Positivliste

Positivliste - Eine Positivliste ist im Immobilienkontext eine abschließende Aufzählung von erlaubten Nutzungen, Materialien, Maßnahmen oder Kriterien, die in einem Vertrag, einer Teilungserklärung oder einer behördlichen Genehmigung als zulässig definiert sind. Was nicht auf der Positivliste steht, ist grundsätzlich nicht gestattet. Im Gegensatz zur Negativliste (die verbotene Dinge aufzählt) gibt die Positivliste Rechtssicherheit durch klare Vorgabe des Erlaubten.

Anwendungsbereiche in der Immobilienwirtschaft

Positivlisten finden sich in verschiedenen Bereichen der Immobilienwirtschaft:

In Teilungserklärungen definieren sie, welche baulichen Veränderungen ohne Beschluss der WEG zulässig sind. Eine typische Positivliste in einer Teilungserklärung aus den 1990er Jahren erlaubt etwa Tapezieren, Streichen und den Einbau nicht tragender Trennwände, schweigt aber über Balkonverglasung oder Installation von Klimaanlagen.

In Mietverträgen regeln sie, welche Tierhaltung oder gewerbliche Nutzung der Vermieter erlaubt. Eine mietvertragliche Positivliste könnte „Kleintierhaltung (Kleintiere, Vögel, Aquarium)” erlauben, ohne damit automatisch Katzen oder Hunde einzuschließen.

In der Baufinanzierung führen Banken Positivlisten mit zugelassenen Baumaterialien und Bauweisen, die als wertbeständig gelten. Besonders bei KfW-Produkten ist die Übereinstimmung mit den technischen Mindestanforderungen Pflicht.

Im energetischen Bereich existieren Positivlisten für förderfähige Maßnahmen (z. B. bei KfW- und BAFA-Förderungen). Nur Maßnahmen, die den technischen Mindestanforderungen entsprechen und von der Liste erfasst sind, werden gefördert.

Bei der Mietpreisbremse spielen Positivlisten eine indirekte Rolle: Die Bundesländer definieren per Rechtsverordnung, welche Gebiete als angespannter Wohnungsmarkt gelten - eine Liste mit klar definierten Gemeinden.

Rechtliche Bedeutung und Grenzen

Eine Positivliste in einem Vertrag wirkt als abschließende Regelung: Nur was ausdrücklich aufgeführt ist, ist erlaubt. Das bietet beiden Vertragsparteien Klarheit, birgt aber das Risiko, dass sinnvolle Nutzungen oder Maßnahmen übersehen werden. Positivlisten können veralten - was bei Erstellung der Liste noch irrelevant war, kann zehn Jahre später zum Streitpunkt werden (z. B. Wallbox-Installation für Elektroautos oder Glasfaseranschluss).

In der WEG-Praxis hat der BGH entschieden, dass Positivlisten in der Teilungserklärung eng auszulegen sind - eine erlaubte „freiberufliche Nutzung” umfasst nicht automatisch eine gewerbliche Nutzung, auch wenn die Übergänge fließend sind. Die Aufzählung ist abschließend, nicht beispielhaft.

Positivlisten können durch Vereinbarung aller Eigentümer (notarielle Form, Eintragung im Grundbuch) oder durch Beschluss (soweit die Beschlusskompetenz reicht) geändert werden. Seit der WEG-Reform 2020 können bestimmte Maßnahmen auch durch Mehrheitsbeschluss ermöglicht werden, was früher nur durch Vereinbarung aller Eigentümer möglich war.

Gesetzliche Ansprüche jenseits der Positivliste

Ein wichtiger Punkt: Das WEG-Reformgesetz 2020 hat gesetzliche Gestattungsansprüche eingeführt, die unabhängig von der Positivliste der Teilungserklärung bestehen. Eigentümer haben seither einen Anspruch auf:

• Einbau von Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge (Wallbox)
• Barrierefreier Umbau (z. B. Aufzug, schwellenfreier Zugang)
• Einbruchschutzmaßnahmen
• Glasfaser- und Breitbandanschluss

Diese Ansprüche bestehen selbst dann, wenn die Positivliste der Teilungserklärung sie nicht vorsieht. Die WEG kann die Gestattung nicht verweigern, aber die Ausführungsmodalitäten regeln.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg

Wir empfehlen Eigentümern und Käufern in der Metropolregion Nürnberg, bei Eigentumswohnungen die Positivlisten in der Teilungserklärung genau zu prüfen - insbesondere hinsichtlich erlaubter Nutzungsänderungen und baulicher Veränderungen. In älteren Nürnberger WEG-Anlagen (vor 2000) sind die Positivlisten oft sehr restriktiv und erlauben z. B. keine Balkonverglasung oder Wallbox-Installation ohne Eigentümerbeschluss.

Seit der WEG-Reform 2020 haben Eigentümer jedoch gesetzliche Ansprüche auf Gestattung bestimmter Maßnahmen - auch wenn die Positivliste dies nicht vorsieht. Lassen Sie sich im Zweifelsfall beraten, welche Rechte Sie unabhängig von der Positivliste haben. Wir koordinieren bei Bedarf WEG-rechtliche Fragen und vermitteln Kontakte zu spezialisierten Anwälten für WEG-Recht in Nürnberg.

Häufig gestellte Fragen

Was passiert, wenn eine Nutzung nicht auf der Positivliste steht?

Ist eine Nutzung nicht auf der Positivliste aufgeführt, gilt sie grundsätzlich als nicht gestattet. In einem Mietvertrag müsste der Mieter die Zustimmung des Vermieters einholen. In einer WEG wäre ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich - mit der Mehrheit, die die Teilungserklärung für solche Beschlüsse vorsieht. Allerdings gibt es gesetzliche Ausnahmen: Das WEG-Reformgesetz 2020 gewährt bestimmte Ansprüche (Ladeinfrastruktur, Einbruchschutz, Glasfaseranschluss, Barrierefreiheit) unabhängig von der Teilungserklärung.

Kann eine Positivliste nachträglich geändert werden?

Ja, aber der Aufwand hängt vom Kontext ab. In einer WEG erfordert die Änderung der Teilungserklärung eine notarielle Vereinbarung aller Eigentümer (§ 10 Abs. 1 WEG) - eine hohe Hürde, die in der Praxis selten erreicht wird, insbesondere bei großen WEG-Anlagen. Bestimmte Regelungen können seit der WEG-Reform 2020 aber auch mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. In einem Mietvertrag bedarf die Änderung der Positivliste einer einvernehmlichen Vertragsanpassung oder Ergänzungsvereinbarung, die beide Seiten unterzeichnen müssen.

Gibt es Positivlisten für KfW-Förderungen?

Ja, die KfW und das BAFA führen Technische Mindestanforderungen und Listen förderfähiger Maßnahmen. Für die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) gibt es z. B. Listen zugelassener Wärmepumpen, Fenster und Dämmmaterialien. Nur Maßnahmen, die den technischen Anforderungen entsprechen und von einem zugelassenen Energieberater bestätigt werden, sind förderfähig. Die aktuellen Listen sind auf der Website der KfW und des BAFA abrufbar und werden regelmäßig aktualisiert - eine Überprüfung vor Beauftragung der Handwerker ist daher wichtig.

Wie unterscheidet sich die Positivliste von der Negativliste?

Die Negativliste zählt explizit auf, was verboten ist - alles andere gilt als erlaubt. Die Positivliste zählt auf, was erlaubt ist - alles andere gilt als verboten. In der rechtlichen Gestaltung führt die Wahl zwischen Positiv- und Negativliste zu unterschiedlichen Folgen: Eine Negativliste ist mieterfreundlicher (mehr Freiheit durch Schweigen), eine Positivliste ist vermieter- bzw. eigentümerfreundlicher (mehr Kontrolle durch explizite Erlaubnisse). In der WEG-Praxis überwiegen Positivlisten, weil sie bei der Teilungserklärung die gemeinschaftliche Nutzung besser schützen.

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