Baufertigstellungsversicherung

Baufertigstellungsversicherung - Die Baufertigstellungsversicherung sichert den Bauherrn finanziell ab, wenn der Bauunternehmer oder Bauträger während der Bauphase insolvent wird oder die Leistung dauerhaft einstellt. Sie übernimmt die Mehrkosten, die entstehen, wenn ein anderes Unternehmen das Bauvorhaben fertigstellen muss, und schützt so vor erheblichen finanziellen Verlusten.

Funktionsweise und rechtliche Grundlagen

Die Baufertigstellungsversicherung gehört zu den Baugewährleistungsversicherungen und wird in der Praxis häufig als Fertigstellungsbürgschaft, Vertragserfüllungsbürgschaft oder Baufertigstellungsgarantie bezeichnet. Rechtlich ist sie seit der Reform des Bauvertragsrechts 2018 eng mit § 650m BGB verknüpft: Bei Verbraucherbauverträgen ist der Unternehmer verpflichtet, dem Bauherrn eine Sicherheit in Höhe von 5 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung zu leisten. Diese Sicherheit kann in Form einer Bürgschaft eines Kreditinstituts oder eben einer Baufertigstellungsversicherung erbracht werden.

Im Versicherungsfall - also bei Insolvenz des Bauunternehmers oder endgültiger Leistungsverweigerung - übernimmt der Versicherer die Mehrkosten für die Fertigstellung des Gebäudes durch ein Drittunternehmen. Diese Mehrkosten können erheblich sein, da ein neuer Unternehmer sich zunächst in die Baustelle einarbeiten muss, Bestandsleistungen prüfen und gegebenenfalls Mängel des Vorgängers beseitigen muss, bevor die eigentliche Fertigstellung beginnt.

Kosten und Deckungsumfang

Parameter	Typischer Wert
Prämie	1-2 % der Bausumme einmalig
Deckungssumme	10-20 % der Bausumme (Mehrkosten)
Laufzeit	Baubeginn bis Abnahme
Versicherungsfall	Insolvenz, endgültige Leistungsverweigerung

Kostenbeispiel: Bei einem Einfamilienhaus mit 400.000 Euro Bausumme liegen die Prämien zwischen 4.000 und 8.000 Euro. Im Insolvenzfall können Mehrkosten von 40.000-80.000 Euro entstehen - allein durch Stillstandszeiten, Sachverständigenprüfung des Baustands, Ausschreibung und Beauftragung eines Neunternehmers sowie Mängelbeseitigung des Vorgängers. Die Prämie amortisiert sich damit bereits bei einem einzigen Schadensfall.

Abgrenzung: Fertigstellungsversicherung, Bürgschaft und Sicherheitseinbehalt

Instrument	Zeitpunkt	Funktion	Gesetzliche Grundlage
Baufertigstellungsversicherung	Während der Bauphase	Mehrkosten bei Insolvenz des Unternehmers	§ 650m BGB
Vertragserfüllungsbürgschaft	Während der Bauphase	Insolvenz + Mängel + Verzug	§ 650m BGB
Sicherheitseinbehalt (5 %)	Ab Schlussrechnung	Absicherung Gewährleistungsansprüche	§ 641 Abs. 3 BGB
Gewährleistungsbürgschaft	Ab Abnahme	Ablösung Sicherheitseinbehalt	§ 641 Abs. 3 BGB

Der 5-Prozent-Sicherheitseinbehalt steht dem Bauherrn bei der Schlussrechnung zu und dient der Absicherung von Gewährleistungsansprüchen nach der Abnahme - er schützt also nach Fertigstellung. Die Baufertigstellungsversicherung schützt dagegen während der Bauphase. Beide Instrumente ergänzen sich und sollten bei größeren Bauvorhaben parallel eingesetzt werden.

Bauträgerinsolvenz: Besondere Risikosituation

Bei Bauträgerprojekten ist das Insolvenzrisiko besonders relevant, weil der Käufer nach dem MaBV-Zahlungsplan bereits erhebliche Abschläge geleistet hat, bevor das Gebäude fertiggestellt ist. Die MaBV begrenzt zwar die Zahlungen und schreibt die Eintragung der Auflassungsvormerkung vor - schützt aber nicht vollständig vor Mehrkosten bei Insolvenz. Eine Fertigstellungsbürgschaft oder -versicherung des Bauträgers bietet hier eine entscheidende Sicherheitsebene.

In der Metropolregion Nürnberg sind in den vergangenen Jahren mehrere Bauträger in finanzielle Schwierigkeiten geraten - die Kombination aus stark gestiegenen Materialkosten, Lieferkettenproblemen und Zinsanstieg hat die Baubranche erheblich unter Druck gesetzt. Wir empfehlen Bauherren, die Bonität eines Bauträgers vor Vertragsschluss zu prüfen (z. B. über eine Creditreform-Auskunft oder Handelsregisterauszug) und auf einer Fertigstellungssicherheit zu bestehen.

Praxis-Tipp für Nürnberg und die Metropolregion

Wir empfehlen Bauherren in Nürnberg, Fürth, Erlangen und Umgebung, bei jedem Neubauvorhaben auf einer Baufertigstellungsversicherung oder einer gleichwertigen Bankbürgschaft zu bestehen - unabhängig von der Unternehmensgröße des Auftragnehmers. Besonders bei Verträgen mit kleineren, regionalen Bauunternehmen ohne umfangreiche Kapitaldecke ist der Schutz unverzichtbar. Schreiben Sie die Vorlage der Fertigstellungssicherheit als Vertragsvoraussetzung in den Bauvertrag - der Unternehmer ist damit bereits vor Baubeginn in der Pflicht. Eine Beratung durch einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in Nürnberg (Rechtsanwaltskammer Nürnberg) kann helfen, den Bauvertrag entsprechend abzusichern.

Häufig gestellte Fragen

Ist der Bauunternehmer gesetzlich verpflichtet, eine Baufertigstellungsversicherung anzubieten?

Bei Verbraucherbauverträgen nach § 650i BGB muss der Unternehmer dem Bauherrn eine Sicherheit in Höhe von 5 Prozent der Vergütung anbieten (§ 650m BGB). Die Art der Sicherheit kann der Unternehmer selbst wählen - er kann eine Bankbürgschaft, eine Versicherungsleistung oder eine gleichwertige Sicherheit stellen. Verweigert er die Sicherheitsleistung, kann der Bauherr die Zahlung der ersten Abschlagsrate bis zur Vorlage der Sicherheit zurückhalten. Bei Bauträgerverträgen gelten die besonderen Regelungen der MaBV, die eigene Absicherungsmechanismen vorsehen.

Was passiert im Versicherungsfall konkret?

Wird die Insolvenz des Bauunternehmers eröffnet oder stellt dieser die Arbeiten endgültig ein, meldet der Bauherr den Schaden unverzüglich beim Versicherer. Dieser beauftragt in der Regel einen Sachverständigen, der den Bautenstand dokumentiert und die voraussichtlichen Fertigstellungsmehrkosten ermittelt. Anschließend übernimmt der Versicherer die nachgewiesenen Mehrkosten bis zur vereinbarten Deckungssumme. Der Bauherr muss sich selbst um ein Ersatzunternehmen kümmern - wir empfehlen, bereits vor dem Schadensfall Kontakt zu alternativen Baufirmen herzustellen, da die Beauftragung eines neuen Unternehmers im laufenden Schadensfall Zeit kostet.

Lohnt sich die Versicherung auch bei einem schlüsselfertigen Haus vom Bauträger?

Ja, gerade bei schlüsselfertigen Bauträgerprojekten ist das Risiko besonders hoch, da der Bauherr nach MaBV-Zahlungsplan bereits erhebliche Abschläge geleistet hat, bevor das Gebäude fertiggestellt ist. Die MaBV begrenzt zwar die Abschläge und schreibt die Eintragung der Auflassungsvormerkung vor - schützt aber nicht vollständig vor den Mehrkosten, die bei Insolvenz durch Fertigstellung durch ein Drittunternehmen entstehen. Eine Baufertigstellungsversicherung oder eine gleichwertige Bürgschaft des Bauträgers bietet hier eine zusätzliche Sicherheitsebene, die wir für jedes Bauträgerprojekt in der Region dringend empfehlen.

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