Gebäudeversicherung

Gebäudeversicherung - Die Gebäudeversicherung ist der Oberbegriff für Versicherungen, die das Gebäude selbst und seine fest eingebauten Bestandteile gegen Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm, Hagel und weitere Gefahren absichern. Sie gehört zu den wichtigsten Versicherungen für Immobilieneigentümer und ist bei einer Finanzierung über eine Bank in der Regel verpflichtend.

Umfang und versicherte Gefahren

Die klassische Wohngebäudeversicherung deckt vier Grundgefahren ab: Feuer (einschließlich Brand, Blitzschlag, Explosion und Implosion), Leitungswasser (Rohrbruch, Frostschäden an Leitungen, bestimmungswidrig ausgetretenes Wasser), Sturm ab Windstärke acht und Hagel. Versichert sind das Gebäude selbst, alle fest eingebauten Bestandteile wie Heizungsanlagen, sanitäre Installationen, Einbauküchen und Bodenbeläge sowie Nebengebäude, sofern sie im Vertrag aufgeführt sind.

Ergänzend kann eine Elementarschadenversicherung abgeschlossen werden, die Schäden durch Naturereignisse wie Überschwemmung, Rückstau, Erdbeben, Erdrutsch, Schneedruck und Lawinen abdeckt. Diese Erweiterung wird angesichts zunehmender Extremwetterereignisse immer wichtiger und ist in vielen Neuverträgen bereits standardmäßig enthalten. Die Glasversicherung übernimmt Schäden an Gebäudeverglasungen wie Fenstern, Türverglasungen und Wintergärten und wird häufig als separater Baustein oder eigenständiger Vertrag angeboten.

Nicht von der Gebäudeversicherung gedeckt sind Schäden am beweglichen Hausrat - hierfür ist eine Hausratversicherung zuständig - sowie Schäden durch mangelhafte Instandhaltung, Verschleiß oder vorsätzliches Handeln. Auch Schäden durch Krieg, Kernenergie und innere Unruhen sind in der Regel ausgeschlossen.

Pflichten, Kosten und Vertragsgestaltung

Beim Kauf einer Immobilie mit Bankfinanzierung verlangt das finanzierende Kreditinstitut nahezu ausnahmslos den Nachweis einer Wohngebäudeversicherung, da das Gebäude als Sicherheit für das Darlehen dient. In Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) ist die Gebäudeversicherung eine Pflichtversicherung: Der Verwalter schließt sie für das gesamte Gebäude ab, und die Kosten werden über das Hausgeld auf die einzelnen Eigentümer umgelegt.

Die Beiträge richten sich nach dem Wiederaufbauwert des Gebäudes (berechnet über den Wert 1914 und den aktuellen Baupreisindex), der Bauartklasse, der Lage und den vereinbarten Selbstbeteiligungen. Eine höhere Selbstbeteiligung - üblich sind 500 bis 2.500 Euro pro Schadenfall - senkt die Jahresprämie spürbar und verhindert, dass Bagatellschäden den Schadenverlauf belasten.

Besonders wichtig ist der Unterversicherungsverzicht: Wird er im Vertrag vereinbart und der Wert 1914 korrekt ermittelt, verzichtet der Versicherer auf eine anteilige Kürzung im Schadenfall. Ohne diesen Verzicht droht bei einer zu niedrig angesetzten Versicherungssumme eine erhebliche Leistungskürzung.

Versicherungssumme und Unterversicherung

Ein häufiger Fehler bei der Gebäudeversicherung ist die Unterversicherung: Die Versicherungssumme deckt nicht den tatsächlichen Wiederaufbauwert des Gebäudes. Das kann passieren, wenn nach einer größeren Sanierung oder Modernisierung (neue Küche, Badezimmer, Dachausbau) die Versicherungssumme nicht angepasst wird. Im Schadenfall kann der Versicherer dann die Leistung anteilig kürzen - selbst bei einem Totalschaden.

Zur Vermeidung empfehlen wir:

• Den gleitenden Neuwertfaktor (Anpassung der Summe an den Baupreisindex) im Vertrag vereinbaren
• Nach jeder größeren Modernisierung den Wert 1914 überprüfen und ggf. anpassen lassen
• Einen Unterversicherungsverzicht ausdrücklich vereinbaren

Photovoltaik und Wärmepumpen: Neue Versicherungsfragen

Die Verbreitung von Photovoltaikanlagen und Wärmepumpen wirft neue Versicherungsfragen auf. Viele ältere Gebäudeversicherungsverträge decken diese Anlagen nicht oder nur eingeschränkt ab. Eigentümer sollten explizit prüfen, ob:

• PV-Anlagen auf dem Dach durch die Gebäudeversicherung oder eine separate PV-Versicherung gedeckt sind
• Schäden durch Wärmepumpen (z. B. Leitungswasserschäden durch Lecks im Kältemittelkreislauf) abgedeckt sind
• Ertragsausfälle bei Betriebsunterbrechung durch Versicherungsschaden mitversichert sind

Praxis-Tipp für Nürnberg und Franken

In der Metropolregion Nürnberg empfehlen wir Eigentümern, beim Abschluss einer Gebäudeversicherung besonderes Augenmerk auf die Elementarschadenversicherung zu legen. Die Pegnitz und ihre Zuflüsse haben in der Vergangenheit wiederholt Hochwasser verursacht, und Stadtteile wie Mögeldorf, Laufamholz oder Wöhrd liegen in hochwassergefährdeten Bereichen. Auch Starkregenereignisse treffen zunehmend Gebiete abseits von Gewässern.

Seit der Hochwasserkatastrophe im Ahrtal 2021 haben viele Versicherer ihre Konditionen für Elementarschäden verschärft - wer in einer ZÜRS-Zone drei oder vier liegt, sollte sich frühzeitig um Angebote bemühen, da manche Versicherer in Hochrisikogebieten keine Neuverträge mehr abschließen. Wir raten außerdem dazu, den Wert 1914 nach jeder größeren Sanierung vom Versicherer überprüfen zu lassen und den Versicherungsschutz mindestens alle fünf Jahre mit einem aktuellen Marktvergleich abzugleichen. Bei einem Versicherungswechsel sollte die alte Police erst nach Aktivierung des neuen Vertrags gekündigt werden, um Deckungslücken zu vermeiden.

Häufige Fragen zur Gebäudeversicherung

Ist eine Gebäudeversicherung gesetzlich vorgeschrieben?

Eine gesetzliche Pflicht zur Gebäudeversicherung besteht in Deutschland nicht. Allerdings verlangen Banken bei einer Immobilienfinanzierung regelmäßig den Nachweis einer Wohngebäudeversicherung als Voraussetzung für die Darlehensvergabe. In Wohnungseigentümergemeinschaften muss die Gemeinschaft nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG eine angemessene Versicherung des Gemeinschaftseigentums sicherstellen, wozu die Gebäudeversicherung gehört.

Was ist der Unterschied zwischen Gebäudeversicherung und Hausratversicherung?

Die Gebäudeversicherung schützt das Gebäude selbst und alle fest eingebauten Bestandteile - also Wände, Dach, Fenster, Heizung und fest verlegte Böden. Die Hausratversicherung deckt dagegen den beweglichen Besitz innerhalb der Wohnung ab, also Möbel, Elektrogeräte, Kleidung und persönliche Gegenstände. Beide Versicherungen ergänzen sich und sollten gemeinsam bestehen, um einen vollständigen Schutz zu gewährleisten.

Kann die Gebäudeversicherung beim Eigentümerwechsel gekündigt werden?

Beim Verkauf einer Immobilie geht die bestehende Gebäudeversicherung nach § 95 VVG automatisch auf den Käufer über. Der neue Eigentümer hat dann ein Sonderkündigungsrecht und kann den Vertrag innerhalb eines Monats nach Eintragung im Grundbuch kündigen, um einen eigenen Vertrag abzuschließen. Wir empfehlen, die bestehende Police vor dem Kauf zu prüfen und Konditionen zu vergleichen, bevor das Sonderkündigungsrecht ausgeübt wird.

Sind Leitungswasserschäden durch eine defekte Wärmepumpe versichert?

Das hängt von den Vertragsbedingungen ab. Schäden durch Leitungswasser - also ausgetretenes Wasser aus Rohrbrüchen oder Leckagen - sind in der Regel durch die Wohngebäudeversicherung gedeckt. Schäden am Kältemittelkreislauf einer Wärmepumpe selbst sind dagegen häufig ausgeschlossen und müssen über eine separate Maschinen- oder Elektrogeräteversicherung abgesichert werden. Klären Sie dies beim Abschluss der Versicherung explizit.

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