Teilverkauf

Der Immobilien-Teilverkauf ist ein Finanzierungsmodell, bei dem ein Eigentümer einen prozentualen Anteil seiner Immobilie - in der Regel bis zu 50 % - an ein Unternehmen veräußert und dafür sofort Liquidität erhält, während er weiterhin in der Immobilie wohnen und sie nutzen darf. Im Gegenzug zahlt er ein monatliches Nutzungsentgelt (auch “Miete” für den verkauften Anteil) an den neuen Miteigentümer. Wir empfehlen, dieses Modell sehr kritisch zu prüfen, da es im Gesamtergebnis oft teurer ist als alternative Lösungen.

Wie funktioniert der Teilverkauf?

Der Eigentümer verkauft z. B. 25 % seiner Immobilie an ein Teilverkaufsunternehmen. Er erhält den Kaufpreis für diesen Anteil sofort ausgezahlt. Dafür zahlt er monatlich ein Nutzungsentgelt, das typischerweise bei 4-7 % des ausgezahlten Betrags pro Jahr liegt. Beim späteren Gesamtverkauf der Immobilie - etwa nach dem Tod oder beim Einzug ins Pflegeheim - erhält das Unternehmen seinen Anteil am Erlös plus häufig ein vertraglich vereinbartes Aufgeld, das als Durchführungsentgelt bezeichnet wird und 5-15 % des auf den Unternehmensanteil entfallenden Verkaufserlöses betragen kann.

Das Wohnrecht des Eigentümers wird entweder als Nießbrauch oder als beschränkt persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen und sichert das Bleiberecht auch bei einer etwaigen Insolvenz des Teilverkaufsunternehmens. Allerdings erlischt das Recht in der Regel beim Gesamtverkauf oder unter bestimmten vertraglich definierten Bedingungen. Die genauen Bedingungen variieren je nach Anbieter erheblich - ein detaillierter Vergleich verschiedener Anbieter ist deshalb unerlässlich.

Chancen und Risiken des Teilverkaufs

Chancen: Sofortige Liquidität ohne Umzug, keine monatliche Kreditrate, Bleibegarantie durch Nießbrauch oder lebenslanges Wohnrecht, Möglichkeit zur Nutzung des freigesetzten Kapitals für Pflegekosten, Renovierungen oder persönliche Ziele.

Risiken: Das monatliche Nutzungsentgelt kann über viele Jahre die Gesamtkosten weit über die ausgezahlte Summe treiben. Bei einem ausgezahlten Betrag von 150.000 Euro und einem Nutzungsentgelt von 6 % zahlt der Eigentümer jährlich 9.000 Euro - nach 15 Jahren hat er 135.000 Euro an Nutzungsentgelt geleistet, also fast die gesamte ausgezahlte Summe zurückgezahlt, ohne dass sich seine Eigentumsquote verändert hätte.

Bei fallenden Immobilienpreisen kann der Restwert des eigenen Anteils sinken, während das Nutzungsentgelt konstant bleibt oder sich sogar erhöht. Viele Teilverkaufsverträge enthalten Klauseln, die dem Unternehmen ein einseitiges Verkaufsrecht einräumen, wenn der Eigentümer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt - etwa bei Ausbleiben des Nutzungsentgelts. In solchen Fällen kann der Eigentümer zum Verkauf gezwungen werden, selbst wenn der Zeitpunkt ungünstig ist.

Eine unabhängige Rechtsberatung vor Vertragsschluss ist zwingend. Die Stiftung Warentest und Verbraucherzentralen haben Teilverkaufsmodelle wiederholt kritisch bewertet und auf versteckte Klauseln hingewiesen, die die tatsächlichen Kosten erheblich über die beworbenen Konditionen treiben können.

Alternativen zum Teilverkauf

Bevor Eigentümer einen Teilverkauf abschließen, sollten sie folgende Alternativen eingehend prüfen:

• Immobilienrente (Leibrente): Vollverkauf mit lebenslangem Wohnrecht und monatlicher Rente. Der Eigentümer übergibt die Verantwortung vollständig, erhält dafür eine lebenslange Zahlung und behält das Wohnrecht.
• Umkehrhypothek: Das Haus bleibt im Eigentum, die Bank zahlt monatlich oder als Einmalzahlung gegen eine im Grundbuch gesicherte Hypothek. Am Ende der Laufzeit wird das Darlehen aus dem Verkaufserlös der Immobilie getilgt.
• Vollverkauf mit Rückmietung: Freiheit durch vollständigen Verkauf zu Marktpreisen, dann Miete der eigenen Immobilie vom Käufer zu vereinbarter Miete. Dies ist oft die wirtschaftlich günstigste Lösung, wenn die erzielte Miete unter dem entgangenen Nutzungsentgelt eines Teilverkaufs liegt.
• Klassisches Bankdarlehen: Bei guter Bonität kann ein klassisches Hypothekendarlehen günstiger sein als ein Teilverkauf - insbesondere wenn die Immobilie bereits weitgehend abbezahlt ist.

Wir beraten Sie umfassend zu allen Modellen und zeigen, welches am besten zu Ihrer persönlichen und finanziellen Situation passt - ohne Verkaufsinteresse an einem bestimmten Modell.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In der Metropolregion Nürnberg haben viele Eigenheimbesitzer der Nachkriegsgeneration in den letzten zwei Jahrzehnten erhebliche Wertsteigerungen erlebt. Ein Einfamilienhaus, das 2005 für 250.000 Euro erworben wurde, ist heute in vielen Nürnberger Stadtteilen 500.000-700.000 Euro wert. Dieses Kapital ist in der Immobilie gebunden und für Rentner oft schwer zugänglich.

Bevor Sie einen Teilverkauf abschließen, lassen Sie Ihre Immobilie von uns kostenlos bewerten - denn oft ist der Vollverkauf mit Rückmietung oder eine klassische Umkehrhypothek finanziell deutlich günstiger als ein Teilverkaufsmodell. Wir kennen die aktuellen Marktpreise in Nürnberg, Erlangen, Fürth und Schwabach und können transparent durchrechnen, welches Modell über Ihre individuelle Haltedauer und Lebenserwartung das wirtschaftlich günstigste Ergebnis liefert. In vielen Fällen zeigt diese Rechnung, dass ein freihändiger Verkauf mit Rückmietung bei aktuellen Nürnberger Mieten rentabler ist als das Nutzungsentgelt eines Teilverkaufs.

Häufig gestellte Fragen

Ist der Teilverkauf seriös?

Es gibt seriöse Anbieter auf dem Markt, aber das Grundmodell ist strukturell teuer. Die Stiftung Warentest und Verbraucherzentralen haben Teilverkaufsmodelle wiederholt kritisch bewertet. Die Kombination aus Nutzungsentgelt, Durchführungsentgelt und dem Risiko eines erzwungenen Verkaufs macht das Modell in vielen Fällen wirtschaftlich ungünstig. Wir empfehlen, vor Vertragsschluss zwingend einen unabhängigen Anwalt und einen Steuerberater einzuschalten - die Kosten dieser Beratung sind minimal gegenüber den langfristigen finanziellen Konsequenzen.

Was passiert beim Teilverkauf, wenn ich sterbe?

Die Erben treten in die Rechte und Pflichten des Teilverkaufsvertrags ein. Sie können den eigenen Anteil behalten (und weiterhin Nutzungsentgelt zahlen), den Gesamtverkauf veranlassen oder den verkauften Anteil zum Marktpreis zurückkaufen - sofern der Vertrag ein entsprechendes Vorkaufsrecht vorsieht. Erben sollten den Teilverkaufsvertrag unmittelbar nach Erbfall anwaltlich prüfen lassen, da viele Verträge im Todesfall besondere Fristen und Bedingungen enthalten, die schnelles Handeln erfordern.

Wie hoch ist das Nutzungsentgelt beim Teilverkauf?

Üblicherweise 4-7 % p. a. des ausgezahlten Kaufpreises. Bei einer Auszahlung von 150.000 Euro sind das 6.000-10.500 Euro pro Jahr oder 500-875 Euro monatlich - eine erhebliche Belastung, die oft unterschätzt wird. Zum Vergleich: Eine Mietwohnung gleicher Größe in Nürnberg kostet je nach Lage 700-1.400 Euro kalt pro Monat. Das Nutzungsentgelt erscheint dann nicht mehr wie eine günstige Alternative, sondern nähert sich schnell der ortsüblichen Miete an - ohne die Flexibilität eines normalen Mietverhältnisses.

Zurück zum Immobilien-Lexikon.