Teilrückzahlung

Die Teilrückzahlung (auch Sondertilgung genannt) ist die außerplanmäßige, vorzeitige Rückzahlung eines Teils der Darlehensrestschuld, die über die vereinbarten regelmäßigen Tilgungsraten hinausgeht. Sie senkt die Restschuld unmittelbar, verkürzt die Laufzeit des Darlehens und reduziert die Gesamtzinslast erheblich. Ob und in welchem Umfang Teilrückzahlungen möglich sind, hängt vom Darlehensvertrag ab - Kreditnehmer sollten dieses Recht vor Abschluss des Darlehens aktiv aushandeln und im Vertrag schriftlich fixieren.

Sondertilgungsrecht: Was im Darlehensvertrag stehen sollte

Die meisten Banken räumen ihren Kunden in Immobiliendarlehen ein jährliches Sondertilgungsrecht von 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme ein - ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Einige Banken bieten auch 10 % an, allerdings zu einem etwas höheren Zinssatz. Bei günstigem Marktzins ist es sinnvoll, möglichst hohe Sondertilgungsrechte zu vereinbaren, auch wenn dafür ein geringfügig höherer Zinssatz akzeptiert wird - denn die Zinsmehrkosten sind in aller Regel deutlich niedriger als der Vorteil der Flexibilität.

Wer auf das Sondertilgungsrecht verzichtet, muss bei außerplanmäßigen Rückzahlungen eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, die die Zinsersparnis der Bank für die verbleibende Zinsbindungsperiode kompensiert. Diese Entschädigung kann erheblich sein: Bei einem Restdarlehen von 200.000 Euro und fünf verbleibenden Zinsbindungsjahren kann sie leicht 15.000-25.000 Euro betragen. Die Bank berechnet die Entschädigung nach der Aktiv-Passiv-Methode oder der Aktiv-Aktiv-Methode - die genaue Berechnungsweise ist im Darlehensvertrag festgelegt und sollte vor Abschluss geprüft werden.

Tipp: Sondertilgungsrechte sind nicht kumulierbar, wenn nicht anders vereinbart. Wer sein Recht in einem Jahr nicht nutzt, kann es im Folgejahr nicht nachträglich einsetzen, um einen doppelten Betrag zu tilgen. Achten Sie daher auf ausdrückliche Vereinbarungen zur Kumulierbarkeit, wenn Sie dies wünschen.

Wann lohnt sich eine Teilrückzahlung?

Eine Teilrückzahlung lohnt sich immer dann, wenn der Darlehenszins höher ist als die Rendite alternativer Anlagen - nach Steuern gerechnet. In einem Hochzinsumfeld ist das fast immer der Fall. Konkret: Wer ein Darlehen zu 4 % Zinsen hat und die Sondertilgung mit Geld finanziert, das sonst auf dem Tagesgeldkonto zu 3 % liegt (bei entsprechender Steuerpflicht auf Zinserträge effektiv nur ~2,2 % netto), spart durch die Sondertilgung rund 1,8 Prozentpunkte - garantiert und risikofrei.

Rechenbeispiel: 10.000 € Sondertilgung bei 4 % Darlehenszins und 20 Jahren Restlaufzeit spart rund 8.900 € Zinsen über die Gesamtlaufzeit - selbst wenn die Restschuld danach weiterläuft. Bei 20.000 € Sondertilgung entsprechend fast 18.000 €. Diese Zinsersparnis ist ein risikofreier Ertrag, der mit keiner sicheren Geldanlage zu vergleichbaren Konditionen erzielt werden kann.

Dennoch sollte die Liquiditätsreserve nicht für Sondertilgungen geopfert werden. Wir empfehlen, mindestens drei bis sechs Monatsgehälter als liquide Reserve zu behalten, bevor Sondertilgungen vorgenommen werden.

Steuerliche Aspekte der Teilrückzahlung

Bei selbstgenutzten Immobilien hat die Teilrückzahlung keine steuerlichen Auswirkungen, da Zinsen für selbst bewohntes Eigentum in Deutschland nicht absetzbar sind. Die Entscheidung zur Sondertilgung ist hier rein wirtschaftlich zu treffen.

Bei vermieteten Immobilien sind die Darlehenszinsen Werbungskosten - eine Teilrückzahlung senkt zwar die Zinslast, vermindert aber gleichzeitig die steuerlich abzugsfähigen Werbungskosten. Für Vermieter in hohen Einkommensteuerklassen kann es deshalb sinnvoller sein, die Liquidität für weitere Investitionen zu nutzen statt zu tilgen, da der Fremdkapitalhebel einen steuerlichen Vorteil erzeugt. Für Vermieter lohnt eine genaue Steuerberechnung durch einen Steuerberater, bevor die Teilrückzahlung vorgenommen wird.

Wichtig: Wird ein bisher selbstgenutztes Objekt vermietet, ändert sich die steuerliche Beurteilung ab dem Zeitpunkt der Vermietung - die Finanzierungszinsen ab dann sind als Werbungskosten abzugsfähig. Eine Sondertilgung kurz vor Beginn der Vermietung kann den abzugsfähigen Zinsaufwand unnötig schmälern.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In Nürnberg und Franken haben viele Eigentümer in den Jahren 2010-2022 Immobilien zu sehr günstigen Zinsen finanziert - teils unter 1,5 % für zehnjährige Zinsbindungen. Diese Darlehen laufen zur Anschlussfinanzierung in den nächsten Jahren aus, und das Zinsniveau ist inzwischen erheblich gestiegen. Wir raten Eigentümern in dieser Situation dringend, ihr Sondertilgungsrecht konsequent zu nutzen, solange die alte Zinsbindung noch läuft.

Eine niedrige Restschuld bei Prolongation bedeutet entweder niedrigere monatliche Raten oder eine kürzere Laufzeit - beides reduziert das finanzielle Risiko bei steigenden Zinsen. Wer heute bei 1,5 % finanziert und in drei Jahren auf 4 % prolongieren muss, kann durch jährliche Sondertilgungen von 5 % die Restschuld bis dahin um 15 % reduzieren - ein erheblicher Puffer gegen die Zinslasterhöhung.

Sprechen Sie uns an - wir vernetzen Sie mit unabhängigen Finanzierungsberatern in der Metropolregion Nürnberg, die Ihre konkrete Situation analysieren und einen Tilgungsplan für die Anschlussfinanzierung entwickeln.

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch darf eine Teilrückzahlung sein?

Das hängt vom Darlehensvertrag ab. Üblich sind jährliche Sondertilgungen von 5-10 % der ursprünglichen Darlehenssumme ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Darüber hinausgehende Beträge erfordern eine Vorfälligkeitsentschädigung oder sind erst zum Ende der Zinsbindung möglich. Nach Ablauf der Zinsbindung - also bei der Anschlussfinanzierung - kann das gesamte Darlehen ohne Entschädigung zurückgezahlt werden, da die Bank kein Zinssicherungsinteresse mehr hat. Außerdem haben Kreditnehmer nach § 489 BGB das Recht, ein Darlehen nach zehn Jahren Laufzeit (ab Vollauszahlung) mit sechsmonatiger Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu kündigen.

Was ist der Unterschied zwischen Sondertilgung und erhöhter Tilgungsrate?

Die Sondertilgung ist eine einmalige außerplanmäßige Zahlung; die erhöhte Tilgungsrate ist eine dauerhafte Anpassung der monatlichen Rate. Beide senken die Restschuld, aber die Sondertilgung bietet mehr Flexibilität - sie kann in finanziell guten Jahren genutzt, in schlechten Jahren ausgelassen werden. Eine erhöhte Tilgungsrate verpflichtet den Kreditnehmer dauerhaft zu höheren Zahlungen und kann bei Einkommenseinbußen zur Belastung werden. Für Selbstständige und Freiberufler mit schwankendem Einkommen ist die Sondertilgungsoption daher oft die sinnvollere Wahl.

Kann ich mein Darlehen vollständig vorzeitig zurückzahlen?

Ja, jedoch fällt dann eine Vorfälligkeitsentschädigung an, sofern die Zinsbindung noch läuft. Die Entschädigung kompensiert der Bank den Zinsausfall für die verbleibende Zinsbindungsperiode und kann bei langer Restlaufzeit und hohem Darlehensbetrag fünfstellig sein. Läuft das Darlehen bereits länger als zehn Jahre (gerechnet ab vollständiger Auszahlung), haben Kreditnehmer nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit sechs Monaten Frist - ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Dieses Recht gilt auch dann, wenn die vertraglich vereinbarte Zinsbindung noch länger läuft.

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