Preisgefahr

Preisgefahr - Die Preisgefahr (auch Vergütungsgefahr) regelt die Frage, wer den Kaufpreis oder die Vergütung tragen muss, wenn die geschuldete Leistung vor Übergabe durch Zufall untergeht oder sich verschlechtert - etwa durch Brand, Sturm oder Vandalismus. Im Immobilienrecht geht die Preisgefahr gemäß § 446 BGB mit der Übergabe des Grundstücks auf den Käufer über, im Baurecht mit der Abnahme des Bauwerks (§ 644 BGB).

Preisgefahr beim Immobilienkauf

Beim Immobilienkauf trägt der Verkäufer die Preisgefahr bis zur Übergabe (§ 446 BGB). Wird das Gebäude vor der Übergabe durch einen Brandschaden zerstört, muss der Käufer den Kaufpreis nicht oder nur reduziert zahlen. Mit der Übergabe (Schlüsselübergabe, Besitzübergang) geht die Preisgefahr auf den Käufer über - auch wenn er noch nicht im Grundbuch steht. Der notarielle Kaufvertrag regelt den Übergabezeitpunkt üblicherweise konkret. Häufig ist eine Besitzübergangsklausel enthalten, die bestimmt, dass der Besitz (und damit die Preisgefahr) am Tag der vollständigen Kaufpreiszahlung auf den Käufer übergeht.

Preisgefahr beim Bauvertrag

Im Baurecht trägt der Unternehmer die Preisgefahr bis zur Abnahme des Bauwerks (§ 644 Abs. 1 BGB). Wird der Rohbau vor der Abnahme durch ein Hochwasser beschädigt, muss der Bauunternehmer auf eigene Kosten wiederherstellen - der Bauherr schuldet keine zusätzliche Vergütung. Mit der Abnahme geht die Preisgefahr auf den Bauherrn über. Achtung: Gerät der Bauherr mit der Abnahme in Annahmeverzug (verweigert die Abnahme ohne berechtigten Grund), geht die Preisgefahr vorzeitig auf ihn über (§ 644 Abs. 1 Satz 2 BGB). Bei Bauträgerverträgen wird der Übergang häufig vertraglich an die Abnahme und Kaufpreiszahlung geknüpft.

Preisgefahr und Versicherungsübergang

Ein oft übersehener Aspekt: Mit dem gesetzlichen Übergang der Gebäudeversicherung auf den Käufer (§ 95 VVG) geht zwar die bestehende Police auf den Käufer über, jedoch nicht automatisch eine ausreichende oder aktuelle Deckung. Ältere Policen des Verkäufers können in ihren Deckungssummen veraltet sein oder bestimmte Risiken (Elementarschäden, Leitungswasser) nicht abdecken. Der Käufer hat zwar das außerordentliche Kündigungsrecht innerhalb eines Monats nach Eigentumsübergang, sollte aber vorher eine neue Police abgeschlossen haben, um keine Lücke zu riskieren.

Bei Neubauten nach dem Bauträgervertrag sind die Konditionen für den Gefahrübergang im Vertrag zu prüfen: Manche Bauträgerverträge koppeln den Besitzübergang an die vollständige Kaufpreiszahlung und nicht an die förmliche Abnahme. Das kann dazu führen, dass der Käufer bereits Preisgefahr trägt, bevor alle Mängel behoben sind. Eine genaue Vertragsanalyse ist daher unerlässlich.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg

Wir empfehlen Käufern und Bauherren in der Metropolregion Nürnberg, den Übergabetermin im Kaufvertrag oder Bauträgervertrag genau zu prüfen und sicherzustellen, dass eine ausreichende Gebäudeversicherung ab dem Moment des Besitzübergangs besteht. In der Praxis kommt es vor, dass zwischen Kaufpreiszahlung und tatsächlichem Einzug Wochen vergehen - in dieser Zeit tragen Sie bereits die Preisgefahr. Klären Sie mit Ihrem Versicherer, ab welchem Datum die Police greift. Bei Neubauten in hochwassergefährdeten Gebieten (z. B. Pegnitz-Aue oder Teilen von Schwaig) ist eine Elementarschadenversicherung besonders wichtig.

Verkäufer sollten beachten, dass sie bis zur Übergabe in der Pflicht stehen und die Gebäudeversicherung weiter bezahlen müssen. Kommt es in diesem Zeitraum zu einem Schaden, ist der Versicherungsnachweis gegenüber dem Käufer vorzulegen und die Auszahlung der Versicherungsleistung gegebenenfalls abzutreten. Wir begleiten unsere Kunden bei der Koordination von Übergabetermin, Versicherungsübergang und Grundbuchumschreibung, damit alle Schritte nahtlos aufeinander abgestimmt sind.

Häufig gestellte Fragen

Wer zahlt, wenn das Haus zwischen Notartermin und Übergabe abbrennt?

Solange die Übergabe noch nicht stattgefunden hat, trägt der Verkäufer die Preisgefahr. Der Käufer kann vom Vertrag zurücktreten oder eine Minderung des Kaufpreises verlangen (§§ 326, 323 BGB). In der Praxis reguliert die Gebäudeversicherung des Verkäufers den Schaden. Der Käufer sollte prüfen, ob der Kaufvertrag eine Klausel enthält, die ihm die Versicherungsansprüche des Verkäufers abtritt - das ist in Standardverträgen üblich.

Ab wann brauche ich als Käufer eine Gebäudeversicherung?

Ab dem Besitzübergang - also dem Zeitpunkt, ab dem Sie die Preisgefahr tragen. In den meisten Kaufverträgen ist dies der Tag der vollständigen Kaufpreiszahlung. Die bestehende Gebäudeversicherung des Verkäufers geht zwar kraft Gesetzes auf den Käufer über (§ 95 VVG), es empfiehlt sich aber, die Police zu prüfen und gegebenenfalls Deckungssumme und Versicherungsumfang anzupassen. Den Versichererwechsel sollten Sie vor dem Übergabetermin regeln.

Was bedeutet Preisgefahr bei Teilabnahmen?

Bei Bauverträgen können Teilabnahmen vereinbart werden - z. B. für den Rohbau oder einzelne Gewerke. Mit der Teilabnahme geht die Preisgefahr für den abgenommenen Teil auf den Bauherrn über. Das bedeutet: Wird der bereits abgenommene Rohbau durch ein Unwetter beschädigt, trägt der Bauherr das Risiko für diesen Teil, während der Unternehmer weiterhin die Preisgefahr für noch nicht abgenommene Leistungen trägt. Teilabnahmen sollten schriftlich protokolliert werden.

Welche Versicherung deckt die Preisgefahr beim Neubau ab?

Während der Bauphase, in der weder der Käufer noch die Gebäudeversicherung des Verkäufers greift, kommt die Bauleistungsversicherung (auch Rohbauversicherung) zum Einsatz. Sie schützt den Bauherrn vor unvorhergesehenen Beschädigungen der noch im Bau befindlichen Substanz - etwa durch Unwetter, Vandalismus oder Diebstahl von eingebautem Material. In der Metropolregion Nürnberg, wo Bauprojekte aufgrund der Auslastung des Handwerks häufig über 12 bis 18 Monate laufen, ist eine lückenlose Bauleistungsversicherung besonders wichtig. Ab dem Zeitpunkt des Gefahrübergangs (Abnahme oder vertraglich vereinbarter Übergabetermin) greift dann die reguläre Gebäudeversicherung. Die Übergabe von der Bauleistungsversicherung zur Gebäudeversicherung muss koordiniert werden, damit keine Deckungslücke entsteht.

Preisgefahr und Sonderfall Erbbaurecht

Beim Kauf einer Immobilie auf einem Erbbaurechtsgrundstück gelten für die Preisgefahr besondere Regelungen: Der Käufer erwirbt das Gebäude (Erbbaurecht), nicht das Grundstück. Die Preisgefahr für das Gebäude richtet sich nach §§ 446, 447 BGB, der Gefahrübergang erfolgt mit Übergabe. Für das Grundstück selbst bleibt der Erbbaurechtsgeber (Grundstückseigentümer) verantwortlich. Besonders relevant ist hier die Versicherungsfrage: Manche Erbbaurechtsverträge verpflichten den Erbbauberechtigten, das Gebäude zu einem bestimmten Wert zu versichern und den Grundstückseigentümer als Mitversicherten einzutragen. Käufer von Erbbaurechtsimmobilien in Nürnberg - solche Objekte sind etwa im Bereich des evangelischen Kirchenwesens oder kommunaler Grundstücke häufig - sollten den Erbbaurechtsvertrag auf solche Klauseln genau prüfen.

Zurück zum Immobilien-Lexikon.