Bodenrichtwertkarte

Bodenrichtwertkarte - Die Bodenrichtwertkarte ist eine kartographische Darstellung der Bodenrichtwerte eines Gemeindegebiets, die vom zuständigen Gutachterausschuss erstellt und mindestens alle zwei Jahre aktualisiert wird. Bodenrichtwerte geben den durchschnittlichen Lagewert des Bodens in Euro pro Quadratmeter für eine bestimmte Richtwertzone an. Sie basieren auf ausgewerteten Kaufpreisen und dienen als Orientierung für Grundstücksbewertungen, Kaufpreisverhandlungen und steuerliche Bewertungen.

Aufbau und Inhalt

Die Bodenrichtwertkarte zeigt für jede Richtwertzone (ein abgegrenzter Bereich mit vergleichbarer Lagequalität) den Bodenrichtwert in €/m². Zusätzlich enthält sie Informationen zum Richtwertgrundstück - ein fiktives Referenzgrundstück mit definierten Eigenschaften:

• Art der Nutzung (z. B. Wohnbaufläche, Gewerbefläche)
• Maß der baulichen Nutzung (GRZ, GFZ)
• Entwicklungszustand (baureifes Land, Rohbauland)
• Grundstücksgröße und -tiefe

Weicht das tatsächliche Grundstück in diesen Merkmalen vom Richtwertgrundstück ab, muss der Bodenrichtwert angepasst werden - etwa durch Zu- oder Abschläge für bessere/schlechtere Lage innerhalb der Zone, abweichende Grundstücksgröße oder andere Nutzungsmöglichkeiten.

Aufbau und Lesbarkeit der Karte

Die Bodenrichtwertkarte ist flächendeckend aufgebaut - das Gemeindegebiet wird vollständig in Richtwertzonen unterteilt, sodass jedes Grundstück einer Zone zugeordnet ist. An den Zonengrenzen können die Richtwerte erheblich springen, da sie Lagekategorien abbilden. Wer ein Grundstück an einer Zonengrenze hat, sollte die Lage genau bestimmen - manchmal entscheidet die Straßenseite, ob ein Objekt in der teuren oder günstigen Zone liegt. Die Karte enthält auch Hinweise auf die Attribute des Richtwertgrundstücks (z. B. Geschossflächenzahl 0,8), die für eine korrekte Interpretation unverzichtbar sind.

Anwendung und rechtliche Bedeutung

Bodenrichtwerte haben vielfältige Anwendungen:

• Immobilienbewertung: Als Ausgangspunkt für den Bodenwert im Sach- und Ertragswertverfahren
• Grundsteuer: Der Bodenrichtwert fließt seit der Grundsteuerreform 2025 in Bayern indirekt in die Berechnung ein
• Erbschaft-/Schenkungsteuer: Grundlage für die steuerliche Bewertung von Grundstücken nach dem Bewertungsgesetz
• Kaufpreisverhandlung: Orientierungshilfe für Käufer und Verkäufer - der Bodenrichtwert ist kein verbindlicher Preis, aber ein marktbasierter Anhaltspunkt

Bodenrichtwerte ausgewählter Nürnberger Lagen (ca. 2024)

Stadtteil / Lage	Nutzungsart	Bodenrichtwert (ca.)	Charakteristik
Erlenstegen	Wohnbaufläche (WA)	700-1.100 €/m²	Premium-Wohnlage, EFH-geprägt
St. Johannis	Wohnbaufläche (WA)	550-900 €/m²	Gründerzeit, begehrtes Viertel
Maxfeld	Wohnbaufläche (WA)	400-700 €/m²	Zentral, gewachsener Bestand
Gostenhof	Gemischt (MI/WA)	350-600 €/m²	Aufwertungsgebiet, Szenequartier
Langwasser	Wohnbaufläche (WA)	250-400 €/m²	1960er-Großsiedlung, stabil
Kornburg / Katzwang	Wohnbaufläche	150-250 €/m²	Nürnberg Süd, ruhige Randlage
Nürnberg Gewerbefläche (Stadtrand)	GE	100-250 €/m²	Traditionelle Gewerbelagen

Quelle: Gutachterausschuss Nürnberg, BORIS Bayern (Richtwerte circa, Stand 2024 - für verbindliche Werte immer BORIS Bayern prüfen).

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wir empfehlen Eigentümern in der Metropolregion Nürnberg, die aktuellen Bodenrichtwerte regelmäßig zu prüfen - sie sind über das BORIS Bayern Portal (Bodenrichtwertinformationssystem) kostenlos online abrufbar. In Nürnberg variieren die Bodenrichtwerte erheblich: von ca. 150 €/m² in Randlagen (Kornburg, Katzwang) bis über 1.000 €/m² in Premiumlagen (Erlenstegen, Rechenberg). Beachten Sie, dass der Bodenrichtwert ein Durchschnittswert ist - Ihr konkretes Grundstück kann je nach Zuschnitt, Erschließung und Mikrolage darüber oder darunter liegen. Für eine belastbare Immobilienbewertung sollten Eigentümer die Bodenrichtwertkarte als Startpunkt nutzen und anschließend individuelle Grundstücksmerkmale mit einem Gutachter analysieren.

Häufig gestellte Fragen

Ist der Bodenrichtwert gleich dem Grundstückspreis?

Nein, der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für eine Richtwertzone und bezieht sich auf das definierte Richtwertgrundstück. Der tatsächliche Kaufpreis eines konkreten Grundstücks kann erheblich abweichen - je nach Zuschnitt, Ausrichtung, Erschließungszustand, Altlasten und individueller Verhandlungssituation. Der Bodenrichtwert ist ein Orientierungswert, kein Festpreis. In der Praxis zahlen Käufer für begehrte Grundstücke in Nürnberg häufig 10-30 % über dem Bodenrichtwert, während schwierige Grundstücke darunter gehandelt werden.

Wie oft werden Bodenrichtwerte aktualisiert?

In Bayern werden Bodenrichtwerte mindestens alle zwei Jahre zum 1. Januar des jeweiligen Jahres aktualisiert. In Gebieten mit starker Preisentwicklung können die Gutachterausschüsse auch häufigere Aktualisierungen vornehmen. Die Stadt Nürnberg veröffentlicht die Werte im Grundstücksmarktbericht und über BORIS Bayern. Zwischen den Aktualisierungen können sich die Marktpreise verändern - wer eine aktuelle Einschätzung benötigt, sollte neben dem Bodenrichtwert auch aktuelle Kaufpreisberichte des Nürnberger Gutachterausschusses heranziehen.

Kann ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück anfechten?

Der Bodenrichtwert selbst ist nicht direkt anfechtbar, da er kein Verwaltungsakt ist. Wenn der Bodenrichtwert jedoch als Grundlage für einen Grundsteuerwertbescheid oder einen Erbschaftsteuerbescheid herangezogen wird und offensichtlich fehlerhaft ist, kann gegen den jeweiligen Bescheid Einspruch eingelegt werden. Ein Sachverständigengutachten kann einen abweichenden Wert belegen. Zudem können Betroffene beim Gutachterausschuss Einwendungen gegen offensichtliche Fehler in der Richtwertermittlung einbringen.

Für Verkäufer gilt: Liegt das Objekt nahe einer Zonengrenze, kann ein Sachverständigengutachten nachweisen, dass das konkrete Grundstück der höherwertigen Zone zuzuordnen ist - das kann den erzielbaren Verkaufspreis erheblich beeinflussen.

Wie greife ich auf Bodenrichtwerte zu, und was kostet das?

Bodenrichtwerte sind in Bayern über das kostenlose Onlineportal BORIS Bayern (borisplus.geodaten.bayern.de) öffentlich zugänglich. Dort können alle Bodenrichtwerte flächendeckend für Bayern abgerufen werden - kostenfrei und ohne Registrierung. Für Nürnberg veröffentlicht der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Nürnberg die Werte zusätzlich im Grundstücksmarktbericht, der regelmäßig erscheint und tiefgehende Marktanalysen enthält. Wer eine verbindliche Einzelauskunft zum Bodenrichtwert für ein konkretes Grundstück benötigt - zum Beispiel für steuerliche Zwecke oder ein gerichtliches Verfahren - kann diese beim zuständigen Gutachterausschuss gegen eine Gebühr (in der Regel 30-80 Euro) beantragen.

Entwicklung der Bodenrichtwerte in Nürnberg: Langfristtrend

Die Bodenrichtwerte in Nürnberg haben sich in den vergangenen zehn Jahren erheblich entwickelt. Während in den frühen 2010er Jahren viele Wohnbauflächen in guten Nürnberger Lagen bei 300-400 €/m² lagen, haben sich die Richtwerte in bevorzugten Stadtteilen bis 2024 auf 700-1.100 €/m² mehr als verdoppelt. Seit 2023 ist eine gewisse Seitwärtsbewegung oder leichte Korrektur zu beobachten, die höheren Zinsen und einer verringerten Nachfrage geschuldet ist. Dennoch bleibt das Bodenwert-Niveau in Nürnberg im süddeutschen Vergleich solide - und deutlich unter den Werten in München (5.000-15.000 €/m²) oder Frankfurt (3.000-8.000 €/m²). Für Eigentümer und Investoren bietet Nürnberg damit ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis mit weiteren Entwicklungsperspektiven, insbesondere in aufwertenden Quartieren wie Gostenhof, dem südlichen Rangierbahnhofgelände und Teilen von Schoppershof.

Zurück zum Immobilien-Lexikon.