Legat (Vermächtnis)

Ein Legat - im deutschen Recht als Vermächtnis bezeichnet - ist eine letztwillige Verfügung, durch die der Erblasser einer bestimmten Person (Vermächtnisnehmer) einen einzelnen Vermögensvorteil zuwendet, ohne diese Person zum Erben zu machen. Im Immobilienbereich ist das Vermächtnis besonders relevant, wenn eine bestimmte Immobilie einer einzelnen Person hinterlassen werden soll, während der Rest des Nachlasses anderen Erben zufällt. Der Vermächtnisnehmer hat einen schuldrechtlichen Anspruch auf Übereignung der Immobilie gegen den oder die Erben.

Abgrenzung: Vermächtnis vs. Erbschaft

Beim Vermächtnis (§ 2147 ff. BGB) ist der Begünstigte nicht Erbe und haftet daher nicht für Nachlassverbindlichkeiten. Er hat lediglich einen Anspruch auf Herausgabe des vermachten Gegenstandes - in der Praxis also: die Erben müssen die Immobilie an den Vermächtnisnehmer übereignen. Der Unterschied zur Erbschaft:

• Erbe: Universalrechtsnachfolger; übernimmt Vermögen und Schulden des Erblassers
• Vermächtnisnehmer: Erhält nur den konkret zugewendeten Gegenstand; keine Haftung für Schulden

Das Vermächtnis kann in einem Testament oder Erbvertrag angeordnet werden. Es ist dabei möglich, Bedingungen oder Auflagen mit dem Vermächtnis zu verknüpfen - beispielsweise das Vermächtnis nur dann wirksam werden zu lassen, wenn der Vermächtnisnehmer die Immobilie selbst bewohnt und nicht vermietet.

Arten von Immobilienvermächtnissen

• Sachvermächtnis: Eine bestimmte Immobilie (z. B. „das Reihenhaus in der Musterstraße”) wird vermacht
• Geldvermächtnis: Der Vermächtnisnehmer erhält einen Geldbetrag, der ggf. durch den Verkauf einer Immobilie finanziert wird
• Nießbrauchsvermächtnis: Der Vermächtnisnehmer erhält das Nutzungsrecht (Nießbrauch) an einer Immobilie auf Lebenszeit, ohne Eigentümer zu werden - häufig für den überlebenden Ehepartner
• Wohnrechtsvermächtnis: Ähnlich dem Nießbrauch, aber enger: nur das Recht, die Wohnung selbst zu bewohnen

Eine besonders praxisrelevante Variante ist das Vorausvermächtnis: Erhält ein Miterbe über den Erbteil hinaus noch eine Immobilie per Vorausvermächtnis, muss er diese nicht in die Erbauseinandersetzung mit den anderen Erben einbringen. Das Vorausvermächtnis erlaubt es, einem Kind eine bestimmte Immobilie zu sichern, während die anderen Kinder am restlichen Nachlass beteiligt werden.

Steuerliche Behandlung

Vermächtnisse unterliegen der Erbschaftsteuer beim Vermächtnisnehmer. Der Steuerwert der Immobilie wird nach dem Bewertungsgesetz ermittelt (Grundbesitzwert). Freibeträge gelten je nach Verwandtschaftsgrad: Kinder erhalten 400.000 €, Enkel 200.000 €, Geschwister oder nicht verwandte Personen nur 20.000 €. Die Erbschaftsteuer ist vom Vermächtnisnehmer zu entrichten; er kann aber verlangen, dass die Erben sie übernehmen, sofern das Testament dies vorsieht.

Besteht das Vermächtnis in einem Nießbrauch oder Wohnrecht, unterliegt der kapitalisierte Wert des Nutzungsrechts der Erbschaftsteuer - berechnet nach dem Leibrentenbarwertfaktor und der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten. Gleichzeitig mindert das Nutzungsrecht den Erbschaftsteuerwert beim Erben, der die Immobilie zwar erwirbt, aber vorübergehend nicht nutzen kann.

Erbschaftsteuerliche Sonderregeln für Wohnimmobilien

Seit dem Erbschaftsteuerreformgesetz 2009 gibt es für selbst genutzte Wohnimmobilien ein weitreichendes Steuerbefreiungsprivileg (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG): Erbt ein Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner die Immobilie und nutzt sie selbst als Hauptwohnsitz, ist sie vollständig erbschaftsteuerfrei - ohne Wertgrenze. Kinder profitieren von derselben Steuerbefreiung bis zu einer Wohnfläche von 200 m². Diese Privilegierung gilt auch für Vermächtnisse, sofern die Bedingungen (Selbstnutzung, Mindesthaltedauer von zehn Jahren) eingehalten werden. Wer die Immobilie innerhalb von zehn Jahren veräußert oder nicht mehr selbst nutzt, verliert die Steuerbefreiung rückwirkend.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Im Großraum Nürnberg mit seinen hohen Immobilienwerten - ein gut gelegenes Einfamilienhaus in Erlangen oder der Nürnberger Südstadt kann heute 700.000 Euro oder mehr wert sein - sind Vermächtnisse ein häufiges Instrument der Nachlassplanung, um eine bestimmte Immobilie gezielt einer Person zukommen zu lassen. Ohne testamentarische Regelung würde die Immobilie in die Erbengemeinschaft fallen, was zu langwierigen Erbstreitigkeiten und oft einem unerwünschten Verkauf führen kann.

Wir empfehlen, die Formulierung eines Immobilienvermächtnisses stets notariell begleiten zu lassen: Unklare Beschreibungen der vermachten Immobilie, fehlende Surrogationsklauseln für den Fall eines Vorkaufs oder Zerstörung der Immobilie sowie unklare Regelungen zur Übernahme der Erbschaftsteuer können zu kostspieligen Rechtsstreitigkeiten führen. Sprechen Sie uns an - wir vernetzen Sie mit erfahrenen Notaren und Erbrechtsanwälten in Nürnberg und Erlangen, die auf Nachlassplanung mit Immobilienbezug spezialisiert sind.

Häufig gestellte Fragen

Wie lange haben Erben Zeit, das Vermächtnis zu erfüllen?

Das Vermächtnis wird mit dem Erbfall fällig (§ 2176 BGB). Die Erben sind verpflichtet, die Immobilie unverzüglich zu übereignen - es sei denn, im Testament ist eine Frist oder Bedingung vereinbart. Kommt der Erbe nicht nach, kann der Vermächtnisnehmer Klage auf Übereignung erheben. In der Praxis empfehlen wir, für die Abwicklung von Immobilienvermächtnissen einen Notar hinzuzuziehen, der die Auflassung und Eigentumsumschreibung koordiniert.

Muss das Vermächtnis im Grundbuch eingetragen werden?

Das Vermächtnis selbst wird nicht im Grundbuch eingetragen. Erst wenn die Übereignung vollzogen ist, wird der Vermächtnisnehmer als neuer Eigentümer eingetragen. Um zu verhindern, dass Erben die Immobilie zwischenzeitlich verkaufen, kann der Vermächtnisnehmer eine Vormerkung (§ 883 BGB) im Grundbuch eintragen lassen. Diese sichert seinen Übereignungsanspruch und verhindert, dass ein Dritter die Immobilie gutgläubig lastenfrei erwirbt.

Was passiert, wenn die vermachte Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls nicht mehr dem Erblasser gehört?

Wenn der Erblasser die Immobilie zu Lebzeiten veräußert hat, ist das Vermächtnis grundsätzlich gescheitert (§ 2169 BGB). Der Vermächtnisnehmer hat in diesem Fall allenfalls einen Anspruch auf den Erlös, sofern das Testament eine entsprechende Surrogationsklausel enthält. Wurde die Immobilie dagegen zwangsweise versteigert oder zerstört, gelten ähnliche Regeln - eine sorgfältige testamentarische Formulierung ist daher unerlässlich.

Kann ein Vermächtnisnehmer das Vermächtnis ausschlagen?

Ja. Der Vermächtnisnehmer kann das Vermächtnis ausschlagen (§ 2180 BGB), etwa wenn die Immobilie mit hohen Sanierungsverpflichtungen oder schädlichen Lasten verbunden ist. Die Ausschlagung muss gegenüber dem Erben erklärt werden und ist fristgebunden. Nach einer Ausschlagung fällt das Vermächtnis in den Nachlass zurück und folgt der allgemeinen Erbfolge.

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