Wettbewerbsverbot (Makler)

Wettbewerbsverbot (Makler) - Ein Wettbewerbsverbot im Maklerrecht ist eine vertragliche Vereinbarung, die einem Immobilienmakler untersagt, während oder nach Beendigung eines Vertragsverhältnisses für konkurrierende Auftraggeber tätig zu werden oder eigene Geschäfte im selben Marktsegment zu betreiben. Solche Klauseln schützen die Interessen des Auftraggebers und verhindern Interessenkonflikte. Die rechtliche Zulässigkeit richtet sich nach dem Handelsgesetzbuch (HGB) und der allgemeinen Vertragsfreiheit.

Rechtliche Grundlagen und Zulässigkeit

Für angestellte Makler gilt das gesetzliche Wettbewerbsverbot nach § 60 HGB: Während des Arbeitsverhältnisses dürfen Handlungsgehilfen ohne Einwilligung des Arbeitgebers keine Geschäfte im Handelszweig des Prinzipals betreiben - also weder auf eigene Rechnung Immobilien kaufen und verkaufen noch für konkurrierende Maklerbüros tätig sein.

Für selbstständige Makler gibt es kein gesetzliches Wettbewerbsverbot - hier sind vertragliche Vereinbarungen erforderlich. Ein nachvertragliches Wettbewerbsverbot für Arbeitnehmer ist nach §§ 74-75d HGB nur wirksam, wenn es:

• schriftlich vereinbart wurde
• auf maximal 2 Jahre nach Vertragsende begrenzt ist
• eine angemessene Karenzentschädigung von mindestens 50 % der zuletzt bezogenen Vergütung vorsieht
• sachlich (nur relevante Marktsegmente), räumlich (nur tatsächliches Tätigkeitsgebiet) und zeitlich angemessen begrenzt ist

Fehlt die Karenzentschädigung, ist das Verbot für den Arbeitnehmer unverbindlich - er kann wählen, ob er sich daran hält oder nicht. Hält er sich nicht daran, entfällt auch der Anspruch auf Entschädigung.

Wettbewerbsverbot bei Maklerverträgen mit Auftraggebern

Auch in Maklerverträgen zwischen Auftraggeber und Makler kann das Thema Wettbewerbsverbot relevant werden:

Bei einem Alleinauftrag verpflichtet sich der Eigentümer, keinen weiteren Makler einzuschalten - dies ist faktisch ein Wettbewerbsverbot zugunsten des beauftragten Maklers. Im Gegenzug schuldet der Makler bei einem qualifizierten Alleinauftrag eine aktive Vermarktungspflicht: Er muss die Immobilie auf den relevanten Portalen inserieren, Besichtigungen durchführen und regelmäßig berichten. Ein Alleinauftrag ohne Gegenleistungspflicht des Maklers ist nach § 307 BGB als unangemessene Benachteiligung des Eigentümers angreifbar.

Umgekehrt kann der Auftraggeber vereinbaren, dass der Makler nicht gleichzeitig die Gegenseite (Käufer und Verkäufer) vertritt. Eine Doppeltätigkeit nach § 656c BGB ist seit Dezember 2020 nur unter strengen Voraussetzungen zulässig: Der Makler muss beiden Seiten eine gleich hohe Provision in Rechnung stellen und seine Doppeltätigkeit offenlegen. Das Bestellerprinzip im Kaufbereich (hälftige Teilung der Courtage) hat die Interessenkonflikte bei Doppeltätigkeit verschärft und Wettbewerbsklauseln relevanter gemacht.

Interessenkonflikte und Transparenzpflichten

Besonders kritisch sind Fälle, in denen ein Makler sowohl Eigentümer vermittelt als auch Käufer berät und dabei Insiderwissen aus Verhandlungen einer Seite zugunsten der anderen einsetzt. Dies kann einen Schadensersatzanspruch begründen - unabhängig von einem expliziten Wettbewerbsverbot. Wir halten es für essenziell, dass Eigentümer und Kaufinteressenten zu Beginn der Zusammenarbeit klarstellen, welche Interessen der Makler vertritt und ob er für beide Seiten tätig ist.

Die IHK Nürnberg für Mittelfranken beaufsichtigt die Zulassung von Maklern (§ 34c GewO) und nimmt Beschwerden über unlauteres Verhalten entgegen. Eigentümer, die sich über eine unzulässige Doppeltätigkeit oder die Verletzung eines Wettbewerbsverbots beschweren möchten, können sich direkt an die IHK wenden.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg

Wir empfehlen Eigentümern in Nürnberg, bei der Wahl eines Maklers auf transparente Vertragsgestaltung zu achten. Fragen Sie aktiv, ob der Makler auch Kaufinteressenten vertritt (Doppeltätigkeit), und lassen Sie sich schriftlich bestätigen, dass Ihre Interessen als Verkäufer Vorrang haben. Bei einem qualifizierten Alleinauftrag sollte der Makler konkrete Leistungspflichten dokumentieren: professionelle Exposé-Erstellung, Vermarktung auf den relevanten Portalen (ImmoScout24, Immowelt, Immonet), Durchführung von Besichtigungen und regelmäßige Berichte über Anfragen und Rückmeldungen.

Wir arbeiten grundsätzlich mit klaren Vertragsbedingungen ohne versteckte Doppelmandate und stellen unseren Eigentümerkunden schriftlich dar, ob und wie wir Kaufinteressenten aus unserer Datenbank für deren Objekt tätig werden.

Häufig gestellte Fragen

Darf mein Makler gleichzeitig für den Käufer tätig sein?

Seit dem 23. Dezember 2020 regelt § 656c BGB die Doppeltätigkeit: Ein Makler darf für beide Seiten tätig werden, muss dies aber offenlegen und darf von beiden Parteien nur eine gleich hohe Provision verlangen. In der Praxis bedeutet das bei einer üblichen Gesamtcourtage von 7,14 % (inkl. MwSt.) eine hälftige Teilung von je 3,57 %. Problematisch wird die Doppeltätigkeit, wenn der Makler Insiderwissen aus Verhandlungen einer Seite zugunsten der anderen einsetzt - in diesem Fall kann ein Schadensersatzanspruch entstehen.

Wie lange darf ein nachvertragliches Wettbewerbsverbot dauern?

Nach §§ 74-75d HGB ist ein nachvertragliches Wettbewerbsverbot für angestellte Makler auf maximal 2 Jahre nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses begrenzt. Für selbstständige Makler gelten die gesetzlichen Vorschriften nicht direkt - hier entscheidet die allgemeine Vertragsfreiheit im Rahmen der Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB. Gerichte halten Wettbewerbsverbote von mehr als 2 Jahren für selbstständige Makler regelmäßig für unverhältnismäßig. Räumlich muss das Verbot auf das tatsächliche Tätigkeitsgebiet beschränkt sein.

Was passiert bei Verstoß gegen ein Wettbewerbsverbot?

Bei einem Verstoß gegen ein wirksames Wettbewerbsverbot hat der Geschädigte Anspruch auf Schadensersatz und kann in dringenden Fällen eine einstweilige Verfügung erwirken, um die wettbewerbswidrige Tätigkeit sofort zu unterbinden. Typische Vertragsstrafen liegen bei 5.000-25.000 Euro pro Verstoß. Bei angestellten Maklern kann der Arbeitgeber zudem die während der Karenzzeit gezahlte Entschädigung zurückfordern. Ein unwirksames Wettbewerbsverbot (z. B. ohne Karenzentschädigung) kann hingegen folgenlos missachtet werden.

Kann ein Eigentümer den Makler aus dem Alleinauftrag wegen Wettbewerbsverstoßes entlassen?

Wenn der Makler im Alleinauftrag aktiv einem anderen Eigentümer ein vergleichbares Objekt vermittelt und damit die Interessen des ersten Auftraggebers beeinträchtigt, kann dies einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung des Alleinauftrags darstellen - ohne Schadensersatzpflicht des Eigentümers. Entscheidend ist, ob der Makler durch sein Verhalten die Chancen des Auftraggebers auf einen erfolgreichen Verkauf messbar verschlechtert hat. Wir empfehlen, bei Verdacht auf eine solche Pflichtverletzung zunächst das Gespräch mit dem Makler zu suchen und eine schriftliche Stellungnahme anzufordern, bevor rechtliche Schritte eingeleitet werden.

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