Schüttraumberechnung

Schüttraumberechnung - Die Schüttraumberechnung ermittelt das Volumen eines Gebäudes anhand seiner Außenmaße (Bruttorauminhalt, BRI), indem die Kubatur aus den umschließenden Bauteilflächen berechnet wird. Der BRI wird nach DIN 277 ermittelt und in Kubikmetern (m³) angegeben. In der Immobilienbewertung dient die Schüttraumberechnung als Grundlage für die Ermittlung der Herstellungskosten im Sachwertverfahren - der BRI multipliziert mit den Normalherstellungskosten pro Kubikmeter ergibt den Gebäudeherstellungswert.

Berechnung nach DIN 277

Der Bruttorauminhalt (BRI) wird nach DIN 277-1 als Rauminhalt des Baukörpers berechnet, der von den äußeren Begrenzungsflächen umschlossen wird. Dazu gehören: alle Geschosse einschließlich Keller und Dachgeschoss (soweit ausgebaut), Außenwände in voller Dicke, Dachflächen bis zur Oberkante der Dachhaut und die Bodenplatte. Nicht einberechnet werden: Dachüberstände ohne Nutzfläche, Lichtschächte, frei stehende Balkone ohne Überdachung und Außentreppen. Bei Dachgeschossen wird der BRI bis zur Dachhaut gemessen - nicht nur der nutzbare Bereich mit ausreichender Raumhöhe. Bei Flachdächern entspricht die Berechnung einer einfachen Länge × Breite × Höhe.

Die korrekte Abgrenzung bereitet in der Praxis häufig Schwierigkeiten, insbesondere bei: Erker und Vordächer - ob diese einbezogen werden, hängt von der konstruktiven Ausführung ab. Wintergärten - ungeheizte, verglaste Anbauten werden nur anteilig berücksichtigt. Tiefgaragen - unterirdische Garagen werden in den BRI einbezogen, aber mit eigenen Normalherstellungskosten bewertet. Altbaugebäude - bei Bestandsgebäuden ohne aktuelle Pläne muss das Aufmaß vor Ort durchgeführt werden, was bei komplexen Grundrissen aufwendig sein kann.

Bedeutung in der Immobilienbewertung

Im Sachwertverfahren nach ImmoWertV bildet der BRI die Basis für die Berechnung der Herstellungskosten: BRI × Normalherstellungskosten (NHK) pro m³ = Gebäudeherstellungskosten. Die NHK werden nach der Sachwertrichtlinie (SW-RL) differenziert nach Gebäudetyp, Baujahr und Ausstattungsstandard. Für ein freistehendes Einfamilienhaus mit mittlerem Standard liegen die NHK aktuell bei ca. 350-500 Euro/m³ BRI. Eine fehlerhafte Schüttraumberechnung verfälscht den gesamten Sachwert - eine Abweichung von 10 % beim BRI führt zu einer entsprechenden Abweichung im Gebäudewert.

Neben dem reinen Volumen fließt in die Bewertung die Ausstattungsklasse des Gebäudes ein. Die Sachwertrichtlinie unterscheidet fünf Ausstattungsklassen (einfach, einfach-mittel, mittel, mittel-gehoben, gehoben), die erhebliche Auswirkungen auf die angesetzten NHK haben. Ein hochwertiges Einfamilienhaus mit Fußbodenheizung, Designbädern und Einbauküche wird in einer höheren Klasse bewertet als ein Standardbau - selbst bei gleichem BRI kann der Gebäudewert dadurch 20-30 % höher ausfallen.

Schüttraumberechnung und Altersabschlag

Der Gebäudeherstellungswert (BRI × NHK) wird anschließend um die Alterswertminderung reduziert. Diese berechnet sich aus dem Verhältnis der bisherigen Nutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes. Ein 30 Jahre altes Einfamilienhaus mit einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren weist eine Alterswertminderung von 37,5 % auf. Sanierungsmaßnahmen können die Restnutzungsdauer verlängern und damit den Altersabschlag reduzieren - was sich direkt im Sachwert niederschlägt. Eine fachgerechte Dokumentation durchgeführter Sanierungen ist daher auch für die Schüttraumberechnung und Sachwertermittlung relevant.

Der so ermittelte Gebäudesachwert wird abschließend mit einem Marktanpassungsfaktor (Sachwertfaktor) multipliziert, der das lokale Marktgeschehen widerspiegelt. In Ballungsräumen wie Nürnberg liegen diese Faktoren typischerweise über 1,0 - der Markt bewertet Immobilien höher als ihre rechnerischen Herstellungskosten. In strukturschwachen ländlichen Regionen kann er unter 1,0 fallen.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg

Wir empfehlen Eigentümern in der Metropolregion Nürnberg, die eine Immobilienbewertung im Sachwertverfahren benötigen (z. B. für Erbschaft, Scheidung oder Steuer), die Schüttraumberechnung von einem Sachverständigen erstellen zu lassen. Für die Berechnung werden aktuelle Baupläne oder Aufmaße benötigt. Bei älteren Nürnberger Gebäuden (insbesondere Gründerzeit in der Südstadt oder Altbauten in Gostenhof) stimmen die Originalpläne oft nicht mehr mit dem tatsächlichen Zustand überein - Anbauten, Aufstockungen oder Dachausbauten wurden nicht immer planlich erfasst. Ein aktuelles Aufmaß kostet ca. 500-1.500 Euro, vermeidet aber erhebliche Bewertungsfehler.

Für Erbschaft- und Schenkungsteuerzwecke ermittelt das Finanzamt den Grundbesitzwert nach eigenen Verfahren (Bedarfswertermittlung nach BewG). Diese Werte entsprechen nicht immer dem Sachwertgutachten - können aber niedriger oder höher ausfallen. Ein unabhängiges Sachverständigengutachten kann dem Finanzamt gegenüber als Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts dienen und die Steuerlast reduzieren (§ 198 BewG). Sprechen Sie uns an - wir vermitteln zertifizierte Sachverständige in der Region, die sowohl Schüttraumberechnung als auch vollständige Verkehrswertgutachten erstellen.

Häufig gestellte Fragen

Was ist der Unterschied zwischen BRI und Wohnfläche?

Der Bruttorauminhalt (BRI) misst das Volumen des gesamten Gebäudes in Kubikmetern - einschließlich Wände, Keller und nicht nutzbarer Dachbereiche. Die Wohnfläche misst die nutzbare Grundfläche in Quadratmetern - nach WoFlV unter Berücksichtigung von Raumhöhen, Dachschrägen und Balkonen. Die Wohnfläche ist typischerweise nur 30-40 % des Volumens, das der BRI beschreibt. Der BRI dient der Kostenberechnung im Sachwertverfahren, die Wohnfläche der Miet- und Kaufpreisberechnung pro Quadratmeter.

Wird der Keller in die Schüttraumberechnung einbezogen?

Ja, der Keller wird vollständig in den BRI eingerechnet, auch wenn er nicht als Wohnfläche gilt. Im Sachwertverfahren werden die Herstellungskosten für den Keller allerdings mit eigenen NHK-Werten angesetzt, die niedriger sind als für Wohngeschosse (ca. 200-350 Euro/m³). Ein nicht ausgebauter Keller trägt daher weniger zum Gebäudewert bei als ein Wohngeschoss mit gleichem Volumen.

Kann ich die Schüttraumberechnung selbst durchführen?

Grundsätzlich ja, wenn Ihnen aktuelle Baupläne vorliegen. Die Berechnung nach DIN 277 erfordert jedoch Fachwissen bei der korrekten Abgrenzung (was wird einbezogen, was nicht?) und bei der Berechnung von Dachschrägen, Erkern und unregelmäßigen Grundrissen. Für eine grobe Schätzung reicht eine vereinfachte Berechnung (Grundfläche × Höhe × Geschossanzahl). Für ein gerichtsfestes Gutachten muss die Berechnung von einem Sachverständigen nach DIN 277 durchgeführt werden.

Welche Unterlagen benötigt der Sachverständige für die Schüttraumberechnung?

Der Sachverständige benötigt idealerweise: Grundrisse aller Geschosse (Keller, Erdgeschoss, Obergeschosse, Dachgeschoss) mit Maßangaben, Schnittzeichnungen zur Ermittlung der Geschosshöhen, Ansichten für die Dachgeometrie sowie Außenmaße des Gebäudes. Liegen keine aktuellen Pläne vor, führt der Sachverständige ein eigenes Aufmaß durch. Bei größeren Gebäuden (Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien) kann das Aufmaß einen halben bis ganzen Arbeitstag in Anspruch nehmen. Digitale Aufmaßgeräte (Laserscanner) beschleunigen den Prozess erheblich und erhöhen die Genauigkeit.

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