Freibetrag (Schenkung)

Freibetrag bei der Schenkung ist der steuerfreie Betrag, bis zu dem eine Schenkung an eine bestimmte Person innerhalb von zehn Jahren ohne Anfall von Schenkungsteuer übertragen werden kann. Übertragungen von Immobilienvermögen an Kinder, Ehepartner oder andere Verwandte nutzen diese Freibeträge häufig, um Schenkungsteuer zu vermeiden oder erheblich zu reduzieren. Die Höhe des Freibetrags hängt vom Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenker und Beschenktem ab.

Die Schenkungsteuer-Freibeträge im Überblick

Das Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) sieht folgende persönliche Freibeträge vor (§ 16 ErbStG), die alle zehn Jahre erneut genutzt werden können:

Verhältnis zum Schenker	Freibetrag
Ehepartner / eingetragener Lebenspartner	500.000 Euro
Kinder und Stiefkinder	400.000 Euro
Enkel	200.000 Euro
Eltern und Großeltern (nur bei Schenkung)	20.000 Euro
Geschwister, Nichten, Neffen	20.000 Euro
Nicht verwandte Personen	20.000 Euro

Bei Schenkungen von Immobilien wird als Bemessungsgrundlage der steuerliche Grundbesitzwert herangezogen, den das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz ermittelt.

Die Zehn-Jahres-Regelung: Schenkungen in Tranchen

Eine wichtige Besonderheit: Die Freibeträge können alle zehn Jahre erneut ausgeschöpft werden. Eltern können ihrem Kind also theoretisch alle zehn Jahre bis zu 400.000 Euro steuerfrei übertragen. Bei einem gemeinsamen Schenkenden Elternpaar verdoppelt sich dieser Betrag auf 800.000 Euro pro Kind und Zehnjahresfrist. Für die Übertragung von Immobilien mit höherem Wert kann daher eine gestaffelte Schenkung in Tranchen sinnvoll sein - jedoch muss der Zehnjahresabstand zwischen den Schenkungen strikt eingehalten werden, da das Finanzamt alle Schenkungen innerhalb des Zehnjahreszeitraums zusammenrechnet.

Wichtig: Maßgeblich ist nicht das Datum des Notarvertrags, sondern der Zeitpunkt der zivilrechtlichen Wirksamkeit der Schenkung, also in der Regel der Zeitpunkt der Grundbuchumschreibung. Bei einer ersten Schenkung im Jahr 2015 kann die nächste steuerfreie Schenkung frühestens im Jahr 2025 erfolgen. Wer diese Frist versehentlich unterschreitet, muss mit einer Nachbesteuerung der gesamten Übertragung rechnen.

Besonderheiten bei Immobilienschenkungen

Für Immobilienschenkungen gelten zusätzliche Regelungen:

• Selbstgenutzte Wohnimmobilie: Schenkt ein Elternteil dem Kind eine Immobilie, die das Kind danach selbst bewohnt, entfällt unter bestimmten Voraussetzungen die Schenkungsteuer vollständig (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG).
• Nießbrauchsvorbehalt: Der Schenker kann sich ein Nießbrauchsrecht vorbehalten; der Kapitalwert des Nießbrauchs mindert den steuerpflichtigen Schenkungswert. Diese Strategie ist besonders verbreitet, wenn Eltern ihre Immobilie übertragen, aber selbst weiter darin wohnen oder die Mieteinnahmen beziehen möchten.
• Schenkung unter Auflage: Überträgt der Schenker die Immobilie gegen Zahlung einer Rente oder Pflegeleistungen, reduziert der Kapitalwert der Gegenleistung die Steuerlast. Dies ist eine interessante Option bei der Übertragung auf Kinder, die gleichzeitig Pflegeverpflichtungen übernehmen.

Bewertung der Immobilie für die Schenkungsteuer

Das Finanzamt ermittelt den Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Dabei kommen je nach Immobilientyp verschiedene Verfahren zum Einsatz: das Vergleichswertverfahren bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, das Ertragswertverfahren bei Renditeobjekten und das Sachwertverfahren bei Sonderimmobilien. Der behördlich ermittelte Wert kann vom tatsächlichen Marktwert abweichen.

Eigentümer haben das Recht, einen niedrigeren Verkehrswert durch ein Sachverständigengutachten nachzuweisen (§ 198 BewG). Liegt dieser Gutachtenwert unter dem Finanzamtswert, ist das Finanzamt verpflichtet, den niedrigeren Wert für die Steuerfestsetzung zu verwenden. Gerade bei älteren Immobilien oder Objekten mit erheblichem Sanierungsstau lohnt sich ein solches Gegengutachten, da es die steuerliche Bemessungsgrundlage und damit die anfallende Schenkungsteuer deutlich reduzieren kann.

Schenkungsteuer-Steuersätze nach Steuerklassen

Überschreitet der Schenkungswert den persönlichen Freibetrag, wird der Überschuss nach folgenden Steuersätzen besteuert:

Wert des steuerpflichtigen Erwerbs	Steuerklasse I (Kinder)	Steuerklasse II (Geschwister)	Steuerklasse III (Nicht verwandte)
bis 75.000 Euro	7 %	15 %	30 %
bis 300.000 Euro	11 %	20 %	30 %
bis 600.000 Euro	15 %	25 %	30 %
bis 6.000.000 Euro	19 %	30 %	30 %
über 6.000.000 Euro	23-30 %	35 %	50 %

Diese Steuerprogression zeigt, warum eine frühzeitige, gestaffelte Übertragung von Immobilienvermögen so vorteilhaft ist: Wer ein Objekt im Wert von 1,2 Millionen Euro auf einmal auf ein Kind überträgt, zahlt auf 800.000 Euro Steuern - während zwei gestaffelte Übertragungen im Abstand von zehn Jahren vollständig steuerfrei bleiben können.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In der Metropolregion Nürnberg sind Immobilienwerte in den letzten Jahren erheblich gestiegen. Viele Eigentümer, die ihr Haus oder ihre Wohnung an die nächste Generation übertragen möchten, sind überrascht, wie schnell die Freibeträge ausgeschöpft sind. Ein Einfamilienhaus in begehrten Nürnberger Lagen wie Erlenstegen, Mögeldorf oder Ziegelstein erreicht heute Verkehrswerte von 700.000 bis über 1.000.000 Euro - das entspricht dem 1,75- bis 2,5-fachen des Freibetrags für Kinder.

Wir empfehlen, die Planung frühzeitig - idealerweise zehn bis zwanzig Jahre vor dem gewünschten Übertragungszeitpunkt - gemeinsam mit einem Steuerberater und Notar zu beginnen, um die Steuerlast rechtlich optimal zu minimieren. Besonders wirkungsvoll ist die Kombination aus Nießbrauchsvorbehalt (der den Grundbesitzwert für die Schenkungsteuer erheblich mindert) und der 10-Jahres-Frist-Strategie. In einem konkreten Beratungsfall konnten wir für einen Nürnberger Eigentümer durch eine solche Kombination eine Schenkungsteuerersparnis von mehreren zehntausend Euro erzielen. Eine aktuelle Immobilienbewertung durch uns bildet dabei stets die notwendige Ausgangsbasis für die steuerliche Planung.

Häufig gestellte Fragen

Was passiert, wenn der Schenkungswert den Freibetrag übersteigt?

Der den Freibetrag übersteigende Betrag unterliegt der Schenkungsteuer. Der Steuersatz richtet sich nach Steuerklasse und Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs und liegt für Kinder zwischen 7 und 30 Prozent. Eine frühzeitige Planung mit gestaffelten Schenkungen kann die Steuerlast erheblich reduzieren.

Muss ich eine Schenkung dem Finanzamt melden?

Ja. Schenkungen sind innerhalb von drei Monaten beim zuständigen Finanzamt anzuzeigen (§ 30 ErbStG). Das gilt unabhängig davon, ob Steuern anfallen. Bei notariell beurkundeten Schenkungen erfolgt die Anzeige automatisch durch den Notar. Bei formfreien Schenkungen (z. B. Bargeld oder Kontoüberweisungen) liegt die Anzeigepflicht beim Schenker oder Beschenkten selbst.

Kann ich meinem Ehepartner eine Immobilie steuerfrei schenken?

Ja, bis zu einem Wert von 500.000 Euro alle zehn Jahre steuerfrei. Darüber hinaus ist die Schenkung des selbst genutzten Familienwohnheims an den Ehepartner nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG vollständig von der Schenkungsteuer befreit - ohne Wertbegrenzung. Der Ehepartner muss die Immobilie danach selbst bewohnen; eine spätere Vermietung innerhalb von zehn Jahren führt zur rückwirkenden Besteuerung.

Lohnt sich ein Gegengutachten, wenn das Finanzamt einen zu hohen Immobilienwert ansetzt?

In vielen Fällen ja. Das Finanzamt ermittelt den Grundbesitzwert in einem standardisierten Verfahren, das individuelle Mängel, Modernisierungsstau oder besondere Lagemerkmale nicht immer angemessen berücksichtigt. Ein Gegengutachten durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen kann den steuerpflichtigen Wert erheblich senken. Die Kosten für das Gutachten (typischerweise 1.500 bis 5.000 Euro) amortisieren sich oft bereits bei vergleichsweise kleinen Steuerersparnissen.

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