Pfandfreigabe

Pfandfreigabe - Die Pfandfreigabe ist die Erklärung des Grundpfandrechtsgläubigers (in der Regel der finanzierenden Bank), dass ein bestimmtes Grundstück oder Teilgrundstück aus der Haftung einer Grundschuld oder Hypothek entlassen wird. Sie ist insbesondere bei Teilverkäufen, Grundstücksteilungen und der Ablösung von Altdarlehen erforderlich und wird als Löschungsbewilligung oder Freigabeerklärung beim Grundbuchamt eingereicht.

Wann eine Pfandfreigabe erforderlich ist

Eine Pfandfreigabe wird benötigt, wenn ein mit einer Grundschuld belastetes Grundstück geteilt wird und nur ein Teilgrundstück verkauft werden soll, wenn bei einem Verkauf die Grundschuld nicht vom Käufer übernommen wird, oder wenn nach vollständiger Darlehenstilgung die Grundschuld gelöscht werden soll. Auch bei Bauträgermaßnahmen ist die Pfandfreigabe essenziell: Wird ein Grundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt, muss die Globalgrundschuld des Bauträgers für jede einzelne Einheit freigegeben werden, sobald der Käufer seinen Kaufpreis gezahlt hat (§ 3 MaBV).

Ein häufig unterschätzter Anwendungsfall ist die Pfandfreigabe bei laufenden Darlehensverträgen mit Gesamtgrundschuld: Wenn ein Eigentümer mehrere Immobilien hat und alle unter einer gemeinsamen Grundschuld bei derselben Bank haften, muss er vor dem Verkauf einer der Immobilien die Pfandfreigabe für das betreffende Objekt einholen. Die Bank wird nur freigeben, wenn die verbleibenden Objekte ausreichend Sicherheit für das restliche Darlehen bieten.

Ablauf und Kosten

Der Eigentümer oder sein Notar beantragt die Pfandfreigabe bei der finanzierenden Bank. Die Bank prüft, ob die Restvalutierung (offene Darlehenssumme) durch die verbleibende Deckung ausreichend gesichert bleibt. Ist das der Fall, erteilt sie eine Freigabeerklärung in notariell beglaubigter Form. Diese wird beim Grundbuchamt eingereicht, das die Grundschuld für das freigegebene Grundstück löscht oder die Mithaft aufhebt. Die Bankgebühr für eine Pfandfreigabe liegt typischerweise bei 150-500 Euro. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten für die Löschung (ca. 0,2 % des Grundschuldbetrags).

Zeitlich sollten Eigentümer einplanen, dass der Gesamtprozess von der Antragstellung bis zur Löschung im Grundbuch häufig sechs bis zehn Wochen dauert. In Phasen mit hoher Arbeitsbelastung beim Grundbuchamt Nürnberg kann es länger dauern. Wir empfehlen, den Pfandfreigabeprozess deshalb stets parallel zum Verkaufsprozess zu starten, nicht erst nach Unterzeichnung des Kaufvertrags.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg

Wir empfehlen Eigentümern in der Metropolregion Nürnberg, die einen Teilverkauf ihres Grundstücks oder die Löschung einer Altgrundschuld planen, die Pfandfreigabe frühzeitig bei der Bank zu beantragen - idealerweise 4-6 Wochen vor dem geplanten Notartermin. Banken benötigen erfahrungsgemäß 2-4 Wochen für die interne Prüfung. In Nürnberg kommt es besonders häufig bei Reihenhausgrundstücken in Stadtteilen wie Reichelsdorf oder Kornburg vor, dass eine Gesamtgrundschuld auf einem noch ungeteilten Flurstück lastet. Ohne rechtzeitige Pfandfreigabe verzögert sich der Verkauf erheblich.

Für Käufer ist der Status der Pfandfreigabe ein wichtiger Punkt in der Kaufvertragsprüfung: Der Notar stellt sicher, dass die Übergabe lastenfrei erfolgt - entweder durch vorherige Löschung der Grundschuld oder durch Hinterlegung des Kaufpreisanteils, mit dem die Grundschuld abgelöst wird. Wir koordinieren diesen Prozess für unsere Kunden im Rahmen der Kaufabwicklung.

Häufig gestellte Fragen

Muss die Bank einer Pfandfreigabe zustimmen?

Die Bank ist nicht grundsätzlich verpflichtet, einer Pfandfreigabe zuzustimmen. Sie wird die Freigabe nur erteilen, wenn die verbleibende Sicherheit für das offene Darlehen ausreicht. In der Praxis enthalten viele Darlehensverträge jedoch eine Freigabeklausel, die der Bank vorschreibt, unter welchen Bedingungen sie Teilflächen freigeben muss. Fehlt eine solche Klausel, hat der Eigentümer keinen Rechtsanspruch auf Freigabe und muss mit der Bank verhandeln.

Was passiert, wenn die Grundschuld höher ist als die Restschuld?

Das ist der Normalfall. Grundschulden werden in der Regel nicht laufend an die sinkende Restschuld angepasst. Der Unterschied zwischen Grundschuldbetrag und Restschuld ist der freie Teil der Grundschuld, der dem Eigentümer als Sicherheit für neue Darlehen dienen kann. Bei einer Pfandfreigabe prüft die Bank nur, ob die Restschuld durch die verbleibenden Sicherheiten gedeckt ist - nicht den Nominalwert der Grundschuld.

Wie lange dauert die Löschung im Grundbuch nach Pfandfreigabe?

Nach Einreichung der Freigabeerklärung beim Grundbuchamt dauert die Eintragung der Löschung in Bayern typischerweise 4-8 Wochen. Beim Grundbuchamt Nürnberg kann es in Stoßzeiten auch länger dauern. Der Notar kann einen Eilantrag stellen, der die Bearbeitungszeit auf ca. 2 Wochen verkürzt - dies verursacht jedoch zusätzliche Gebühren.

Kann die Pfandfreigabe in den Kaufvertrag eingebaut werden?

Ja, das ist bei Immobilienverkäufen die Regel. Wenn die Grundschuld nicht vorab gelöscht wird, enthält der Kaufvertrag in der Regel eine Regelung, nach der der Kaufpreis zunächst zur Ablösung des Darlehens an die Bank überwiesen wird und die Bank im Gegenzug die Freigabeerklärung erteilt. Der Notar koordiniert diesen Ablauf treuhänderisch.

Welche Besonderheiten gelten bei Pfandfreigabe nach MaBV?

Bei Bauträgerverkäufen nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) hat die Pfandfreigabe eine besondere Schutzfunktion: Der Bauträger darf Kaufpreisraten erst dann abrufen, wenn für die jeweilige Wohneinheit eine Pfandfreigabe oder eine gleichwertige Absicherung der Grundschuld des Bauträgerdarlehens vorliegt. Damit soll sichergestellt werden, dass der Käufer sein Geld nicht verliert, wenn der Bauträger insolvent wird. In der Metropolregion Nürnberg beobachten wir bei Neubauprojekten, dass die Koordination zwischen Bauträger, finanzierender Bank und Notar in der Praxis teils mehrere Wochen in Anspruch nimmt. Käufer von Neubauwohnungen sollten darauf achten, dass die MaBV-Absicherung durch eine Pfandfreigabe oder Bankbürgschaft tatsächlich vorliegt, bevor sie Zahlungen leisten. Im Zweifelsfall sollte der Notar dies ausdrücklich bestätigen. Fehlt die Absicherung, besteht bei einer Insolvenz des Bauträgers ein erhebliches Verlustrisiko.

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