Erbbaugrundbuch

Erbbaugrundbuch - Das Erbbaugrundbuch ist ein eigenständiges Grundbuchblatt, das beim zuständigen Grundbuchamt für jedes Erbbaurecht angelegt wird. Es dokumentiert das Erbbaurecht als grundstücksgleiches Recht mit eigenen Abteilungen für Eigentümer (den Erbbauberechtigten), Lasten und Beschränkungen sowie Hypotheken und Grundschulden. Das Erbbaugrundbuch existiert parallel zum Grundbuchblatt des belasteten Grundstücks (Stammgrundstück) und ist für die Finanzierung, Übertragung und Verpfändung des Erbbaurechts unverzichtbar.

Aufbau und Inhalt des Erbbaugrundbuchs

Das Erbbaugrundbuch ist wie ein reguläres Grundbuch in mehrere Abschnitte gegliedert:

Aufschrift:

• Bezeichnung als Erbbaugrundbuch
• Angabe des belasteten Stammgrundstücks (Grundbuch-Blattnummer und Lagebezeichnung)

Bestandsverzeichnis:

• Beschreibung des Erbbaurechts (Inhalt, Dauer, Erbbauzinshöhe)
• Verweis auf den Erbbaurechtsvertrag

Abteilung I - Eigentümer:

• Name des Erbbauberechtigten (Person, die das Erbbaurecht innehat)
• Eintragungsdatum und Rechtsgrundlage

Abteilung II - Lasten und Beschränkungen:

• Eintrag von Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechten oder anderen Beschränkungen
• Zustimmungspflichten des Erbbaurechtgebers (Grundeigentümer)

Abteilung III - Grundpfandrechte:

• Grundschulden und Hypotheken, die auf das Erbbaurecht eingetragen wurden
• Diese ermöglichen die Bankfinanzierung eines Erbbaurechtsgrundstücks

Bedeutung für Kauf, Finanzierung und Übertragung

Das Erbbaugrundbuch hat erhebliche praktische Bedeutung:

• Kauf eines Erbbaurechts: Wie bei einem normalen Grundstückskauf wird das Erbbaurecht durch Auflassung und Eintragung im Erbbaugrundbuch übertragen; es ist notariell zu beurkunden
• Finanzierung: Banken nehmen Grundschulden im Erbbaugrundbuch als Sicherheit; die Beleihung ist möglich, jedoch oft mit Einschränkungen (restliche Laufzeit des Erbbaurechts muss deutlich über der Kreditlaufzeit liegen)
• Löschung: Nach Ablauf des Erbbaurechts oder bei vorzeitiger Aufhebung wird das Erbbaugrundbuch geschlossen
• Einsicht: Das Erbbaugrundbuch kann wie das reguläre Grundbuch von Personen mit berechtigtem Interesse eingesehen werden (§ 12 GBO)

Verhältnis zwischen Erbbaugrundbuch und Stammgrundbuch

Das Erbbaugrundbuch und das Stammgrundbuch sind zwei getrennte Urkunden, die unterschiedliche Rechtspositionen abbilden und inhaltlich aufeinander verweisen:

Das Stammgrundbuch (Grundbuch des belasteten Grundstücks) enthält in Abteilung II den Vermerk, dass das Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet ist - mit Verweis auf das Erbbaugrundbuch. Der Eigentümer im Stammgrundbuch ist und bleibt der Erbbaurechtsgeber (Grundeigentümer). Er verliert durch die Erbbaurechtsbelastung zwar die freie Nutzung des Grundstücks für die Laufzeit, bleibt aber Eigentümer.

Das Erbbaugrundbuch weist als Eigentümer den Erbbauberechtigten aus. In Abteilung III finden sich die Finanzierungsgrundschulden. Bei der Finanzierung prüft die Bank beide Grundbücher: Das Stammgrundbuch auf Vorlasten des Grundeigentümers (die das Erbbaurecht gefährden könnten) und das Erbbaugrundbuch auf den Status der eigenen Grundschuld.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In Nürnberg und der Metropolregion sind Erbbaurechte häufig auf kirchlichem Grund (evangelisch-lutherische Kirche, Erzdiözese Bamberg) oder auf kommunalen Flächen anzutreffen. Wir empfehlen Kaufinteressenten für Erbbaurechts-Objekte, das Erbbaugrundbuch und den zugehörigen Erbbaurechtsvertrag vor Kaufabschluss sorgfältig zu prüfen - insbesondere die Restlaufzeit, die Erbbauzinsanpassungsklauseln und das Heimfallrecht.

Das Grundbuchamt Nürnberg (beim Amtsgericht Nürnberg) erteilt auf Antrag Grundbuchauszüge aus dem Erbbaugrundbuch. Für die Beratung zur Finanzierung eines Erbbaurechts empfehlen wir frühzeitig mit der finanzierenden Bank zu sprechen, da viele Institute strengere Anforderungen an die Restlaufzeit stellen als beim Kauf von Volleigentum. Erfahrungsgemäß verlangen Banken eine Restlaufzeit von mindestens der Kreditlaufzeit zuzüglich 20 Jahre.

Häufig gestellte Fragen

Wie unterscheidet sich das Erbbaugrundbuch vom normalen Grundbuch?

Das normale Grundbuch (Stammgrundbuch) dokumentiert das Eigentum am Grundstück und trägt das Erbbaurecht als Belastung in Abteilung II ein. Das Erbbaugrundbuch ist ein gesondertes Blatt, das das Erbbaurecht als eigenständiges Recht dokumentiert - mit eigenem Eigentümer (dem Erbbauberechtigten), eigenen Lasten und eigenen Grundpfandrechten.

Kann ich ein Erbbaurecht beleihen (also mit einer Hypothek belasten)?

Ja. Da das Erbbaurecht ein grundstücksgleiches Recht ist, kann eine Grundschuld im Erbbaugrundbuch eingetragen werden. Banken verlangen in der Regel, dass die Restlaufzeit des Erbbaurechts die Kreditlaufzeit um mindestens 20-30 Jahre übersteigt.

Was passiert mit dem Erbbaugrundbuch nach Ablauf des Erbbaurechts?

Nach Ende des Erbbaurechts wird das Erbbaugrundbuch geschlossen. Eingetragene Grundpfandrechte erlöschen grundsätzlich, sofern der Heimfall eintritt und der Grundeigentümer nicht entschädigungspflichtig ist. Bestehende Bankgrundschulden müssen vor Ablauf bereinigt oder umgeschuldet werden.

Wie komme ich an einen Grundbuchauszug aus dem Erbbaugrundbuch?

Jede Person mit berechtigtem Interesse (z. B. Kaufinteressenten, Kreditgeber, Erben) kann beim zuständigen Grundbuchamt einen Auszug beantragen. In Bayern ist dies das Grundbuchamt beim Amtsgericht des jeweiligen Bezirks. In Nürnberg ist das Amtsgericht Nürnberg zuständig. Der Auszug kann auch über das Elektronische Grundbuch (im Rahmen des Notariatszugangs) eingesehen werden.

Erbbaugrundbuch und Teilung des Erbbaurechts

Ein Erbbaurecht kann unter bestimmten Voraussetzungen geteilt werden - etwa wenn ein großes Grundstück mit mehreren Gebäuden unterschiedlichen Erbbauberechtigten zugewiesen werden soll. In diesem Fall werden separate Erbbaugrundbücher für die einzelnen Teilrechte angelegt. Dies ist insbesondere bei der Entwicklung größerer Wohnquartiere auf kirchlichem oder kommunalem Boden relevant, wie es in Nürnberg gelegentlich vorkommt. Die Teilung erfordert die Zustimmung des Erbbaurechtgebers und eine notarielle Beurkundung. Jedes Teilrecht erhält ein eigenes Erbbaugrundbuchblatt mit eigenen Abteilungen für Lasten und Grundpfandrechte - die Bewirtschaftung und Finanzierung der einzelnen Einheiten kann damit unabhängig voneinander erfolgen.

Vorrangregelung bei Finanzierungen

Wer ein Erbbaurecht finanziert, muss die Rangverhältnisse im Erbbaugrundbuch genau kennen. In Abteilung III des Erbbaugrundbuchs werden Grundpfandrechte in der Reihenfolge ihrer Eintragung eingetragen; der Rang bestimmt, welche Bank im Verwertungsfall zuerst bedient wird. Hinzu kommt die Besonderheit, dass der Erbbauzins des Erbbaurechtgebers als Reallast im Erbbaugrundbuch oder im Stammgrundbuch gesichert sein kann - und diese Reallast im Rang oft vor den Finanzierungsgrundschulden steht. Für Käufer und Banken bedeutet das: Im Erbbaugrundbuch reicht es nicht, nur Abteilung III zu prüfen. Auch Abteilung II mit den Reallasten und Zustimmungsvorbehalten muss vollständig analysiert werden, bevor eine Finanzierungsentscheidung getroffen wird.

Löschung des Erbbaugrundbuchs nach Heimfall

Fällt das Erbbaurecht durch Heimfall an den Grundstückseigentümer zurück - etwa weil der Erbbauberechtigte seinen Verpflichtungen dauerhaft nicht nachgekommen ist - wird das Erbbaugrundbuch geschlossen. Dabei erlöschen die eingetragenen Grundpfandrechte grundsätzlich nicht automatisch; sie müssen gesondert bereinigt werden, was in der Praxis oft zu komplexen Verhandlungen zwischen dem Erbbaurechtsgeber und den finanzierenden Banken führt. Die Entschädigungspflicht des Erbbaurechtgebers gegenüber dem bisherigen Erbbauberechtigten (mindestens zwei Drittel des Gebäudewerts nach § 27 ErbbauRG) kann dabei erhebliche finanzielle Bedeutung haben. Für Käufer eines Erbbaurechts mit kurzer Restlaufzeit empfehlen wir daher, die Heimfallklauseln im Erbbaurechtsvertrag sorgfältig zu lesen und die finanzielle Leistungsfähigkeit des Erbbaurechtgebers im Heimfallfall einzuschätzen.

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