Nebenabreden

Nebenabreden - Nebenabreden sind vertragliche Vereinbarungen, die neben dem Hauptvertrag (Kaufvertrag, Mietvertrag) getroffen werden und diesen ergänzen oder modifizieren. Im Immobilienrecht sind Nebenabreden besonders kritisch: Beim Grundstückskauf bedürfen sie der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB), wenn sie Teil des Gesamtgeschäfts sind - mündliche oder privatschriftliche Nebenabreden sind dann unwirksam und können den gesamten Kaufvertrag gefährden.

Nebenabreden beim Immobilienkauf

Typische Nebenabreden beim Immobilienkauf betreffen: Inventarübernahme (Einbauküche, Möbel, Gartengeräte - oft separat ausgewiesen, um Grunderwerbsteuer zu sparen), Rücktrittsvorbehalte (z. B. bei nicht erteilter Baugenehmigung), Besitzübergabetermine (abweichend vom Eigentumsübergang), Sanierungsvereinbarungen (Verkäufer verpflichtet sich zu bestimmten Arbeiten vor Übergabe) und Mietverhältnisse (Regelungen zu bestehenden Mietverträgen).

Alle diese Abreden müssen im notariellen Kaufvertrag enthalten sein - separate Vereinbarungen „unter der Hand” sind rechtlich wertlos und können als Steuerhinterziehung gewertet werden. Der Notar ist von Gesetzes wegen verpflichtet, alle ihm bekannten Nebenabreden in die Urkunde aufzunehmen; er darf nicht wissentlich an der Beurkundung einer unvollständigen Vereinbarung mitwirken.

Besondere Bedeutung der Inventarübernahme

Die Inventarübernahme ist eine häufige Nebenabrede beim Immobilienkauf: Käufer übernehmen Einbauküche, Gartengeräte, Lampen oder Möbel - teils gegen Zahlung, teils ohne. Die steuerliche Relevanz ist erheblich: Inventar unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer, da es kein Grundstücksbestandteil ist. Ein gesonderter Kaufpreisanteil für Inventar kann die Grunderwerbsteuerbasis reduzieren.

Das Finanzamt prüft jedoch genau, ob die Inventarbewertung realistisch ist. Wer für eine alte Einbauküche im Wert von 2.000 Euro einen Inventarpreis von 30.000 Euro ansetzt, muss mit einer Steuernachforderung rechnen. Wir empfehlen, den Inventarwert konservativ und marktgerecht anzusetzen und diesen im Kaufvertrag nachvollziehbar zu begründen.

Nebenabreden im Mietvertrag

Im Mietrecht unterliegen Nebenabreden keiner Formvorschrift - sie können schriftlich, mündlich oder per E-Mail vereinbart werden. Typische Beispiele: Tierhaltung, Untervermietung, Renovierungsvereinbarungen oder befristete Mietreduzierung. Allerdings: Mündliche Nebenabreden sind schwer beweisbar.

Zudem enthalten viele Mietverträge eine Schriftformklausel, die nur schriftliche Änderungen anerkennt. Eine mündlich vereinbarte Mietreduzierung würde in diesem Fall nicht gelten - der Mieter muss zahlen, auch wenn der Vermieter ihr mündlich zugestimmt hat. Im Streitfall zählt nur, was dokumentiert ist. Wir empfehlen, alle mietvertraglichen Nebenabreden schriftlich und am besten als Nachtrag zum Mietvertrag festzuhalten.

Formnichtigkeit und ihre Folgen

Wenn eine Nebenabrede beim Immobilienkauf nicht beurkundet wird, obwohl sie beurkundungsbedürftig ist, droht ein gravierendes Risiko: Die gesamte Vereinbarung - inklusive des Hauptvertrags - kann nichtig sein. § 139 BGB legt fest, dass bei Teilnichtigkeit eines Vertrags im Zweifel der gesamte Vertrag nichtig ist, wenn anzunehmen ist, dass er ohne den nichtigen Teil nicht geschlossen worden wäre.

In der Praxis bedeutet das: Wenn Käufer und Verkäufer eine separate „Handschlag-Vereinbarung” über einen Preisnachlass oder eine Übernahme von Möbeln treffen, kann das nicht nur diese Vereinbarung ungültig machen, sondern den gesamten Kaufvertrag in Frage stellen. Das Risiko trägt regelmäßig derjenige, der auf die Nebenabrede besteht - ein sehr hoher Preis für vermeintliche Gestaltungsfreiheit.

Praxis-Tipp für Käufer in Nürnberg

Wir empfehlen Käufern in der Metropolregion Nürnberg, sämtliche Vereinbarungen mit dem Verkäufer dem Notar mitzuteilen - auch vermeintlich nebensächliche Punkte wie die Übernahme der Einbauküche oder ein Rücktrittsrecht bei Finanzierungsablehnung. Der Notar nimmt alles in die Urkunde auf. Separate Absprachen, die nicht beurkundet sind, sind im Streitfall nicht durchsetzbar.

Bei der Inventarübernahme sollte eine realistische Bewertung erfolgen - das Finanzamt prüft, ob der Inventaranteil plausibel ist, um eine verdeckte Kaufpreisreduzierung zu Lasten der Grunderwerbsteuer auszuschließen. Transparenz schützt alle Beteiligten.

Häufig gestellte Fragen

Kann eine mündliche Nebenabrede zum Immobilienkauf gültig sein?

Nein. Alle Vereinbarungen, die wirtschaftlich zum Grundstückskauf gehören, bedürfen der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB). Eine mündliche Absprache - z. B. ein Preisnachlass oder eine Zusage über den Zustand - ist unwirksam. Im schlimmsten Fall kann eine formnichtige Nebenabrede den gesamten Kaufvertrag unwirksam machen.

Ist eine separate Inventarvereinbarung beim Hauskauf erlaubt?

Eine separate Inventarvereinbarung ist zulässig, sofern sie keinen wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Grundstückskauf hat. In der Praxis ist dieser Zusammenhang bei einer Einbauküche oder Möbelübernahme aber fast immer gegeben - das Finanzamt und die Rechtsprechung sehen die Inventarübernahme als Teil des Gesamtgeschäfts. Wir empfehlen, die Inventarübernahme im Kaufvertrag aufzunehmen.

Was passiert bei verschwiegenen Nebenabreden?

Verschwiegene Nebenabreden - z. B. ein separater Barzahlungsfluss zur Kaufpreisreduzierung im Vertrag - sind rechtswidrig und können als Steuerhinterziehung (Grunderwerbsteuer, Einkommensteuer) strafrechtlich verfolgt werden. Zudem ist die verschwiegene Abrede zivilrechtlich unwirksam.

Können Nebenabreden zum Schutz des Käufers sinnvoll sein?

Ja, absolut. Sinnvolle Nebenabreden, die im Kaufvertrag beurkundet werden, schützen den Käufer erheblich: Rücktrittsvorbehalte bei fehlender Finanzierungszusage, Vereinbarungen über Mängelbeseitigung vor Übergabe, Regelungen zur Räumung von noch vermietetem Wohnraum oder Haftungsvereinbarungen bei verschwiegenen Mängeln. All das ist legitim und empfehlenswert - solange es im Kaufvertrag steht.

Welche Regelungen zu Mietverhältnissen sollten beim Kauf eines vermieteten Objekts als Nebenabrede aufgenommen werden?

Wer ein noch vermietetes Objekt in Nürnberg kauft, sollte im notariellen Kaufvertrag folgende Nebenabreden sicherstellen: erstens die exakte Auflistung aller bestehenden Mietverträge mit Mietenhöhe, Laufzeit und etwaigen Besonderheiten (Staffelmieten, Optionen); zweitens die Regelung über die Übergabe der Mietkautionen - der Verkäufer muss die Kaution an den Käufer aushändigen; drittens Regelungen zu nicht abgerechneten Betriebskostenjahren, die zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch ausstehen; und viertens eine klare Abgrenzung, wer für offene Mängel und ausstehende Reparaturen zuständig ist. Fehlen diese Nebenabreden im Kaufvertrag, drohen nach der Übergabe Streitigkeiten über Zustandigkeiten und Altverbindlichkeiten, die nur schwer aufzulösen sind. Nürnberger Notare sind es gewohnt, solche Klauseln auf Wunsch der Parteien in den Kaufvertrag zu integrieren.

Nebenabreden und Beurkundungspflicht: Checkliste für den Notartermin

Um sicherzustellen, dass alle relevanten Nebenabreden beurkundet werden, empfehlen wir folgende Checkliste vor dem Notartermin:

• Gibt es eine Einigung über Inventar oder mitverkaufte Gegenstände?
• Wurden Besonderheiten zum Übergabezeitpunkt besprochen (vorzeitige Übergabe, spätere Räumung)?
• Bestehen Rücktrittsvorbehalte (Finanzierung, Baugenehmigung, Ergebnis eines Gutachtens)?
• Sind bekannte Mängel des Objekts dem Käufer mitgeteilt worden und sollen sie im Vertrag erwähnt werden?
• Soll eine Haftungsbegrenzung oder ein Haftungsausschluss für bestimmte Mängel vereinbart werden?
• Gibt es Vereinbarungen über ausstehende Sanierungsarbeiten des Verkäufers vor der Übergabe?

Diese Fragen sollten bereits beim Besprechungsgespräch mit dem Notar vorab schriftlich kommuniziert werden - dann kann der Notarvertrag passgenau ausgearbeitet werden, und der Termin läuft deutlich reibungsloser.

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