Gemeiner Wert

Der gemeine Wert ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den Eigenschaften, der Beschaffenheit und der Lage einer Sache ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Er ist in § 9 Bewertungsgesetz (BewG) legal definiert und entspricht im Kern dem Verkehrswert nach § 194 BauGB. In der Immobilienbewertung dient er als steuerrechtlicher Maßstab für Erbschaft-, Schenkung- und Grunderwerbsteuer.

Abgrenzung zu Verkehrswert und Beleihungswert

Obwohl gemeiner Wert und Verkehrswert inhaltlich nahezu deckungsgleich sind, unterscheiden sie sich im Anwendungskontext: Der Verkehrswert ist der zivilrechtliche Begriff (BauGB), während der gemeine Wert der steuerrechtliche Begriff (BewG) ist. Der Beleihungswert liegt demgegenüber meist 10-30 % unter dem gemeinen Wert, da Kreditinstitute einen nachhaltigen, konjunkturunabhängigen Wert zugrunde legen, der im Sicherungsfall noch erzielbar ist.

Für Eigentümer ist diese Unterscheidung im Bereich Erbschaft und Schenkung relevant: Das Finanzamt ermittelt für die Besteuerung den gemeinen Wert - und dieser kann unter Umständen erheblich vom tatsächlich am Markt erzielbaren Preis abweichen, sofern der standardisierte Bewertungsansatz des Finanzamts nicht alle wertmindernden Faktoren berücksichtigt.

Ermittlungsmethoden

Das Finanzamt ermittelt den gemeinen Wert bei bebauten Grundstücken in der Regel über das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder - als Auffangnorm - das Sachwertverfahren, jeweils nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Liegt ein aktuelles Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vor, erkennt das Finanzamt diesen Wert grundsätzlich an, sofern er den Steuerwert unterschreitet.

Die Verfahren im Überblick:

• Vergleichswertverfahren: Geeignet für Wohnungen und Einfamilienhäuser, bei denen ausreichend Vergleichspreise vorliegen. Das Finanzamt nutzt Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse.
• Ertragswertverfahren: Für Mehrfamilienhäuser und Renditeobjekte. Grundlage sind Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszinssatz.
• Sachwertverfahren: Für Immobilien, bei denen die anderen Verfahren nicht geeignet sind (z. B. Industriegebäude, Einfamilienhäuser in sehr ländlichen Lagen). Herstellungskosten minus Alterswertminderung plus Bodenwert.

Bedeutung bei Erbschaft und Schenkung

Bei der Erbschafts- und Schenkungsbesteuerung setzt das Finanzamt den gemeinen Wert als Bemessungsgrundlage an. Freibeträge (z. B. 400.000 Euro für Kinder) werden vom gemeinen Wert abgezogen. Eine professionelle Bewertung kann helfen, den gemeinen Wert realistisch - und damit möglichst niedrig - darzustellen, wenn der Standardansatz des Finanzamts zu hoch erscheint.

Wann ist ein Gegengutachten sinnvoll? Immer dann, wenn die Immobilie Besonderheiten aufweist, die im standardisierten Verfahren nicht angemessen berücksichtigt werden: erheblicher Sanierungsstau, ungünstige Lage, eingeschränkte Nutzbarkeit durch Mietrecht oder Nießbrauchsrechte, besondere Baumängel oder atypische Grundstücksformen. In solchen Fällen kann der tatsächliche gemeine Wert deutlich unter dem Finanzamtswert liegen.

Gemeiner Wert und Grunderwerbsteuer

Auch bei der Grunderwerbsteuer spielt der gemeine Wert eine Rolle: In der Regel wird die Grunderwerbsteuer auf den vereinbarten Kaufpreis erhoben. Liegt dieser aber unter dem gemeinen Wert - etwa bei einer Schenkung mit Gegenleistung oder bei einem Verkauf unter nahestehenden Personen - kann das Finanzamt den gemeinen Wert als Bemessungsgrundlage ansetzen. Bei verbilligten Übertragungen innerhalb der Familie ist daher Vorsicht geboten.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In der Metropolregion Nürnberg bewerten Finanzämter Immobilien bei Erbschaft oder Schenkung häufig anhand von Bodenrichtwerten und standardisierten Verfahren, die den individuellen Zustand eines Hauses nur begrenzt berücksichtigen. Wir empfehlen, bei größeren Übertragungen ein Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen einzuholen - gerade bei Altbauten im Nürnberger Stadtgebiet oder Bestandsimmobilien in Erlangen und Fürth kann der tatsächliche Verkehrswert spürbar unter dem Finanzamts-Standardwert liegen.

In konkreten Fällen konnten wir für unsere Kunden durch die Koordination eines unabhängigen Sachverständigengutachtens den steuerlich anzusetzenden gemeinen Wert um 15 bis 25 Prozent gegenüber dem Finanzamtswert senken - was bei einer Immobilie im Wert von 600.000 Euro eine Steuerersparnis von mehreren tausend Euro bedeutet. Die Kosten für das Gutachten (typisch 1.500 bis 4.000 Euro) amortisieren sich in solchen Fällen sehr schnell.

Häufig gestellte Fragen

Ist der gemeine Wert immer gleich dem Kaufpreis?

Nicht zwingend. Der Kaufpreis kann durch persönliche Umstände (Notverkauf, verwandtschaftliche Beziehung) abweichen. Der gemeine Wert orientiert sich am durchschnittlichen Marktpreis unter normalen Bedingungen.

Kann ich den gemeinen Wert anfechten, wenn das Finanzamt zu hoch angesetzt hat?

Ja. Mit einem Gegengutachten eines anerkannten Sachverständigen lässt sich ein niedrigerer gemeiner Wert nachweisen. Das Finanzamt muss ein schlüssiges Gutachten berücksichtigen. Das Gutachten muss von einem öffentlich bestellten und vereidigten oder zertifizierten Immobiliensachverständigen erstellt worden sein - ein bloßes Maklerexposé reicht nicht aus.

Gilt der gemeine Wert auch für unbebaute Grundstücke?

Ja. Bei unbebauten Grundstücken orientiert sich der gemeine Wert maßgeblich am Bodenrichtwert der Gutachterausschüsse, kann aber durch Lage, Erschließungsstand und Bebaubarkeit nach oben oder unten abweichen. Ein Grundstück in einem Bebauungsplangebiet mit Baurecht ist erheblich wertvoller als eines im Außenbereich ohne Bebauungsrecht.

Wann ist der gemeine Wert besonders wichtig?

Der gemeine Wert ist besonders relevant bei Erbschaft und Schenkung (Bemessungsgrundlage für die Steuer), bei der Festsetzung der Grunderwerbsteuer in Sonderfällen, bei der Ermittlung des Pflichtteilsanspruchs (der sich nach dem gemeinen Wert des Nachlasses bemisst) und bei der gerichtlichen Nachlassauseinandersetzung unter mehreren Erben.

Wie wird der gemeine Wert bei vermieteten Wohnimmobilien ermittelt?

Bei vermieteten Wohnimmobilien wendet das Finanzamt das Ertragswertverfahren nach dem Bewertungsgesetz an. Der jährliche Rohertrag (12-fache Jahresnettokaltmiete) wird um die pauschalierte Bewirtschaftungskostenquote vermindert und dann mit einem Vervielfältiger kapitalisiert, der aus dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer abgeleitet wird. Hinzu kommt der gesondert ermittelte Bodenwert. Diese standardisierte Methode berücksichtigt jedoch nicht immer die tatsächliche Marktsituation. Liegt die Bestandsmiete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete - was bei lang andauernden Mietverhältnissen in Nürnberger Altbauten häufig vorkommt -, kann der tatsächliche Ertragswert unter dem steuerlich ermittelten Wert liegen. In diesen Fällen kann ein Sachverständigengutachten, das die individuelle Mietbindung, den Sanierungszustand und die realistische Wiedervermietungsmiete berücksichtigt, zu einem deutlich niedrigeren gemeinen Wert und damit zu einer geringeren Steuerlast führen.

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