Usancen

Usancen - Usancen (auch Handelsgebräuche oder Verkehrssitten) sind ungeschriebene, branchenübliche Verhaltensweisen und Geschäftspraktiken, die sich in der Immobilienwirtschaft als allgemein anerkannt etabliert haben. Sie ergänzen vertragliche Vereinbarungen und gesetzliche Regelungen dort, wo Lücken bestehen. Usancen haben zwar keine Gesetzeskraft, werden aber von Gerichten bei der Vertragsauslegung herangezogen (§ 157 BGB - Auslegung nach Treu und Glauben und Verkehrssitte).

Typische Usancen im Immobiliengeschäft

Zu den wichtigsten Usancen gehören: Besitzübergang - Übergabe der Immobilie erfolgt üblicherweise am Tag der vollständigen Kaufpreiszahlung. Schlüsselübergabe - alle Schlüssel (Haustür, Keller, Garage) werden bei Übergabe gegen Quittung übergeben. Zustandsprotokoll - bei Übergabe wird ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen (Strom, Gas, Wasser) erstellt. Maklerprovision - die marktübliche Provision beträgt in Bayern 3,57 % inkl. MwSt. je Seite. Notarwahl - üblicherweise schlägt der Käufer den Notar vor. Kaufpreisfälligkeit - der Kaufpreis ist üblicherweise 2-4 Wochen nach Erhalt der Fälligkeitsmitteilung des Notars zu zahlen.

Darüber hinaus gibt es Usancen zur Energieausweis-Vorlage: Seit 2014 ist der Verkäufer gesetzlich verpflichtet, dem Käufer vor Vertragsabschluss einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Marktüblich ist es, den Energieausweis bereits im Exposé zu bewerben und bei Besichtigungen bereitzuhalten. Auch bei der Aufnahme von Mängeln in den Kaufvertrag gibt es eine Usance: Bekannte Mängel werden im Vertrag aufgelistet und von der Gewährleistung ausgenommen, unbekannte Mängel fallen grundsätzlich unter den vereinbarten Haftungsausschluss (“gekauft wie gesehen”).

Usancen beim Maklerauftrag und bei der Vermarktung

Auch der Umgang zwischen Eigentümer und Makler wird durch Usancen geprägt. Es ist marktüblich, dass der Makler vor Aufnahme der Vermarktung einen schriftlichen Maklervertrag vorlegt und die Provision transparent ausweist. Seit dem Bestellerprinzip für Wohnungsvermietungen (2015) und der Provisionsteilung beim Kauf (2020) sind die rechtlichen Rahmenbedingungen klarer - aber die Usance, die Provision offen im Exposé auszuweisen und nicht erst auf Nachfrage mitzuteilen, gilt weiterhin als professioneller Standard.

Bei der Vermarktung von Gewerbeimmobilien gibt es abweichende Usancen: Hier ist eine Provision von 4-6 % des Kaufpreises (netto) je Seite üblich, und der Käufer trägt typischerweise den Löwenanteil. Da Gewerbeimmobilien häufig an erfahrene Investoren vermarktet werden, ist die Transparenz der Provisionsgestaltung im Vergleich zum Wohnimmobilienmarkt weniger streng reguliert, aber gleichermaßen marktüblich erwartet.

Schließlich gibt es Usancen zum Umgang mit konkurrierenden Kaufinteressenten: Wir führen Bieterverfahren oder parallele Verhandlungen stets transparent und teilen allen Interessenten die gleichen wesentlichen Informationen mit. Die Usance, keinen Kaufinteressenten zu bevorzugen, ohne dass es einen sachlichen Grund gibt, schützt sowohl den Verkäufer (optimaler Kaufpreis) als auch die Integrität des Vermittlungsprozesses.

Rechtliche Bedeutung

Usancen werden von Gerichten bei der Vertragsauslegung berücksichtigt (§ 157 BGB) und können ergänzende Vertragsinhalte begründen (§ 242 BGB). Wenn ein Kaufvertrag keine Regelung zur Übergabe enthält, wird die branchenübliche Praxis (Übergabe bei Kaufpreiszahlung) als vereinbart angesehen. Usancen können durch ausdrückliche vertragliche Regelungen abbedungen werden - die vertragliche Vereinbarung geht der Usance vor. Bei strittigen Fragen kann ein Gutachten der IHK über den Handelsbrauch eingeholt werden.

Für Privatpersonen ohne Branchenerfahrung ist es wichtig zu wissen, dass die Berufung auf Usancen im Streitfall schwierig sein kann, wenn die Branchenüblichkeit einer Praxis bestritten wird. In solchen Fällen muss die Usance bewiesen werden - oft durch Sachverständigengutachten oder Zeugenaussagen von Branchenkennern. Wer sich auf bestimmte Praktiken verlässt, sollte diese daher immer schriftlich vereinbaren.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg

Wir empfehlen Käufern und Verkäufern in der Metropolregion Nürnberg, sich nicht allein auf Usancen zu verlassen, sondern alle wesentlichen Punkte ausdrücklich im Vertrag zu regeln. Was nicht schriftlich fixiert ist, führt im Streitfall zu Unsicherheit. Besonders bei Übergabemodalitäten, Zustand der Immobilie, Inventar und Fristen sollte der Kaufvertrag klare Regelungen enthalten.

In Nürnberg und Mittelfranken gibt es regionale Besonderheiten: So ist es usancengemäß üblich, dass der Verkäufer die Kosten der Löschung bestehender Grundschulden trägt, auch wenn der Kaufvertrag dies nicht ausdrücklich regelt. Wir begleiten Käufer und Verkäufer durch den gesamten Abwicklungsprozess und weisen auf Abweichungen von Marktusancen rechtzeitig hin, damit keine unangenehmen Überraschungen entstehen.

Häufig gestellte Fragen

Sind Usancen rechtlich bindend?

Usancen sind keine Gesetze, aber sie werden bei der Vertragsauslegung und der Bestimmung von Treu und Glauben berücksichtigt. Ein Gericht kann eine Usance als stillschweigend vereinbarten Vertragsbestandteil ansehen, wenn beide Parteien branchenerfahren sind und die Usance allgemein bekannt ist. Zwischen einem erfahrenen Makler und einem Privatverkäufer wird eine Usance eher als bindend angesehen als zwischen zwei Privatpersonen.

Kann ich mich gegen eine Usance wehren?

Ja, durch ausdrückliche vertragliche Vereinbarung. Wenn Sie eine abweichende Regelung wünschen (z. B. Übergabe vor Kaufpreiszahlung), muss dies im Kaufvertrag klar vereinbart werden. Die ausdrückliche Vereinbarung geht der Usance immer vor. Bei überraschenden oder ungewöhnlichen Klauseln hat der Notar eine besondere Belehrungspflicht - er muss darauf hinweisen, wenn eine Regelung von der üblichen Praxis abweicht.

Unterscheiden sich Usancen regional?

Ja, Usancen können sich von Region zu Region und sogar von Stadt zu Stadt unterscheiden. In Bayern ist es z. B. üblich, dass die Grunderwerbsteuer zu den niedrigsten Sätzen Deutschlands erhoben wird (3,5 %), während in anderen Bundesländern höhere Sätze gelten. Die Provisionshöhe, die Aufteilung der Kosten und die Abwicklungsmodalitäten variieren ebenfalls. In Nürnberg und Mittelfranken orientieren sich die Usancen an den Empfehlungen des IVD Süd und der regionalen Notarkammer.

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