Reallast

Reallast - Die Reallast ist eine Grundstücksbelastung, durch die der jeweilige Eigentümer verpflichtet wird, wiederkehrende Leistungen an den Berechtigten zu erbringen, und die im Grundbuch Abteilung II eingetragen wird (§ 1105 BGB).

Was ist eine Reallast und wie funktioniert sie?

Die Reallast gehört zu den beschränkten dinglichen Rechten und ist in den §§ 1105-1112 BGB geregelt. Sie belastet ein Grundstück in der Weise, dass der jeweilige Eigentümer an eine bestimmte Person oder an den jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks wiederkehrende Leistungen erbringen muss. Diese Leistungen können sehr unterschiedlicher Natur sein: Geldzahlungen (z. B. monatliche Rentenzahlungen), Sachleistungen (z. B. Lieferung von Brennholz oder landwirtschaftlichen Erzeugnissen) oder Dienstleistungen (z. B. Pflege- und Versorgungsleistungen).

Im Immobilienrecht unterscheiden wir zwischen der subjektiv-dinglichen Reallast und der subjektiv-persönlichen Reallast. Bei der dinglichen Variante steht das Recht dem jeweiligen Eigentümer eines begünstigten Grundstücks zu und geht bei einem Verkauf automatisch auf den neuen Eigentümer über. Bei der persönlichen Reallast ist eine bestimmte natürliche oder juristische Person berechtigt - das Recht erlischt mit deren Tod bzw. Auflösung und ist nicht übertragbar.

Die Eintragung erfolgt im Grundbuch Abteilung II des belasteten Grundstücks und erfordert eine notarielle Bewilligung. Ein wesentlicher Unterschied zur Grundschuld oder Hypothek (Abteilung III) besteht darin, dass die Reallast keine Sicherung einer Geldforderung bezweckt, sondern wiederkehrende Leistungspflichten begründet. Während die Grundschuld dem Gläubiger ein Verwertungsrecht am Grundstück gibt, verpflichtet die Reallast den Eigentümer zu aktiven, fortlaufenden Leistungen.

Typische Anwendungsfälle sind die Leibrente beim Immobilienverkauf auf Rentenbasis, das Altenteil (Ausgedinge) bei der Hofübergabe in der Landwirtschaft sowie Verpflichtungen im Rahmen von Erbbaurechtsverträgen. In all diesen Fällen sichert die Reallast dem Berechtigten einen dauerhaften Leistungsanspruch, der unabhängig von der Person des Grundstückseigentümers bestehen bleibt.

Rangverhältnis, Wertverlust und Ablösung

Im Grundbuch Abteilung II steht die Reallast im Rangverhältnis zu anderen eingetragenen Belastungen wie Grunddienstbarkeiten, Wohnrechten oder Vormerkungen. Der Rang bestimmt, welches Recht bei einer Zwangsversteigerung vorrangig befriedigt wird. Eine Reallast mindert in der Regel den Verkehrswert des belasteten Grundstücks, da künftige Eigentümer die laufenden Leistungspflichten übernehmen müssen. Bei der Wertermittlung wird der kapitalisierte Barwert der noch ausstehenden Leistungen vom Grundstückswert abgezogen.

Die Bewertung einer Reallast für Zwecke der Wertermittlung erfordert die Kapitalisierung der künftigen Leistungen. Bei Geldleistungen wird der Barwert der Zahlungsreihe mit einem marktüblichen Zinssatz diskontiert. Bei Sachleistungen oder Pflegeverbindlichkeiten bedarf es zunächst einer Umrechnung in einen Geldwert, was die Einschätzung durch einen Sachverständigen notwendig macht. Im Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht gilt eine gesonderte Bewertungsregel: Das Finanzamt kapaitalisiert die Reallast nach dem Jahreswert × dem statistischen Vervielfältiger gemäß Bewertungsgesetz.

Die Ablösung einer Reallast ist möglich, wenn sie vertraglich vereinbart wurde oder wenn die Voraussetzungen des § 1111 BGB vorliegen. In der Praxis wird häufig ein Ablösebetrag ausgehandelt, der dem Barwert der verbleibenden Leistungsverpflichtungen entspricht. Nach Zahlung und Zustimmung des Berechtigten kann die Löschung im Grundbuch beantragt werden.

Reallast als Instrument der Nachfolgeplanung

Über die klassischen Anwendungsfälle hinaus gewinnt die Reallast als Instrument der Immobilien-Nachfolgeplanung an Bedeutung. Eltern, die ihr Haus zu Lebzeiten auf Kinder übertragen möchten, ohne das Alterssicherungsrisiko zu tragen, können sich per Reallast Pflege-, Versorgungs- und Wohnleistungen sichern. In Kombination mit einem Wohnrecht oder Nießbrauch entsteht ein maßgeschneidertes Sicherheitspaket für den Übergeber. Dabei sollte die Reallast hinsichtlich ihres Inhalts - Art, Umfang und Dauer der geschuldeten Leistungen - so präzise wie möglich formuliert werden, um spätere Auslegungsstreitigkeiten zu vermeiden. Eine lückenhafte Formulierung kann die Durchsetzbarkeit der Ansprüche erheblich erschweren.

Praxis-Tipp für Nürnberg und Franken

In der Metropolregion Nürnberg begegnen uns Reallasten besonders häufig bei Hofübergaben im fränkischen Umland - etwa im Nürnberger Land, in der Fränkischen Schweiz oder im Landkreis Roth -, wo Altbauern sich durch ein Altenteil Wohn-, Versorgungs- und Pflegeleistungen sichern. Auch bei Immobilienverkäufen auf Leibrentenbasis, die gerade bei älteren Eigentümern in Stadtteilen wie Erlenstegen oder Buchenbühl vorkommen, spielt die Reallast eine zentrale Rolle.

Wir empfehlen Kaufinteressenten, bei jedem Grundbuchauszug die Eintragungen in Abteilung II sorgfältig zu prüfen und den konkreten Umfang einer Reallast anhand der Bewilligungsurkunde beim Grundbuchamt zu klären, bevor Kaufverhandlungen fortgeführt werden. Bei der Preisverhandlung sollte der Barwert der ausstehenden Verpflichtungen als Kaufpreisabschlag in die Kalkulation einfließen. In Franken empfiehlt es sich zudem, eine spezialisierte Beratung beim Notar zu suchen, da regionale Besonderheiten - etwa bei der Altenteilsgestaltung - bekannt sein sollten.

Häufig gestellte Fragen

Was unterscheidet eine Reallast von einer Grundschuld?

Die Grundschuld (Abteilung III) sichert eine Geldforderung und gibt dem Gläubiger ein Verwertungsrecht am Grundstück - typischerweise zugunsten einer Bank zur Absicherung eines Darlehens. Die Reallast (Abteilung II) begründet dagegen wiederkehrende Leistungspflichten des Eigentümers, die über reine Geldzahlungen hinausgehen können und keine Darlehenssicherung bezwecken.

Muss ich als Käufer eine eingetragene Reallast übernehmen?

Ja, eine im Grundbuch eingetragene Reallast ist ein dingliches Recht und bindet jeden künftigen Eigentümer des belasteten Grundstücks. Beim Kauf gehen die damit verbundenen Leistungspflichten automatisch auf den neuen Eigentümer über. Vor einer Kaufentscheidung sollte daher genau geprüft werden, welche Leistungen in welchem Umfang und für welche Dauer geschuldet werden.

Kann eine Reallast gelöscht werden?

Eine Löschung ist möglich, wenn der Berechtigte zustimmt und eine Löschungsbewilligung in notariell beglaubigter Form erteilt. Bei persönlichen Reallasten erlischt das Recht mit dem Tod des Berechtigten, und die Löschung kann dann mit der Sterbeurkunde beantragt werden. Darüber hinaus kann eine Ablösung gegen Einmalzahlung vereinbart werden, sofern beide Parteien sich über den Ablösebetrag einig sind.

Wie wirkt sich eine Reallast auf die Finanzierung aus?

Banken berücksichtigen eine eingetragene Reallast beim Beleihungswert der Immobilie. Der Barwert der ausstehenden Verpflichtungen wird vom Beleihungswert abgezogen, was den möglichen Kreditrahmen reduziert. In manchen Fällen verlangen Banken die Löschung der Reallast oder eine ausdrückliche Rangrücktrittsvereinbarung des Berechtigten, bevor sie ein Darlehen gewähren. Wer eine mit einer Reallast belastete Immobilie finanzieren möchte, sollte frühzeitig das Gespräch mit der Bank suchen.

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