Versteigerung

Versteigerung - Eine Immobilienversteigerung ist der öffentliche Verkauf eines Grundstücks oder Gebäudes durch ein Amtsgericht, bei dem das Objekt im Rahmen eines gesetzlich geregelten Verfahrens an den Meistbietenden zugeschlagen wird. Man unterscheidet dabei zwischen der Zwangsversteigerung und der Teilungsversteigerung.

Ablauf und rechtliche Grundlagen einer Immobilienversteigerung

Das Verfahren der Zwangsversteigerung ist im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) geregelt. Es wird eingeleitet, wenn ein Gläubiger - in der Regel die finanzierende Bank - seinen Anspruch gegen den Eigentümer nicht auf anderem Wege durchsetzen kann. Der Gläubiger stellt beim zuständigen Amtsgericht einen Antrag auf Zwangsversteigerung. Das Gericht ordnet die Versteigerung an, bestellt einen Gutachter zur Ermittlung des Verkehrswerts und setzt einen Versteigerungstermin fest.

Bei der Teilungsversteigerung geht es dagegen nicht um die Befriedigung eines Gläubigers, sondern um die Aufhebung einer Gemeinschaft. Typische Fälle sind Erbengemeinschaften oder geschiedene Ehepaare, die sich nicht auf einen freihändigen Verkauf einigen können. Das Verfahren läuft im Wesentlichen gleich ab, wird aber von einem Miteigentümer beantragt. Die Teilungsversteigerung ist oft das letzte Mittel, wenn eine Einigung gescheitert ist - sie bedeutet für alle Beteiligten regelmäßig erhebliche finanzielle Verluste, weil Versteigerungserlöse systematisch unter dem Verkehrswert liegen.

Am Versteigerungstermin können alle Personen mitbieten, die eine Sicherheitsleistung in Höhe von zehn Prozent des festgesetzten Verkehrswerts hinterlegen. Diese Sicherheit kann per Überweisung auf das Gerichtskonto oder durch eine Bankbürgschaft erbracht werden; Bargeld wird nicht akzeptiert. Die Bietstunde dauert mindestens 30 Minuten. Nach Ablauf der Bietzeit erteilt das Gericht dem Höchstbietenden den Zuschlag, sofern das Gebot mindestens die Hälfte des Verkehrswerts erreicht (5/10-Grenze) und kein Gläubiger bei einem Gebot unter 70 Prozent des Verkehrswerts Antrag auf Versagung stellt (7/10-Grenze).

Der Zuschlagsbeschluss ersetzt den notariellen Kaufvertrag. Mit Rechtskraft des Beschlusses wird der Ersteher neuer Eigentümer, ohne dass eine gesonderte Auflassung erforderlich ist. Die Grunderwerbsteuer wird auf das Meistgebot erhoben und vom Finanzamt nach Zuschlag von Amts wegen festgesetzt.

Risiken und Chancen für Bieter

Eine Versteigerung bietet die Möglichkeit, Immobilien unter dem marktüblichen Preis zu erwerben. In der Praxis liegen die erzielten Zuschlagspreise häufig 10 bis 30 Prozent unter dem Verkehrswert, insbesondere wenn wenige Bieter am Termin erscheinen oder das Objekt in schlechtem Zustand ist.

Dem stehen allerdings erhebliche Risiken gegenüber: Eine Innenbesichtigung vor dem Termin ist nicht garantiert, da der bisherige Eigentümer nicht zur Mitwirkung verpflichtet ist. Mängel der Bausubstanz können daher unentdeckt bleiben. Zudem entfällt die Gewährleistung vollständig - der Ersteher übernimmt das Objekt wie gesehen. Bestehende Mietverhältnisse, Wohnrechte oder sonstige Belastungen, die im Rang vor dem Zuschlag stehen, können den Ersteher binden und die Verwertung des Objekts einschränken.

Besonders gefährlich ist die Situation, wenn das Verkehrswertgutachten des Gerichts veraltet oder oberflächlich ist. Gutachter, die keine Innenbesichtigung durchführen konnten, schätzen den Wert anhand von Außenbesichtigung und Marktdaten - wesentliche Baumängel bleiben dann unerkannt und werden zum Problem des Erstehers.

Wir empfehlen daher, das vom Gericht eingeholte Verkehrsgutachten und den Grundbuchauszug vor dem Termin gründlich zu studieren, möglichst eine externe Fachkraft für eine eigene Einschätzung hinzuzuziehen und vor allem die eingetragenen Rechte in Abteilung II und III des Grundbuchs sorgfältig auf bestehende Belastungen zu prüfen.

Alle anstehenden Versteigerungstermine sind auf dem Portal zvg-portal.de einsehbar. Dort finden sich auch die jeweiligen Verkehrsgutachten und Objektbeschreibungen.

Praxis-Tipp für Nürnberg und die Metropolregion

In Nürnberg ist das Amtsgericht Nürnberg für Zwangsversteigerungen zuständig. Die Termine finden in der Fürther Straße 110 statt und werden sowohl auf zvg-portal.de als auch durch Aushang im Gericht bekannt gemacht. In den umliegenden Landkreisen sind die jeweiligen Amtsgerichte in Fürth, Erlangen, Schwabach und Hersbruck zuständig.

Wir beobachten in der Metropolregion Nürnberg, dass besonders bei Eigentumswohnungen in gefragten Lagen wie Maxfeld, Gleißhammer oder Erlangen-Süd die Zuschlagspreise in den vergangenen Jahren näher an den Verkehrswert gerückt sind - weil mehr Bieter erscheinen und das Objekt auch ohne Besichtigung attraktiv ist. In weniger gefragten Lagen ist das Preisniveau bei Versteigerungen weiterhin deutlich unter Marktwert.

Wer sich für eine Versteigerung interessiert, sollte mehrere Termine als Zuschauer besuchen, um ein Gefühl für den Ablauf und die Bieterdynamik zu bekommen, bevor er selbst mitbietet. Eigentümern, die von einer Zwangsversteigerung bedroht sind, empfehlen wir dringend, frühzeitig Kontakt zu uns aufzunehmen: Ein freihändiger Verkauf erzielt in aller Regel deutlich bessere Preise und lässt sich oft noch bis kurz vor dem Versteigerungstermin realisieren.

Häufig gestellte Fragen zur Immobilienversteigerung

Brauche ich eine Finanzierungszusage vor dem Versteigerungstermin?

Eine verbindliche Finanzierungszusage der Bank ist dringend zu empfehlen. Der Zuschlag verpflichtet zur Zahlung des Meistgebots innerhalb der vom Gericht gesetzten Frist - üblicherweise sechs bis acht Wochen. Kann der Ersteher nicht zahlen, drohen Verzugszinsen von derzeit 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz und eine erneute Versteigerung auf seine Kosten. Wir raten, die Finanzierung einschließlich der Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent in Bayern) vollständig zu klären, bevor der erste Bietertermin besucht wird.

Fällt bei einer Versteigerung Grunderwerbsteuer an?

Ja, der Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung unterliegt der Grunderwerbsteuer. In Bayern beträgt der Steuersatz derzeit 3,5 Prozent des Meistgebots. Das Finanzamt setzt die Steuer nach Zuschlag von Amts wegen fest. Notarkosten fallen hingegen nicht an, da der Zuschlagsbeschluss den Kaufvertrag ersetzt. Es entstehen jedoch Gerichtskosten (Zuschlagsgebühr), die der Ersteher zu tragen hat.

Kann ich eine Versteigerung noch verhindern, wenn ich der Eigentümer bin?

Bis zur Erteilung des Zuschlags kann der Schuldner die Versteigerung durch vollständige Begleichung der offenen Forderungen einschließlich aller Verfahrenskosten abwenden. Auch eine einstweilige Einstellung des Verfahrens ist auf Antrag möglich, wenn der Schuldner einen Zahlungsplan vorlegt und der Gläubiger zustimmt - das Gericht kann das Verfahren bis zu zweimal für je sechs Monate einstellen. Wir empfehlen betroffenen Eigentümern in der Region Nürnberg, frühzeitig professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, um Alternativen wie einen freihändigen Verkauf zu prüfen: Das so erzielte Ergebnis ist fast immer besser als der Versteigerungserlös.

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