Rohbau

Rohbau - der Bauzustand eines Gebäudes, in dem die tragende Konstruktion einschließlich Fundament, Außen- und Innenwänden, Geschossdecken und Dachstuhl fertiggestellt ist, jedoch noch kein Innenausbau, keine Haustechnik und keine Fassadenarbeiten erfolgt sind. Der Rohbau markiert einen der wichtigsten Meilensteine im Bauprozess und wird traditionell mit dem Richtfest gefeiert.

Vom Fundament bis zum Dachstuhl

Der Rohbau umfasst alle konstruktiven Arbeiten, die ein Gebäude in seiner statischen Grundstruktur entstehen lassen. Dazu gehören die Erdarbeiten und das Fundament (Bodenplatte oder Keller), das Mauerwerk oder die Stahlbetonkonstruktion der Außen- und Innenwände, die Geschossdecken sowie der Dachstuhl mit Dacheindeckung. Fenster- und Türöffnungen sind vorhanden, aber noch nicht mit Elementen bestückt - die Fassade zeigt das rohe Mauerwerk oder den nackten Beton.

Die Rohbauphase macht in der Regel 40 bis 50 Prozent der gesamten Baukosten eines Neubaus aus. Bei einem Einfamilienhaus in Nürnberg mit Gesamtkosten von 350.000 Euro entfallen somit 140.000 bis 175.000 Euro auf den Rohbau. Diese Größenordnung verdeutlicht, warum eine sorgfältige Ausschreibung und Bauüberwachung in dieser Phase besonders wichtig sind.

Nach Fertigstellung des Dachstuhls findet das Richtfest statt - ein Brauch, der auch in Franken fest verankert ist. Der Zimmermann spricht den Richtspruch, und der Bauherr lädt die Handwerker und Nachbarn ein. Über den symbolischen Charakter hinaus markiert das Richtfest den Übergang vom Rohbau zum Ausbau: Ab diesem Zeitpunkt beginnen Elektro- und Sanitärinstallation, Estricharbeiten, Fenstereinbau und Innenputz.

Bauausführung und Qualitätssicherung im Rohbau

Die Qualität des Rohbaus legt das Fundament für die gesamte spätere Nutzung des Gebäudes. Fehler in dieser Phase - falsch positionierte Leitungsschlitze, mangelhafte Betonverdichtung, fehlerhafte Abdichtungen der Bodenplatte - sind nach dem Innenausbau kaum noch ohne erheblichen Mehraufwand zu korrigieren. Wir empfehlen deshalb, während der Rohbauphase regelmäßige Baubegehungen durch einen unabhängigen Bausachverständigen durchführen zu lassen.

Bei Schlüsselentscheidungen - Kellerwandabdichtung, Kellerbodenplatte, Ringanker, Deckendurchbrüche - lohnt sich eine Vor-Ort-Kontrolle besonders. Die Kosten für begleitende Qualitätskontrollen liegen bei 1.000-3.000 Euro für den gesamten Rohbau; angesichts der Gesamtinvestition ist das gut angelegtes Geld. Typische Rohbaumängel, die wir in der Praxis sehen: zu geringe Betonüberdeckung der Bewehrung (Korrosionsrisiko), unzureichend verdichteter Beton, fehlerhafte Kellerwandabdichtung sowie mangelhafte Ausführung der Wärmedämmung an Wärmebrücken.

Rohbauversicherung und Bewertung

Bereits während der Rohbauphase muss das entstehende Gebäude versichert werden. Die Rohbauversicherung - oft als Feuerrohbauversicherung bezeichnet - deckt Schäden durch Brand, Blitzschlag und Explosion ab. Viele Wohngebäudeversicherer bieten sie kostenlos an, wenn im Anschluss die reguläre Wohngebäudeversicherung bei ihnen abgeschlossen wird. Zusätzlich empfehlen wir eine Bauleistungsversicherung, die auch Schäden durch Sturm, Vandalismus und unvorhersehbare Ereignisse während der Bauzeit abdeckt.

Die Bewertung eines Rohbaus ist für Käufer und Finanzierer gleichermaßen relevant. Banken finanzieren Neubauten in der Regel in Tranchen, wobei die Rohbaufertigstellung eine typische Auszahlungsstufe darstellt. Beim Kauf eines Rohbaus - etwa wenn ein Bauträger insolvent wird - ist eine unabhängige Bausachverständigenbewertung unverzichtbar, um den tatsächlichen Fertigstellungsgrad und eventuelle Mängel zu dokumentieren.

Rohbau und Bauträgerinsolvenz: Was Käufer wissen müssen

In den Jahren nach dem Bauboom 2018-2022 sind mehrere Bauträger in Zahlungsschwierigkeiten geraten. Käufer, die eine Wohnung im Rohbaustadium erworben haben und nun mit einer Insolvenz des Bauträgers konfrontiert sind, stehen vor besonderen Herausforderungen. Entscheidend ist, ob der Kaufpreis nach MaBV in Tranchen gezahlt wurde und ob eine Fertigstellungsbürgschaft des Bauträgers vorliegt. Eine solche Bürgschaft verpflichtet eine Bank oder Versicherung, die Fertigstellung zu garantieren oder den bisher gezahlten Kaufpreis zurückzuerstatten.

Wir empfehlen, beim Kauf eines Neubauprojekts grundsätzlich auf der Einhaltung der MaBV-Abschlagszahlungsstruktur zu bestehen und keine Vorauszahlungen über die vertraglich definierten Baufortschrittsstufen hinaus zu leisten. Eine Fertigstellungsbürgschaft oder Absicherung über eine Fertigstellungsversicherung bietet zusätzliche Sicherheit.

Praxis-Tipp für Nürnberg und Franken

In der Metropolregion Nürnberg beobachten wir, dass Rohbauten gelegentlich auf dem Markt angeboten werden - sei es durch Bauträgerinsolvenzen, geplatzte Finanzierungen oder den bewussten Verkauf nach der Rohbauphase. Wer einen solchen Rohbau erwirbt, kann den Innenausbau nach eigenen Vorstellungen gestalten und dabei erheblich Kosten sparen.

Allerdings raten wir dringend dazu, vor dem Kauf einen Bausachverständigen hinzuzuziehen. In der Region stehen über die Handwerkskammer Mittelfranken sowie die IHK Nürnberg qualifizierte Gutachter zur Verfügung, die den Bauzustand, die Statik und die Übereinstimmung mit der Baugenehmigung prüfen. Versteckte Mängel im Rohbau - etwa fehlerhafte Abdichtungen oder Risse im Mauerwerk - können die Ausbaukosten drastisch in die Höhe treiben. Wir vermitteln Ihnen gerne Kontakte zu erfahrenen Sachverständigen in der Region.

Häufige Fragen zum Rohbau

Was kostet ein Rohbau pro Quadratmeter?

Die Rohbaukosten liegen in der Metropolregion Nürnberg derzeit bei etwa 800 bis 1.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, abhängig von Bauweise (Massivbau oder Fertighaus), Unterkellerung und Grundstücksverhältnissen. Bei einem Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche ergibt sich ein Rohbau-Budget von 112.000 bis 168.000 Euro. Diese Werte variieren je nach Lohnkosten, Materialpreisen und Marktlage - in der aktuellen Marktphase (2025/2026) sind die Baukosten gegenüber 2021 deutlich gestiegen.

Wie lange dauert die Rohbauphase?

Für ein Einfamilienhaus in Massivbauweise dauert die Rohbauphase in der Regel drei bis fünf Monate. Fertighäuser stehen nach Aufstellung der vorgefertigten Elemente innerhalb weniger Tage im Rohbau. Witterungsbedingte Verzögerungen - insbesondere bei Frost im fränkischen Winter - sollten in der Zeitplanung berücksichtigt werden. Bei größeren Mehrfamilienhäusern und Gewerbebauten verlängert sich die Rohbauphase entsprechend auf sechs bis zwölf Monate.

Wann wird ein Rohbau in der Wertermittlung angesetzt?

In der Immobilienbewertung wird ein Rohbau nach dem Sachwertverfahren bewertet. Entscheidend ist der tatsächliche Fertigstellungsgrad, der in Prozent der Gesamtbauleistung ausgedrückt wird. Ein Rohbau mit Dacheindeckung entspricht typischerweise 40 bis 50 Prozent des Gebäude-Sachwerts. Grundstückswert und Rohbauwert ergeben zusammen den Verkehrswert der Immobilie.

Wer haftet für Mängel am Rohbau nach dem Kauf?

Bei einem Kauf vom Bauträger gilt die gesetzliche Gewährleistungsfrist von fünf Jahren für Mängel am Bauwerk (§ 634a BGB). Mängel müssen dem Bauträger schriftlich angezeigt werden; er ist zur Nachbesserung verpflichtet. Beim Kauf eines bereits fertiggestellten Rohbaus von einer Privatperson gilt das Kaufrecht des BGB mit einer Gewährleistungsfrist von zwei Jahren. Wir empfehlen in jedem Fall, Mängel vor der Abnahme zu dokumentieren und im Abnahmeprotokoll festzuhalten, da die Abnahme den Übergang der Beweislast markiert.

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