Eintragungsbewilligung

Eintragungsbewilligung - Die Eintragungsbewilligung ist die formelle Erklärung desjenigen, dessen Recht von einer Grundbucheintragung betroffen wird, dass er mit der Eintragung einverstanden ist (§ 19 GBO). Sie ist die zentrale Voraussetzung für jede Eintragung, Änderung oder Löschung im Grundbuch und muss notariell beglaubigt oder beurkundet sein. Ohne wirksame Eintragungsbewilligung nimmt das Grundbuchamt keine Eintragung vor.

Formvorschriften und Inhalt

Die Eintragungsbewilligung muss öffentlich beglaubigt sein (§ 29 GBO) - in der Praxis erfolgt dies durch notarielle Beglaubigung der Unterschrift oder durch Aufnahme in eine notarielle Urkunde (z. B. den Kaufvertrag). Inhaltlich muss sie das betroffene Grundstück, das einzutragende Recht und den Betroffenen eindeutig bezeichnen. Bei einem Immobilienkauf bewilligt der Verkäufer die Eigentumsumschreibung auf den Käufer; bei einer Grundschuldbestellung bewilligt der Eigentümer die Eintragung der Grundschuld zugunsten der Bank.

Bedeutung im Kaufprozess

Im typischen Ablauf eines Immobilienkaufs erteilt der Verkäufer im Kaufvertrag die Eintragungsbewilligung für die Auflassungsvormerkung und die spätere Eigentumsumschreibung. Der Notar reicht die Bewilligung beim Grundbuchamt ein, das die Eintragung vornimmt. Die Bewilligung ist unwiderruflich, sobald sie beim Grundbuchamt eingegangen ist - der Verkäufer kann den Eigentumsübergang ab diesem Zeitpunkt nicht mehr einseitig verhindern. Dieser Schutzmechanismus gibt dem Käufer die Sicherheit, den Kaufpreis zu zahlen.

Eintragungsbewilligung vs. Antrag

Im Grundbuchrecht ist neben der Eintragungsbewilligung auch ein Eintragungsantrag erforderlich (§ 13 GBO). Während die Bewilligung die Zustimmung des Betroffenen zur Eintragung darstellt, bewirkt der Antrag, dass das Grundbuchamt überhaupt tätig wird. In der Praxis stellt der Notar den Antrag häufig zusammen mit der Bewilligung im Rahmen des Kaufvertragsverfahrens. Wichtig: Antrag und Bewilligung sind rechtlich getrennte Erklärungen. Bei manchen Eintragungen - z. B. der Eigentumsumschreibung - reicht die Bewilligung allein nicht aus; es bedarf zusätzlich eines Antrags des Käufers oder des Notars in dessen Namen. Ein erfahrener Notar koordiniert diese Anforderungen reibungslos; Käufer sollten jedoch wissen, dass ohne ausdrückliche Antragstellung die Eintragung auch bei vorliegender Bewilligung nicht automatisch erfolgt.

Praxis-Tipp für Käufer in Nürnberg

Wir empfehlen Käufern in der Metropolregion Nürnberg, darauf zu achten, dass der Notar die Eintragungsbewilligung für die Auflassungsvormerkung unverzüglich nach Beurkundung beim Grundbuchamt einreicht. In Nürnberg beträgt die Bearbeitungszeit beim Grundbuchamt aktuell mehrere Wochen - eine schnelle Einreichung schützt Sie davor, dass der Verkäufer das Grundstück zwischenzeitlich anderweitig belastet oder veräußert. Prüfen Sie im Kaufvertragsentwurf, ob die Bewilligung für alle notwendigen Eintragungen (Vormerkung, Grundschuld, Eigentumsumschreibung) enthalten ist. Bei komplizierten Konstruktionen - z. B. Kauf durch eine GbR oder bei Vorlage eines bereits belasteten Grundstücks - ist es ratsam, den Kaufvertragsentwurf vorab durch einen auf Immobilienrecht spezialisierten Notar prüfen zu lassen.

Häufig gestellte Fragen

Wer erteilt die Eintragungsbewilligung?

Immer derjenige, dessen Recht betroffen ist - also der, dessen Rechtsposition sich durch die Eintragung ändert oder wegfällt. Beim Verkauf ist das der Eigentümer (für die Eigentumsumschreibung auf den Käufer), bei der Grundschuldbestellung ist es ebenfalls der Eigentümer (für die Belastung seines Grundstücks), bei der Löschung einer Grundschuld nach Darlehensrückzahlung ist es die Bank (für den Wegfall ihres Sicherungsrechts). Keine Bewilligung ist dagegen vom Begünstigten erforderlich - der neue Eigentümer oder die neue Bank als Gläubigerin muss der Eintragung zu ihren Gunsten nicht gesondert zustimmen.

Kann eine Eintragungsbewilligung widerrufen werden?

Solange die Bewilligung noch nicht beim Grundbuchamt eingegangen ist, kann sie theoretisch widerrufen werden - der Notar könnte die Einreichung auf Anweisung des Bewilligenden zurückhalten. Nach Eingang beim Grundbuchamt ist ein Widerruf nicht mehr möglich - das Grundbuchamt ist an die eingegangene Bewilligung gebunden und wird die Eintragung vornehmen. Eine Korrektur ist dann nur noch über eine Grundbuchberichtigung (bei offensichtlichen Fehlern) oder ein gerichtliches Verfahren (bei streitigen Fragen) möglich.

Was kostet eine Eintragungsbewilligung?

Die Bewilligung selbst verursacht keine gesonderten Kosten, wenn sie im Rahmen eines ohnehin beurkundungspflichtigen Vertrags (Kaufvertrag, Grundschuldbestellungsurkunde) erteilt wird. Bei einer separaten Beglaubigung der Unterschrift unter einer Eintragungsbewilligung fallen Notargebühren nach dem GNotKG an - je nach Geschäftswert typischerweise zwischen 30 und 250 Euro. Die Grundbuchgebühren für die eigentliche Eintragung kommen hinzu und richten sich ebenfalls nach dem Wert des einzutragenden Rechts.

Eintragungsbewilligung bei Löschungen und Rangänderungen

Die Eintragungsbewilligung wird nicht nur bei der erstmaligen Eintragung eines Rechts benötigt, sondern auch bei der Löschung und der Rangänderung. Soll eine Grundschuld nach Darlehensrückzahlung gelöscht werden, erteilt die Bank die Löschungsbewilligung - häufig in Form einer Löschungsbewilligung und einer Quittung über die Rückzahlung. Soll der Rang zweier eingetragener Grundschulden geändert werden (Rangvertrag), bedarf es der Bewilligung beider Gläubiger. In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass alte, bereits abgewickelte Grundschulden noch im Grundbuch stehen und die Löschungsbewilligung erst bei der Bank angefordert werden muss - dies kann die Abwicklung eines Immobilienverkaufs verzögern. Wir empfehlen Verkäufern in Nürnberg, bereits vor der Kaufvertragsunterzeichnung zu klären, ob alle nicht mehr valutierenden Grundschulden die entsprechenden Löschungsunterlagen vorliegen.

Verhältnis zur Auflassung

Im Eigentumsübertragungsrecht ist neben der Eintragungsbewilligung auch die Auflassung (§ 925 BGB) erforderlich. Die Auflassung ist die dingliche Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang - sie muss notariell beurkundet und gleichzeitig erklärt werden. Die Eintragungsbewilligung ist dagegen die einseitige Erklärung des bisherigen Eigentümers, die Eintragung des neuen Eigentümers zu genehmigen. In der Praxis werden Auflassung und Eintragungsbewilligung regelmäßig gemeinsam im Kaufvertrag erklärt, sodass dieser Unterschied für Käufer und Verkäufer keine spürbare Auswirkung hat. Wichtig ist jedoch: Die Auflassung kann nicht unter einer Bedingung erklärt werden (§ 925 Abs. 2 BGB), während die Eintragungsbewilligung grundsätzlich bedingungsfeindlich ist - das Grundbuchamt nimmt nur unbedingte Eintragungen vor.

Digitalisierung und elektronische Eintragungsbewilligung

In Bayern schreitet die Digitalisierung der Grundbuchverfahren voran. Notare können Eintragungsbewilligungen und Anträge in elektronischer Form an die Grundbuchämter übermitteln. Das ERV-Verfahren (Elektronischer Rechtsverkehr) ermöglicht eine beschleunigte Bearbeitung, da Medienbrüche entfallen. Für Käufer und Verkäufer in Nürnberg bedeutet dies, dass die Bearbeitungszeiten beim Grundbuchamt tendenziell kürzer werden - die tatsächliche Bearbeitungsdauer hängt jedoch vom Arbeitsanfall beim jeweiligen Grundbuchamt ab. Lassen Sie sich von Ihrem Notar über den aktuellen Stand der Bearbeitungszeiten informieren.

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