Rohertrag

Rohertrag - Der Rohertrag bezeichnet die gesamten Mieteinnahmen einer Immobilie pro Jahr (Jahresnettokaltmiete aller vermietbaren Einheiten) und ist eine zentrale Rechengröße im Ertragswertverfahren der Immobilienbewertung.

Was genau ist der Rohertrag und wie wird er ermittelt?

Im Rahmen der Immobilienbewertung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) spielt der Rohertrag eine Schlüsselrolle. Er umfasst sämtliche Erträge, die durch die ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung eines Grundstücks nachhaltig erzielbar sind. Bei Wohnimmobilien entspricht dies der Summe aller Nettokaltmieten sämtlicher Wohn- und Gewerbeeinheiten eines Objekts auf Jahresbasis.

Entscheidend ist die Unterscheidung zwischen der tatsächlich gezahlten Miete (Ist-Miete) und der am Markt nachhaltig erzielbaren Miete (Marktmiete). Für das Ertragswertverfahren wird grundsätzlich die nachhaltig erzielbare Miete herangezogen, nicht die aktuelle Vertragsmiete. Liegt die Ist-Miete deutlich unter der Marktmiete - etwa weil langjährige Mietverträge bestehen - kann der Rohertrag auf Basis der Marktmiete angesetzt werden, um den tatsächlichen Wert der Immobilie realistisch abzubilden.

Der Rohertrag berücksichtigt ausschließlich die Nettokaltmiete. Umlagefähige Betriebskosten wie Heizung, Wasser oder Müllabfuhr fließen nicht ein, da sie an die Mieter weitergereicht werden und keinen Ertrag für den Eigentümer darstellen. Auch einmalige Sonderzahlungen oder Mieterzuschüsse bleiben außen vor.

Vom Rohertrag zum Reinertrag

Vom Rohertrag werden im nächsten Schritt die Bewirtschaftungskosten abgezogen - dazu zählen Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und gegebenenfalls nicht umlagefähige Betriebskosten. Das Ergebnis ist der Reinertrag des Grundstücks, der als Basis für die eigentliche Ertragswertberechnung dient. Die Formel lautet: Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten gleich Reinertrag.

Die Bewirtschaftungskosten werden als Prozentsatz des Rohertrags oder des Gebäudesachwerts angesetzt. Übliche Werte sind: Verwaltungskosten 3-5 % des Rohertrags, Instandhaltungskosten 0,5-1,5 % des Gebäudesachwerts, Mietausfallwagnis 2-4 % des Rohertrags. Zusammengenommen mindern die Bewirtschaftungskosten den Rohertrag typischerweise um 15-25 %, bevor der Reinertrag für die eigentliche Ertragswertberechnung verwendet wird.

Die Rolle des Rohertrags im Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kommt vor allem bei vermieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien zum Einsatz, bei denen die Rendite im Vordergrund steht. Der Rohertrag bildet dabei den Ausgangspunkt der gesamten Berechnung. Ein korrekt ermittelter Rohertrag ist daher entscheidend für ein belastbares Bewertungsergebnis.

Wird der Rohertrag zu hoch angesetzt - etwa durch die unreflektierte Übernahme überzogener Angebotsmieten - ergibt sich ein zu hoher Ertragswert und damit ein verzerrtes Bild. Umgekehrt führt ein zu niedrig angesetzter Rohertrag zu einer Unterbewertung der Immobilie. Sachverständige greifen deshalb auf den örtlichen Mietspiegel, Vergleichsmieten und Marktdaten der Gutachterausschüsse zurück, um eine realistische Einschätzung zu gewährleisten.

Rohertrag bei gemischt genutzten Immobilien

Bei Immobilien mit gemischter Nutzung (Wohnen und Gewerbe) wird der Rohertrag getrennt nach Nutzungsarten ermittelt. Gewerbeeinheiten erzielen häufig höhere Mieten pro Quadratmeter, sind aber mit einem höheren Mietausfallwagnis belastet, da die Mieterbindung geringer ist als bei Wohnmietern. Auch die Instandhaltungskosten variieren: Gewerbeflächen unterliegen stärkerem Nutzungsverschleiß, was höhere Instandhaltungsansätze rechtfertigt.

Bei der Bewertung eines gemischt genutzten Objekts prüft der Sachverständige, ob die Gewerbeeinheiten strukturell zum Objekt passen (z. B. Ladenlokal im Erdgeschoss eines Wohngebäudes) oder ob die Nutzungsmischung den Wert der Wohneinheiten beeinträchtigt (z. B. lärmintensiver Gewerbebetrieb in einem ruhigen Wohnquartier). Diese qualitativen Faktoren fließen in die Ansätze für Mietausfallwagnis und Kapitalisierungszinssatz ein.

Rohertrag und Mietanpassung als Wertsteigerungshebel

Da der Rohertrag direkt mit dem Ertragswert verknüpft ist, führt jede nachhaltige Mieterhöhung zu einer entsprechenden Wertsteigerung. Eine Mieterhöhung um 100 € monatlich (1.200 € jährlich) erhöht den Rohertrag um 1.200 €. Bei einem Kapitalisierungszinssatz von 4 % bedeutet das einen Ertragswertanstieg von 30.000 € (1.200 / 0,04). Für Vermieter ist die regelmäßige Prüfung und Anpassung der Mieten daher nicht nur eine laufende Ertragsoptimierung, sondern auch ein direkter Wertsteigerungshebel für das Gesamtobjekt.

Praxis-Tipp für Nürnberg und die Metropolregion Franken

In der Metropolregion Nürnberg variieren die erzielbaren Mieten je nach Lage erheblich. Während in zentralen Stadtteilen wie der Altstadt oder St. Johannis Nettokaltmieten von 12 bis 15 Euro pro Quadratmeter üblich sind, liegen die Werte in Randlagen oder im Umland deutlich darunter. Wer den Rohertrag einer Nürnberger Immobilie ermitteln möchte, sollte deshalb den qualifizierten Mietspiegel der Stadt Nürnberg heranziehen.

Wir empfehlen Eigentümern von Anlageimmobilien in Franken, den Rohertrag regelmäßig zu überprüfen. Oft liegt die Ist-Miete bei langjährigen Bestandsmietern erheblich unter der aktuellen Marktmiete - was den Rohertrag und damit den Ertragswert der Immobilie drückt. Beim Verkauf kann das Mietanpassungspotenzial als Argument für den erzielbaren Kaufpreis genutzt werden, muss aber sachlich belegt sein. Wir unterstützen Sie gerne bei der Mietmarktanalyse und der Ermittlung des nachhaltigen Rohertrags Ihrer Immobilie.

Häufig gestellte Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Rohertrag und Reinertrag?

Der Rohertrag umfasst die gesamten Jahresmieteinnahmen einer Immobilie (Nettokaltmiete). Der Reinertrag ergibt sich, indem vom Rohertrag die Bewirtschaftungskosten abgezogen werden - also Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen und das Mietausfallwagnis. Der Reinertrag ist die Größe, die im Ertragswertverfahren für die eigentliche Wertberechnung verwendet wird.

Wird beim Rohertrag die Ist-Miete oder die Marktmiete verwendet?

Das hängt vom Bewertungszweck ab. Für das normierte Ertragswertverfahren nach ImmoWertV wird die nachhaltig erzielbare Marktmiete angesetzt, nicht die aktuelle Vertragsmiete. In der Praxis prüfen Sachverständige beide Werte und begründen ihre Wahl. Bei deutlichen Abweichungen zwischen Ist-Miete und Marktmiete kann dies den ermittelten Ertragswert spürbar beeinflussen.

Welche Einnahmen zählen nicht zum Rohertrag?

Nicht zum Rohertrag zählen umlagefähige Betriebskosten (Heizung, Wasser, Müllabfuhr), da diese an Mieter weitergegeben werden. Ebenso bleiben einmalige Einnahmen wie Abstandszahlungen, Mieterzuschüsse für Einbauten oder Erlöse aus dem Verkauf von Inventar unberücksichtigt. Der Rohertrag bildet ausschließlich die regelmäßig und nachhaltig erzielbaren Mieterträge ab.

Wie verändert sich der Rohertrag bei Leerstand?

Leerstand reduziert den Rohertrag direkt um die entfallenden Mieteinnahmen. Im Ertragswertverfahren wird das Leerstandsrisiko durch das Mietausfallwagnis berücksichtigt, das als Prozentsatz vom Rohertrag abgezogen wird - üblicherweise 2-4 % für normale Wohnlagen, bei strukturellem Leerstandsrisiko auch höher. Ein dauerhaft hoher Leerstand, der über das Mietausfallwagnis hinausgeht, ist ein Warnsignal und drückt den Ertragswert erheblich. Wir empfehlen, bei Ankauf von Anlageimmobilien die Leerstandshistorie zu prüfen und nur strukturell gut vermietbare Objekte zu erwerben.

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