Vorkaufsrechtsverzichtserklärung

Vorkaufsrechtsverzichtserklärung - Die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung (auch Negativzeugnis oder Negativattest) ist eine Erklärung der Gemeinde, dass sie ihr gesetzliches Vorkaufsrecht nach §§ 24-28 BauGB bei einem konkreten Grundstücksverkauf nicht ausübt. Ohne diese Erklärung kann der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch nicht veranlassen - sie ist damit eine zwingende Voraussetzung für den Vollzug des Kaufvertrags.

Gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde

Gemeinden haben nach dem BauGB in bestimmten Fällen ein gesetzliches Vorkaufsrecht: im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (§ 24 Abs. 1 Nr. 1 BauGB), in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten (§ 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB), in Gebieten mit einer Erhaltungssatzung (§ 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB) und in Gebieten, für die die Gemeinde einen Bebauungsplan aufstellen will (§ 25 BauGB). Bei Ausübung des Vorkaufsrechts tritt die Gemeinde zu den im Kaufvertrag vereinbarten Konditionen als Käuferin an die Stelle des ursprünglichen Käufers. Die Ausübung ist nur zulässig, wenn sie dem Wohl der Allgemeinheit dient.

Neben dem gesetzlichen Vorkaufsrecht nach BauGB kann auch ein vertragliches Vorkaufsrecht bestehen, das z. B. im Rahmen von Erbauseinandersetzungen oder zwischen Gesellschaftern vereinbart und im Grundbuch eingetragen wurde. Dieses richtet sich nach § 463 ff. BGB. Auch ein solches vertragliches Vorkaufsrecht muss bei der Abwicklung des Kaufvertrags berücksichtigt werden - der Notar prüft Grundbuch und Kaufvertrag auf entsprechende Eintragungen. Die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Gemeinde deckt in diesem Fall das vertragliche Vorkaufsrecht nicht ab; hier muss der Berechtigte gesondert auf sein Recht verzichten.

Ablauf und Fristen

Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, der Gemeinde eine Abschrift des Kaufvertrags zu übermitteln. Die Gemeinde hat dann 2 Monate Zeit, über die Ausübung des Vorkaufsrechts zu entscheiden. Übt sie es nicht aus, erteilt sie die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung (Negativzeugnis). Erst danach veranlasst der Notar die Fälligkeitsmitteilung für den Kaufpreis und die Eigentumsumschreibung. In der Praxis üben Gemeinden ihr Vorkaufsrecht nur selten aus - in den meisten Fällen wird das Negativzeugnis innerhalb von 2-6 Wochen erteilt.

Der Ablauf im Überblick: Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags leitet der Notar die Vertragsabschrift an das zuständige Liegenschaftsamt weiter. Dieses prüft, ob das Grundstück in einem Bereich liegt, für den ein Vorkaufsrecht besteht, und ob eine Ausübung dem Allgemeinwohl dient. Liegt kein Vorkaufsrecht vor oder verzichtet die Gemeinde auf die Ausübung, erteilt sie das Negativattest. In Nürnberg erfolgt diese Bearbeitung durch das Liegenschaftsamt der Stadt Nürnberg. Die Käuferseite sollte diese Wartezeit in ihre Finanzierungsplanung einkalkulieren, da Banken die Auszahlung des Darlehens erst nach Eingang aller notariellen Voraussetzungen veranlassen.

Wann übt die Gemeinde das Vorkaufsrecht aus?

In der Praxis ist die Ausübung des kommunalen Vorkaufsrechts eher die Ausnahme. Typische Konstellationen, in denen Gemeinden ihr Recht tatsächlich ausüben: Erwerb von Grundstücken für den sozialen Wohnungsbau, Sicherung von Infrastrukturflächen (Schulen, Kitas, Grünanlagen), Verhinderung von Luxussanierungen in Milieuschutzgebieten sowie Umsetzung von Stadtentwicklungszielen in Sanierungsgebieten. In Nürnberg betrifft dies vor allem ausgewiesene Sanierungsgebiete in Stadtteilen wie Gostenhof oder St. Leonhard sowie Gebiete mit Sozialer Erhaltungssatzung.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg

Wir empfehlen Käufern und Verkäufern in der Metropolregion Nürnberg, die Wartezeit auf die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung bei der Zeitplanung zu berücksichtigen. In Nürnberg beträgt die Bearbeitungszeit beim Liegenschaftsamt aktuell ca. 3-6 Wochen. In Sanierungsgebieten (z. B. Teile von Gostenhof, St. Leonhard) kann die Gemeinde das Vorkaufsrecht tatsächlich ausüben - hier empfiehlt sich eine Vorab-Anfrage beim Liegenschaftsamt, ob eine Ausübung geplant ist. Die Gebühren für das Negativzeugnis liegen bei ca. 50-150 Euro und werden in der Regel vom Käufer getragen.

Wir raten außerdem, vor dem Notartermin zu prüfen, ob das Grundstück in einem Sanierungsgebiet oder einer Erhaltungssatzungszone liegt. Diese Information ist beim Stadtplanungsamt oder über das Nürnberger Geoportal abrufbar. Eine positive Feststellung sollte den Kauf nicht unbedingt verhindern, aber Käufer und Verkäufer sollten die damit verbundene Unsicherheit kennen. In Einzelfällen ist eine formlose Anfrage beim Liegenschaftsamt möglich, ob bei einem bestimmten Grundstück eine Ausübung des Vorkaufsrechts in Betracht gezogen wird - dies kann die Planungssicherheit erhöhen.

Häufig gestellte Fragen

Kann die Gemeinde mein Grundstück einfach kaufen?

Nur wenn ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht und die Ausübung dem Wohl der Allgemeinheit dient. Die Gemeinde tritt dann zu den im Kaufvertrag vereinbarten Konditionen als Käuferin ein - sie zahlt also den vereinbarten Kaufpreis. Der ursprüngliche Käufer geht leer aus. In der Praxis ist die Ausübung des Vorkaufsrechts selten - in Nürnberg geschieht dies nur bei einzelnen Grundstücken in Sanierungsgebieten oder bei städtebaulich besonders wichtigen Flächen.

Was kostet die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung?

Die Gebühren sind kommunal geregelt und liegen in Nürnberg bei ca. 50-150 Euro. In der Regel trägt der Käufer die Kosten als Teil der Kaufnebenkosten. Der Notar beantragt das Negativzeugnis automatisch nach Beurkundung des Kaufvertrags - der Käufer muss nichts aktiv unternehmen.

Was passiert, wenn die Gemeinde das Vorkaufsrecht ausübt?

Die Gemeinde erklärt die Ausübung gegenüber dem Verkäufer innerhalb der 2-Monats-Frist. Der Kaufvertrag zwischen Verkäufer und ursprünglichem Käufer wird dann in Bezug auf den Käufer durch die Gemeinde ersetzt - die Gemeinde zahlt den vereinbarten Kaufpreis. Der ursprüngliche Käufer hat Anspruch auf Erstattung seiner bis dahin angefallenen Kosten (z. B. Gutachterkosten). Gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts kann der Käufer Widerspruch einlegen und Klage erheben - allerdings nur, wenn die Ausübung nicht dem Wohl der Allgemeinheit dient.

Gilt die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung auch für vertragliche Vorkaufsrechte?

Nein. Die gemeindliche Vorkaufsrechtsverzichtserklärung betrifft ausschließlich das gesetzliche Vorkaufsrecht nach BauGB. Vertragliche Vorkaufsrechte Dritter (z. B. Miterben, Gesellschafter, Mieter nach § 577 BGB) müssen gesondert behandelt werden. Der Notar weist auf solche Rechte hin und klärt, ob ein Verzicht eingeholt werden muss.

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