Pfandtausch

Pfandtausch - Beim Pfandtausch wird die Sicherheit eines bestehenden Darlehens von einem Grundstück auf ein anderes übertragen. Die finanzierende Bank gibt die Grundschuld auf dem bisherigen Objekt frei und erhält im Gegenzug eine neue Grundschuld auf einem Ersatzgrundstück. Dieses Instrument ist besonders relevant beim Verkauf einer belasteten Immobilie, wenn das Darlehen nicht abgelöst, sondern auf ein neues Objekt umgeschichtet werden soll.

Ablauf und Voraussetzungen

Der Pfandtausch beginnt mit einem Antrag des Darlehensnehmers bei seiner Bank. Diese prüft, ob das Ersatzgrundstück als Sicherheit geeignet ist - maßgeblich sind Verkehrswert, Lage, Zustand und Vermietbarkeit. Der Beleihungswert des neuen Objekts muss die offene Restschuld ausreichend abdecken (in der Regel mindestens 60 % Beleihungsauslauf). Stimmt die Bank zu, wird beim Notar die Grundschuld auf dem alten Objekt gelöscht und auf dem neuen Objekt bestellt. Der gesamte Vorgang dauert typischerweise 6-10 Wochen, da zwei Grundbuchämter beteiligt sein können.

In der Praxis ist Timing das entscheidende Element: Der Pfandtausch muss so koordiniert werden, dass die Löschung auf dem alten Objekt und die Eintragung auf dem neuen Objekt möglichst zeitnah erfolgen. Das Grundbuchamt beider Objekte muss angeschrieben werden, und der Notar koordiniert die treuhänderische Abwicklung. Eine gute Vorbereitung und frühzeitige Kommunikation mit der Bank minimieren das Risiko von Verzögerungen.

Vorteile gegenüber Umschuldung

Der Pfandtausch ist oft günstiger als eine vollständige Umschuldung. Bei einer Umschuldung wird das alte Darlehen vorzeitig getilgt, was eine Vorfälligkeitsentschädigung auslöst - bei langlaufenden Darlehen schnell fünfstellige Beträge. Beim Pfandtausch bleibt das Darlehen bestehen, nur die Sicherheit wechselt. Es fallen lediglich Grundbuch- und Notarkosten für die Löschung und Neueintragung an (ca. 0,5-1,0 % des Grundschuldbetrags). Zudem bleiben die bestehenden Darlehenskonditionen erhalten, was bei einem günstigen Altzins ein erheblicher Vorteil sein kann.

Ein konkretes Rechenbeispiel: Bei einem Altdarlehen über 300.000 Euro mit 1,5 % Zinsbindung und noch fünf Jahren Restlaufzeit kann die Vorfälligkeitsentschädigung bei einem Pfandtausch-Verzicht und Umschuldung zum aktuellen Zins von 3,5 % leicht 20.000-30.000 Euro betragen. Der Pfandtausch mit Kosten von ca. 3.000-5.000 Euro ist dann die klare wirtschaftliche Alternative.

Pfandtausch beim Verkauf und gleichzeitigem Kauf

Der typische Anwendungsfall in der Praxis: Ein Eigentümer verkauft sein Haus in Nürnberg und kauft gleichzeitig eine neue Immobilie. Das bestehende Darlehen mit einem günstigen Zinssatz soll nicht abgelöst werden. Stattdessen wird das Darlehen auf das neue Objekt umgestellt. Der Kaufpreis des verkauften Objekts fließt teils in das Eigenkapital des Neukaufs, teils zur Tilgung des Darlehensanteils, der vom neuen Objekt nicht mehr gedeckt werden kann.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg

Wir empfehlen Eigentümern in der Metropolregion Nürnberg, die eine Immobilie verkaufen und gleichzeitig eine neue erwerben möchten, den Pfandtausch als Alternative zur Darlehensablösung zu prüfen. Besonders bei günstigen Altverträgen mit Zinsbindungen unter 2 % lohnt sich der Pfandtausch finanziell fast immer. Sprechen Sie Ihre Bank frühzeitig an - idealerweise vor dem Notartermin für den Verkauf. Nicht alle Banken bieten Pfandtausch an; regionale Institute wie die Sparkasse Nürnberg oder die Volksbank Raiffeisenbank Nürnberg sind hier erfahrungsgemäß kooperativer als manche Direktbanken.

Wir koordinieren die zeitliche Abfolge von Verkauf und Kauf für unsere Kunden so, dass der Pfandtausch problemlos durchgeführt werden kann. Eine gute Abstimmung zwischen Makler, Notar und Bank ist der Schlüssel zu einem reibungslosen Ablauf.

Häufig gestellte Fragen

Habe ich einen Anspruch auf Pfandtausch?

Nein, ein gesetzlicher Anspruch auf Pfandtausch besteht nicht. Die Bank entscheidet nach eigenem Ermessen, ob sie die Sicherheit tauscht. In der Praxis sind Banken jedoch häufig bereit, einem Pfandtausch zuzustimmen, wenn der Darlehensnehmer bonitätsstark ist und das Ersatzgrundstück eine gleichwertige oder bessere Sicherheit darstellt. Eine Ablehnung erfolgt meist, wenn das neue Objekt einen deutlich geringeren Beleihungswert hat.

Welche Kosten fallen beim Pfandtausch an?

Die Kosten setzen sich zusammen aus: Löschung der alten Grundschuld (Notar + Grundbuch ca. 0,2 % des Betrags), Neueintragung auf dem Ersatzgrundstück (Notar + Grundbuch ca. 0,5-0,8 % des Betrags) und einer Bearbeitungsgebühr der Bank (meist 200-500 Euro). Bei einer Grundschuld von 300.000 Euro liegen die Gesamtkosten damit bei ca. 2.500-4.000 Euro - deutlich weniger als eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Kann ich den Pfandtausch mit einer Aufstockung kombinieren?

Ja, viele Banken bieten an, im Zuge des Pfandtauschs das Darlehen aufzustocken, wenn das neue Objekt teurer ist als das alte. Die Aufstockung wird dann zu aktuellen Konditionen vereinbart, während der Altvertrag zu seinen bisherigen Konditionen weiterläuft. Es entstehen zwei Darlehenstranchen auf demselben Grundstück. Diese Kombination ist besonders attraktiv, wenn der Altzins deutlich unter dem aktuellen Marktniveau liegt.

Was passiert, wenn der Verkauf und der Kauf zeitlich nicht nahtlos aufeinander folgen?

Wenn zwischen Verkauf und Kauf eine Lücke entsteht - etwa wenn der Kauf des neuen Objekts erst Monate nach dem Verkauf vollzogen wird - muss das Darlehen in dieser Zeit ohne Sicherheit stehen oder durch eine Überbrückungslösung abgesichert werden. Manche Banken akzeptieren in dieser Zeit eine andere Sicherheit (z. B. ein Wertpapierdepot); andere verlangen eine vorübergehende Rückführung des Darlehens. Die genaue Regelung ist vorab mit der Bank zu klären.

Zurück zum Immobilien-Lexikon.