Vormerkung

Vormerkung - Die Vormerkung (Auflassungsvormerkung) ist eine Sicherungseintragung im Grundbuch, die den Anspruch auf Eigentumsübertragung oder eine andere Grundbuchänderung schützt (§ 883 BGB). Sie wird standardmäßig beim Immobilienkauf eingetragen: Nach Beurkundung des Kaufvertrags sichert die Auflassungsvormerkung den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung und verhindert, dass der Verkäufer das Grundstück an einen Dritten verkauft oder belastet.

Schutzwirkung

Die Vormerkung entfaltet eine starke Schutzwirkung: Verfügungen des Eigentümers, die nach Eintragung der Vormerkung vorgenommen werden und den gesicherten Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würden, sind dem Vormerkungsberechtigten gegenüber unwirksam (§ 883 Abs. 2 BGB). Verkauft der Eigentümer das Grundstück trotz Vormerkung an einen Dritten, kann der Käufer die Löschung des Dritten verlangen. Die Vormerkung schützt auch in der Insolvenz des Verkäufers: Der Anspruch auf Eigentumsübertragung bleibt bestehen, die Immobilie fällt nicht in die Insolvenzmasse.

Die Schutzwirkung der Vormerkung ist relativ: Sie wirkt ausschließlich gegenüber Personen, die nach der Eintragung der Vormerkung Rechte am Grundstück erwerben. Ein vor der Eintragung bereits bestehendes Recht (z. B. eine ältere Grundschuld) wird durch die Vormerkung nicht berührt. Die zeitliche Abfolge ist daher entscheidend: Der Käufer sollte sicherstellen, dass die Vormerkung so früh wie möglich eingetragen wird. In der Praxis beantragt der Notar die Eintragung noch am Tag der Beurkundung - der Eingang des Antrags beim Grundbuchamt begründet die Priorität (Tagebuchnummer).

Arten von Vormerkungen

Neben der Auflassungsvormerkung (häufigste Form, sichert den Übereignungsanspruch des Käufers) gibt es weitere Vormerkungsarten: Rückauflassungsvormerkung (sichert einen bedingten Rückübertragungsanspruch), Vormerkung zur Sicherung einer Dienstbarkeit (z. B. künftiges Wegerecht) und Vormerkung zur Sicherung eines Löschungsanspruchs. Alle Vormerkungen werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.

Eine besondere Konstellation ist die Rückauflassungsvormerkung: Sie wird z. B. bei Grundstücksschenkungen an Kinder vereinbart, um sicherzustellen, dass das Grundstück bei bestimmten Ereignissen (Insolvenz, Scheidung, Vorversterben) an die Eltern zurückfällt. Im Kontext des Erwerbs von der Hand der Gemeinde (z. B. bei vergünstigtem Wohnungsbau) verlangen Städte wie Nürnberg oft eine Rückauflassungsvormerkung für den Fall, dass der Käufer die Immobilie nicht selbst nutzt oder vor Ablauf einer Bindungsfrist weiterverkauft.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg

Wir empfehlen Käufern in der Metropolregion Nürnberg, darauf zu achten, dass die Auflassungsvormerkung möglichst zeitnah nach dem Notartermin im Grundbuch eingetragen wird. Der Notar beantragt die Eintragung unmittelbar nach der Beurkundung. Beim Grundbuchamt Nürnberg dauert die Eintragung aktuell ca. 2-4 Wochen - in dieser Zeit ist Ihr Anspruch bereits durch den Eingang des Antrags geschützt (Priorität durch Tagebuchnummer). Die Vormerkung bleibt bestehen, bis die Eigentumsumschreibung vollzogen ist (typischerweise 4-8 Wochen nach Kaufpreiszahlung).

Wichtig für Käufer in Nürnberg: Die Zeitspanne zwischen notariellem Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung dauert bei Bestandsimmobilien im Nürnberger Grundbuchbezirk derzeit typischerweise 2-4 Monate. Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer in dieser gesamten Zeit. Wir raten Käufern ausdrücklich davon ab, den Kaufpreis zu zahlen, bevor die Auflassungsvormerkung eingetragen ist - dies wäre ein erhebliches Risiko, da im Insolvenzfall des Verkäufers kein Schutz besteht. Ausnahmen bilden Treuhandkontomodelle, bei denen der Notar die Zahlung erst nach Eintritt aller Sicherungsvoraussetzungen auslöst.

Häufig gestellte Fragen

Was kostet die Eintragung einer Vormerkung?

Die Eintragung der Auflassungsvormerkung kostet beim Grundbuchamt eine halbe Gebühr nach GNotKG - bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro ca. 400-500 Euro (Grundbuchgebühr). Die Notarkosten für die Beantragung sind in der Gesamtnotarrechnung des Kaufvertrags enthalten. Die Löschung der Vormerkung bei Eigentumsumschreibung erfolgt automatisch und verursacht keine zusätzlichen Kosten.

Was passiert, wenn der Verkäufer insolvent wird?

Die Vormerkung schützt den Käufer in der Insolvenz des Verkäufers: Der Anspruch auf Eigentumsübertragung ist insolvenzfest (§ 106 InsO). Der Insolvenzverwalter muss den Kaufvertrag erfüllen, wenn der Käufer den Kaufpreis zahlt. Die Immobilie fällt nicht in die Insolvenzmasse. Ohne Vormerkung wäre der Käufer nur ein einfacher Insolvenzgläubiger und müsste seine Forderung zur Insolvenztabelle anmelden - mit oft minimaler Quote.

Wie lange bleibt die Vormerkung im Grundbuch?

Die Vormerkung bleibt so lange im Grundbuch, bis der gesicherte Anspruch erfüllt (Eigentumsumschreibung) oder erloschen ist (Rücktritt vom Kaufvertrag, Fristablauf). In der Praxis wird die Vormerkung bei der Eigentumsumschreibung automatisch gelöscht. Wird der Kaufvertrag rückabgewickelt, muss der Käufer eine Löschungsbewilligung erteilen. Eine Vormerkung ohne zugrundeliegenden Anspruch kann der Eigentümer durch Grundbuchberichtigungsantrag löschen lassen.

Schützt die Vormerkung auch vor nachträglich eingetragenen Grundschulden?

Ja. Jede Grundschuld, die nach der Eintragung der Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen wird, ist dem Käufer gegenüber unwirksam, sofern sie den Übereignungsanspruch beeinträchtigt (§ 883 Abs. 2 BGB). Belastet der Verkäufer das Grundstück nach der Eintragung der Vormerkung mit einer Grundschuld, kann der Käufer die Löschung dieser Grundschuld verlangen - auch wenn die Bank gutgläubig war. Dies ist ein wesentlicher Schutzmechanismus für Käufer in der Abwicklungsphase.

Was ist der Unterschied zwischen Auflassungsvormerkung und Auflassung?

Die Auflassungsvormerkung sichert lediglich den Anspruch auf Eigentumsübertragung - das Eigentum selbst wechselt noch nicht. Die Auflassung (§ 925 BGB) ist die dingliche Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang und wird in der Regel zusammen mit dem notariellen Kaufvertrag erklärt. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt erst, nachdem alle Voraussetzungen erfüllt sind: Kaufpreiszahlung, steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (Grunderwerbsteuer) und Freigabeerklärungen etwaiger Gläubiger. Beim Grundbuchamt Nürnberg dauert die endgültige Umschreibung nach Eingang aller Unterlagen derzeit vier bis acht Wochen. In dieser Zwischenphase schützt ausschließlich die bereits eingetragene Auflassungsvormerkung den Käufer - ein weiterer Grund, warum Notar und Sachverständige nachdrücklich darauf bestehen, den Kaufpreis erst nach vollständiger Eintragung der Vormerkung zu überweisen.

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