Prämie (Versicherung)

Die Versicherungsprämie ist das Entgelt, das der Versicherungsnehmer für den Versicherungsschutz an das Versicherungsunternehmen zahlt. Im Immobilienbereich betrifft dies vor allem die Wohngebäudeversicherung, die Hausratversicherung, die Elementarschadenversicherung und die Haftpflichtversicherung für Vermieter. Die Höhe der Prämie richtet sich nach dem abgesicherten Risiko, dem Versicherungswert, der Lage des Objekts und der vereinbarten Deckungssumme.

Prämienberechnung bei Immobilienversicherungen

Bei der Wohngebäudeversicherung wird die Prämie auf Basis mehrerer Faktoren berechnet:

• Versicherungswert: In der Regel der gleitende Neuwert (Wiederherstellungswert zum aktuellen Baupreisindex) - schützt vor Unterversicherung
• Bauart: Massivbau zahlt weniger als Holzständer- oder Fachwerkkonstruktionen
• Baujahr und Sanierungsstand: Ältere unsanierte Gebäude haben höhere Prämien
• Lage und Risikozone: Hochwasser- und Starkregengefährdete Gebiete (ZÜRS-Klassen 3 und 4) zahlen deutlich mehr - oder bekommen gar kein Angebot
• Selbstbehalt: Höherer Selbstbehalt senkt die Prämie, erhöht aber das Eigenrisiko im Schadensfall
• Besondere Risiken: Öltank, Photovoltaikanlage, Schwimmbad können die Prämie erhöhen

Regionale Faktoren spielen eine wachsende Rolle: Gebiete mit erhöhtem Elementarschadenrisiko (Hochwasser, Starkregen) zahlen deutlich höhere Prämien, oder die Elementarversicherung wird dort kaum noch angeboten. Der Beitragsrechner der Versicherer berücksichtigt zudem Selbstbehalt, Entschädigungsgrenzen und besondere Risiken.

Relevante Versicherungsarten für Immobilieneigentümer

Wohngebäudeversicherung: Schützt das Gebäude (Dach, Wände, fest eingebaute Einrichtungen) gegen Feuer, Leitungswasser, Sturm/Hagel und optional Elementarschäden. Die Prämie ist bei vermieteten Gebäuden als Betriebskosten auf Mieter umlagefähig.

Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: Schützt den Eigentümer gegen Haftungsansprüche Dritter - z. B. Sturz auf einem vereisten Gehweg, herunterfallende Dachziegel, Schäden durch nicht beseitigte Baumängel. Diese Versicherung ist unverzichtbar für jeden Immobilieneigentümer, insbesondere Vermieter.

Mietausfallversicherung: Springt ein, wenn Mieter die Miete nicht zahlen und eine Räumungsklage eingeleitet werden muss. Deckt Mietausfallschäden während des Räumungsverfahrens (oft mehrere Monate) und Schäden durch Mietnomaden.

Baurisikoversicherung (Bauleistungsversicherung): Für Eigentümer, die sanieren oder bauen - deckt unvorhergesehene Schäden während der Bauphase (Wassereintritt, Vandalismus, fehlerhafte Leistungen).

Alle Prämien sind bei vermieteten Objekten als Betriebskosten umlagefähig oder als Werbungskosten steuerlich abzugsfähig.

Prämienanpassungen und Indexierung

Viele Wohngebäudeversicherungen enthalten eine jährliche Prämienanpassung, die sich an einem Baukostenindex orientiert (Anpassungsklausel). Steigen die Baukosten, steigt die Prämie automatisch - ohne dass der Versicherungsschutz lückenhaft wird. Eigentümer sollten diese Klausel kennen und Prämienentwicklungen regelmäßig mit Marktangeboten vergleichen.

In den letzten Jahren haben die Baukosten erheblich zugenommen - was zu spürbaren Prämiensteigerungen geführt hat. Gleichzeitig haben Unwetterereignisse und Hochwasserschäden dazu geführt, dass Elementarversicherungen in bestimmten Regionen teurer geworden sind oder Anbieter den Markt verlassen haben. Ein Versicherungsvergleich alle drei bis fünf Jahre lohnt sich in vielen Fällen - achten Sie dabei aber nicht nur auf den günstigsten Preis, sondern auf vollständigen Deckungsumfang und Regulierungsqualität im Schadensfall.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In Franken haben Unwetterereignisse wie Starkregenfälle und Hagelstürme in den vergangenen Jahren zugenommen. Eigentümer sollten prüfen, ob ihre Wohngebäudeversicherung Elementarschäden einschließt - das ist in Bayern nicht zwingend vorgeschrieben, aber dringend zu empfehlen. Besonders für Objekte in Hanglagen oder Gewässernähe in Landkreisen wie Nürnberger Land, Ansbach oder Weißenburg-Gunzenhausen ist der Elementarschutz unverzichtbar.

Wer neu versichern möchte, sollte Vergleichsangebote von mindestens drei Anbietern einholen und dabei auf den Deckungsumfang (alle vier Grundrisiken plus Elementar?) und den Regulierungsbaustein (Neuwertentschädigung?) achten. Wir verweisen bei Bedarf an unabhängige Versicherungsberater in der Region.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich die Versicherungsprämie auf meine Mieter umlegen?

Die Prämie für die Wohngebäudeversicherung kann auf Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist (§ 2 Nr. 13 BetrKV). Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ist ebenfalls umlagefähig. Die Mietausfallversicherung hingegen ist eine eigenwirtschaftliche Absicherung des Vermieters und nicht umlagefähig - sie schützt das Vermieterinteresse, nicht das Mieterobjekt. Achten Sie darauf, im Mietvertrag eine vollständige Betriebskostenklausel zu verwenden, die alle umlagefähigen Positionen klar benennt.

Was passiert, wenn ich meine Immobilie unter Wert versichert habe?

Bei Unterversicherung zahlt die Versicherung im Schadensfall nur anteilig - im Verhältnis des tatsächlichen Versicherungswerts zur versicherten Summe. Das kann bei größeren Schäden zu erheblichen Deckungslücken führen. Eine aktuelle Wertermittlung (gleitender Neuwert) durch den Versicherer oder einen Sachverständigen schützt vor diesem Risiko. Viele Versicherer bieten automatische Wertsicherungsklauseln an, die den Versicherungswert jährlich anpassen.

Wie vergleiche ich Wohngebäudeversicherungen sinnvoll?

Wesentliche Vergleichskriterien sind: Deckungssumme und Versicherungswert, enthaltene Risiken (Feuer, Leitungswasser, Sturm, Elementar), Selbstbehalt, Prämie und Zahlungsweise, Schadensregulierung und Kundenservice sowie Regulierungsgrundlage (Zeitwert vs. Neuwert). Unabhängige Versicherungsmakler oder Vergleichsportale helfen bei der Marktübersicht. Achten Sie darauf, den Deckungsumfang zu vergleichen - ein billiges Angebot mit schlechter Regulierungsqualität kann im Schadensfall teuer werden.

Welche Versicherungen braucht ein Immobilieninvestor unbedingt?

Für einen Vermieter sind mindestens diese Versicherungen unverzichtbar: Wohngebäudeversicherung (mit Elementarschutz), Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht und - je nach Risikobereitschaft - eine Mietausfallversicherung. Optional: Baurisikoversicherung während Sanierungsmaßnahmen, Rechtsschutzversicherung für Mietrechtsfragen. Wer mehrere Objekte hat, sollte prüfen, ob ein Paketvertrag wirtschaftlich günstiger ist als einzelne Policen.

Wie hat sich das Prämienniveau für Wohngebäudeversicherungen in Bayern zuletzt entwickelt?

Die Prämien für Wohngebäudeversicherungen sind in Bayern und bundesweit in den Jahren 2022 bis 2026 deutlich gestiegen. Haupttreiber sind stark gestiegene Baukosten (Wiederbeschaffungswert), gehäufte Extremwetterereignisse - insbesondere Sturm und Hagel - sowie der wachsende Anteil von Schadenfällen durch Starkregen und Überschwemmung. Viele Versicherer haben ihre Tarife um 15 bis 30 Prozent angehoben; einzelne Anbieter haben sich aus bestimmten Hochrisikoregionen ganz zurückgezogen. In Franken betrifft dies vor allem Lagen entlang der Pegnitz, der Rednitz und im Fränkischen Seenland, wo das Hochwasserrisiko in höheren ZÜRS-Klassen eingestuft wird. Für Eigentümer in diesen Lagen empfehlen wir, Angebote von mindestens fünf Versicherern einzuholen und dabei den Elementarschutzumfang genau zu prüfen - nicht alle Policen decken Rückstau aus der Kanalisation, Grundwasseranstieg oder Schneedruck gleichermaßen ab. Ein unabhängiger Versicherungsberater kann hier deutlich mehr Marktüberblick verschaffen als ein einzelner Vermittler.

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