Bewertungsgesetz

Bewertungsgesetz - Das Bewertungsgesetz (BewG) ist die zentrale gesetzliche Grundlage in Deutschland, nach der Vermögensgegenstände einschließlich Grundbesitz für steuerliche Zwecke bewertet werden, insbesondere für die Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie die Grundsteuer.

Aufbau und Bedeutung des BewG

Das Bewertungsgesetz regelt seit seiner Erstfassung von 1934 die Grundsätze der steuerlichen Bewertung und wurde seitdem vielfach angepasst. Es bildet das Fundament für die einheitliche Ermittlung steuerlicher Werte und gliedert sich in einen allgemeinen Teil mit übergreifenden Bewertungsvorschriften sowie einen besonderen Teil, der spezielle Regelungen für die Bewertung einzelner Vermögensarten enthält. Für Immobilieneigentümer ist vor allem der Abschnitt zur Bewertung des Grundbesitzes relevant, denn hier legt der Gesetzgeber fest, nach welchen Methoden Grundstücke, Gebäude und land- sowie forstwirtschaftliche Betriebe zu bewerten sind.

Kernstück der Immobilienbewertung nach dem BewG sind drei normierte Verfahren: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welches Verfahren zur Anwendung kommt, hängt von der Grundstücksart ab. Eigentumswohnungen und Ein- bis Zweifamilienhäuser werden vorrangig im Vergleichswertverfahren bewertet. Mietwohngrundstücke und Geschäftsgrundstücke durchlaufen in der Regel das Ertragswertverfahren. Das Sachwertverfahren greift dann, wenn für das jeweilige Grundstück weder ausreichend Vergleichsdaten noch belastbare Ertragserwartungen vorliegen.

Die sogenannte Bedarfsbewertung nach dem BewG wird anlassbezogen durchgeführt, also immer dann, wenn ein steuerlicher Bewertungsbedarf entsteht, etwa bei einer Erbschaft, einer Schenkung oder im Rahmen der Grundsteuererhebung. Anders als bei einer Verkehrswertermittlung durch einen Sachverständigen erfolgt die Bedarfsbewertung nach standardisierten Vorgaben des Finanzamts.

Abgrenzung zur ImmoWertV

Ein häufiger Irrtum besteht darin, das Bewertungsgesetz mit der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) gleichzusetzen. Beide nutzen zwar ähnliche Verfahren, verfolgen aber unterschiedliche Zwecke. Das BewG liefert steuerliche Werte, die als Bemessungsgrundlage für Steuern dienen. Die ImmoWertV hingegen regelt die Ermittlung des Verkehrswerts im Sinne des Baugesetzbuchs und kommt etwa bei Gutachten für Kauf und Verkauf, bei Beleihungsprüfungen oder in gerichtlichen Auseinandersetzungen zur Anwendung. Die nach dem BewG ermittelten Werte weichen daher regelmäßig vom tatsächlichen Marktwert ab, je nach Grundstücksart und Bewertungsstichtag teils erheblich.

Grundsteuerreform und das BewG

Mit der Grundsteuerreform 2019, die ab 2025 in Kraft getreten ist, hat das Bewertungsgesetz eine grundlegende Überarbeitung erfahren. Die bisherigen Einheitswerte aus den Jahren 1964 (West) bzw. 1935 (Ost) wurden durch neue Grundsteuerwerte ersetzt. Für die Bewertung werden nun aktuelle Bodenrichtwerte, Mietniveaus und Baujahre herangezogen, was zu einer erheblichen Aktualisierung der steuerlichen Bemessungsgrundlagen geführt hat. Bayern hat von der im Grundgesetz verankerten Länderöffnungsklausel Gebrauch gemacht und das Flächenmodell eingeführt, bei dem Grundstücks- und Gebäudefläche maßgeblich sind - nicht der Wert. Das BewG bleibt in Bayern dennoch für Erbschaft- und Schenkungsfälle zentral.

Praxis-Tipp für die Region Nürnberg

In der Metropolregion Nürnberg erhalten Immobilieneigentümer im Zusammenhang mit der Grundsteuerreform seit 2022 Bescheide, die auf Bewertungen nach dem BewG beruhen. Allerdings hat Bayern von der Länderöffnungsklausel Gebrauch gemacht und das Flächenmodell eingeführt, bei dem die Grundsteuerhöhe nicht vom Wert, sondern von der Fläche abhängt. Die Bedarfsbewertung nach dem BewG bleibt aber für Erbschafts- und Schenkungsfälle in vollem Umfang relevant. Wir empfehlen Eigentümern in Nürnberg, Fürth, Erlangen und den umliegenden Landkreisen, bei einer Erbschaft oder Schenkung den Feststellungsbescheid des Finanzamts genau zu prüfen. In vielen Fällen weicht der steuerliche Wert nach BewG deutlich vom tatsächlichen Marktwert ab, sodass sich ein Gutachten zum Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts lohnen kann. Gerade in begehrten Nürnberger Lagen wie Erlenstegen, St. Johannis oder Maxfeld, wo die Marktpreise in den letzten Jahren stark gestiegen sind, können die vom Finanzamt angesetzten Werte den Marktwert unterschätzen - in diesem Fall ist ein Gutachten eher kontraproduktiv. Bei Erbschaften mit älteren Immobilien in sanierungsbedürftigem Zustand dagegen lohnt sich das Gutachten häufig.

Häufige Fragen zum Bewertungsgesetz

Wann kommt das BewG bei Immobilien zur Anwendung?

Das Bewertungsgesetz greift immer dann, wenn ein steuerlicher Anlass eine Wertfeststellung für Grundbesitz erfordert. Die häufigsten Fälle sind Erbschaften und Schenkungen, bei denen das Finanzamt den Grundbesitzwert als Bemessungsgrundlage für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer ermittelt. Auch für die Grundsteuer bildet das BewG die Bewertungsgrundlage - für Bayern gilt seit 2025 das Flächenmodell als bayerische Sonderregelung. Eigentümer sollten also unterscheiden, für welchen steuerlichen Zweck ein Wert nach BewG benötigt wird, da die Verfahren und Ergebnisse je nach Anlass variieren können.

Kann ich den Wert nach BewG anfechten?

Ja. Wenn der vom Finanzamt nach dem BewG festgestellte Wert über dem tatsächlichen Verkehrswert liegt, können Eigentümer den sogenannten Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts führen. Dazu ist ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen oder ein zeitnah erzielter Kaufpreis vorzulegen. Innerhalb eines Monats nach Zustellung des Bescheids kann Einspruch eingelegt werden. Die Erfolgsaussichten hängen davon ab, wie stark der steuerliche Wert vom nachgewiesenen Marktpreis abweicht - geringe Unterschiede werden von den Finanzämtern erfahrungsgemäß nicht anerkannt.

Was unterscheidet die Bewertung nach BewG von einem Verkehrswertgutachten?

Die Bewertung nach dem BewG ist ein standardisiertes Verfahren des Finanzamts, das auf pauschalierten Annahmen beruht und ausschließlich steuerlichen Zwecken dient. Ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV berücksichtigt dagegen die individuellen Besonderheiten einer Immobilie und ermittelt den am Markt erzielbaren Preis. Für einen Verkauf oder eine Beleihung ist stets das Verkehrswertgutachten maßgeblich. Der steuerliche Wert nach BewG kann höher oder niedriger als der Marktwert sein - je nach Objekt, Lage und Bewertungsstichtag.

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