Nachbeurkundung

Eine Nachbeurkundung ist eine erneute notarielle Beurkundung, die nach dem ursprünglichen Vertragsschluss erforderlich wird, weil wesentliche Änderungen oder Ergänzungen am bereits beurkundeten Vertrag vorgenommen werden sollen. Da Immobilienkaufverträge der notariellen Form bedürfen (§ 311b BGB), müssen auch nachträgliche Änderungen des Kaufpreises, des Kaufgegenstands oder wesentlicher Vertragsbestandteile durch einen Notar beurkundet werden. Eine Nachbeurkundung ist damit kein Fehler, sondern ein reguläres Instrument zur rechtssicheren Vertragsanpassung.

Wann wird eine Nachbeurkundung notwendig?

Typische Anlässe für eine Nachbeurkundung sind: Änderungen am Kaufpreis nach Neuverhandlung (z. B. aufgrund eines festgestellten Mangels), Erweiterung oder Reduzierung des Kaufgegenstands (z. B. Hinzunahme einer weiteren Garage oder Abspaltung eines Grundstücksteils), Änderungen in der Besitzübergangsregelung oder der Zahlungsfälligkeit. Auch wenn Käufer oder Verkäufer nach der Erstbeurkundung wechseln - etwa durch Eintritt eines weiteren Käufers - ist eine Nachbeurkundung erforderlich.

Rein redaktionelle Korrekturen (Tippfehler, die den Sinn nicht verändern) können hingegen oft durch eine notarielle Niederschrift ohne volle Nachbeurkundung berichtigt werden. Die Abgrenzung zwischen inhaltlicher Änderung (Nachbeurkundung erforderlich) und redaktioneller Korrektur (vereinfachte Berichtigung möglich) trifft der Notar im Einzelfall.

Ablauf und Kosten der Nachbeurkundung

Der Ablauf entspricht dem einer regulären Beurkundung: Der Notar liest den Nachtrag vor, alle Beteiligten unterzeichnen, der Notar beglaubigt. Die Kosten einer Nachbeurkundung berechnen sich nach dem GNotKG und richten sich nach dem Geschäftswert des geänderten Teils - sie sind in der Regel günstiger als die Erstbeurkundung, können aber je nach Umfang und Geschäftswert einige Hundert bis wenige Tausend Euro betragen.

Die Kosten tragen gemäß üblicher Praxis Käufer und Verkäufer gemeinsam oder derjenige, der die Änderung veranlasst hat. Ist zum Beispiel ein Mangel Grund für eine Kaufpreisreduzierung, und wünscht der Käufer die Nachbeurkundung, kann er in der Verhandlung darauf bestehen, dass der Verkäufer die Kosten übernimmt - oder sie werden hälftig geteilt.

Nachbeurkundung und Eigentumsumschreibung

Solange eine Nachbeurkundung aussteht, darf das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung in der Regel nicht vornehmen. Der Notar hält die Abwicklung zurück, bis alle erforderlichen Beurkundungen vollständig und formal wirksam sind. Käufer und Verkäufer sollten deshalb Vertragsänderungen nicht auf die leichte Schulter nehmen: Jede wesentliche Abweichung vom beurkundeten Inhalt muss formgerecht nachgeholt werden, um die Wirksamkeit des Kaufvertrags nicht zu gefährden.

In der Praxis kann eine ausstehende Nachbeurkundung den Eigentumsübergang um mehrere Wochen verzögern - besonders wenn die Koordinierung der Vertragsparteien schwierig ist oder einer der Beteiligten im Ausland lebt. Eine frühzeitige Abstimmung aller Punkte vor dem Notartermin ist daher der beste Weg, um Nachbeurkundungen zu vermeiden.

Unterschied zur Nachtragsurkunde

Der Begriff Nachbeurkundung wird häufig synonym mit Nachtragsurkunde verwendet. Beide bezeichnen dasselbe Instrument: eine erneute notarielle Beurkundung zur Ergänzung oder Änderung eines bestehenden Vertrags. Der Unterschied liegt lediglich in der Verwendung: „Nachbeurkundung” beschreibt den Vorgang, „Nachtragsurkunde” das Ergebnis - also das zusätzliche Notardokument, das zusammen mit der ursprünglichen Urkunde den vollständigen Vertragsstand wiedergibt.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In unserer Praxis als Makler in Nürnberg und Franken erleben wir Nachbeurkundungen vor allem dann, wenn nach dem Notartermin Mängel festgestellt werden und Käufer und Verkäufer sich auf einen reduzierten Kaufpreis einigen. Auch Konstellationen, in denen ein Käufer kurzfristig eine Mitfinanzierung durch Eltern oder Partner einbringt und die Person als weiterer Käufer in den Vertrag aufgenommen werden soll, führen zu Nachbeurkundungen.

Wir empfehlen deshalb: Besichtigungen und technische Prüfungen konsequent vor dem Notartermin abschließen, damit keine überraschenden Nachverhandlungen nötig werden. Alle Vertragsparteien sollten vor dem Beurkundungstermin feststehen. Sollte eine Nachbeurkundung gleichwohl erforderlich sein, koordinieren wir die Abstimmung mit dem Notar für Sie und sorgen dafür, dass kein unnötiger Zeitverlust entsteht.

Häufig gestellte Fragen

Kostet eine Nachbeurkundung genauso viel wie die ursprüngliche Beurkundung?

Nein. Die Nachbeurkundung wird nach dem Geschäftswert des geänderten Vertragsteils berechnet, nicht nach dem Gesamtkaufpreis. Sie ist deshalb in der Regel deutlich günstiger als die Erstbeurkundung.

Können Vertragsänderungen auch mündlich oder per E-Mail vereinbart werden?

Bei Immobilienkaufverträgen ist jede wesentliche Änderung formbedürftig - mündliche oder schriftliche Änderungsvereinbarungen ohne notarielle Beurkundung sind unwirksam. Das gilt auch für E-Mails oder WhatsApp-Nachrichten, in denen Verkäufer und Käufer eine Preisreduzierung vereinbaren.

Wer beauftragt den Notar für die Nachbeurkundung?

In der Regel beauftragt derjenige den Notar, dessen Interesse die Nachbeurkundung veranlasst - oder beide Parteien gemeinsam. Typischerweise wird der gleiche Notar wie bei der Erstbeurkundung eingeschaltet, da er den Vertrag bereits kennt.

Wie lange dauert eine Nachbeurkundung?

Der reine Beurkundungsvorgang dauert wie die Erstbeurkundung meist 30 bis 60 Minuten. Die Gesamtdauer hängt davon ab, wie schnell alle Beteiligten einen gemeinsamen Termin beim Notar finden. Bei unkomplizierter Abstimmung kann eine Nachbeurkundung innerhalb einer Woche erledigt sein; bei schwieriger Terminkoordination kann es mehrere Wochen dauern.

Welche Konsequenzen hat eine versäumte Nachbeurkundung?

Wenn wesentliche Vertragsänderungen mündlich oder per E-Mail vereinbart wurden, aber nicht notariell nachbeurkundet werden, ist die Änderungsvereinbarung nach § 311b BGB formunwirksam - sie entfaltet keine rechtliche Bindungswirkung. Das kann fatale Folgen haben: Wer einem Käufer mündlich einen Preisnachlass von 20.000 Euro gewährt, ist daran ohne Nachbeurkundung rechtlich nicht gebunden. Umgekehrt kann ein Käufer, der mündlich auf eine vertragliche Gewährleistung verzichtet hat, diesen Verzicht ohne Beurkundung jederzeit bestreiten. In der Nürnberger Praxis erleben wir immer wieder Situationen, in denen nach der Besichtigung eine abweichende Preisabsprache getroffen und erst Wochen später festgestellt wird, dass die fehlende Beurkundung den gesamten Kaufprozess blockiert. Unser dringender Rat: Jede inhaltlich relevante Änderung eines Kaufvertrags - sei es eine Preisanpassung, eine geänderte Übergaberegelung oder ein ergänzter Leistungsgegenstand - ist unverzüglich dem Notar zu melden und durch eine Nachbeurkundung zu fixieren, bevor die Eigentumsumschreibung vollzogen wird.

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