Negativzeugnis

Negativzeugnis - Das Negativzeugnis (auch Negativattest oder Vorkaufsrechtsverzichtserklärung) ist eine Bescheinigung der Gemeinde, dass sie ihr gesetzliches Vorkaufsrecht nach §§ 24-28 BauGB bei einem Grundstücksverkauf nicht ausübt oder dass ein solches Recht nicht besteht. Es ist eine zwingende Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Rechtsgrundlage und Verfahrensablauf

Das gemeindliche Vorkaufsrecht ist in den §§ 24 bis 28 des Baugesetzbuchs (BauGB) geregelt. Es greift unter anderem bei Grundstücken im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten, in städtebaulichen Entwicklungsbereichen und in Gebieten mit einer Erhaltungssatzung (Milieuschutz). Bei jedem Verkauf eines Grundstücks muss der beurkundende Notar den Kaufvertrag der zuständigen Gemeinde vorlegen, damit diese prüfen kann, ob ein Vorkaufsrecht besteht und ob sie es ausüben möchte.

Die Gemeinde hat nach § 28 Abs. 2 BauGB eine Frist von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags, um über die Ausübung des Vorkaufsrechts zu entscheiden. Übt sie das Recht nicht aus oder stellt sie fest, dass kein Vorkaufsrecht besteht, erteilt sie das Negativzeugnis. Ohne dieses Zeugnis darf das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung nicht vornehmen - es handelt sich also um eine echte Vollzugsvoraussetzung. In der Praxis dauert die Erteilung je nach Gemeinde zwischen einer und acht Wochen. Manche Kommunen stellen das Zeugnis innerhalb weniger Tage aus, andere schöpfen die Zweimonatsfrist nahezu vollständig aus.

Der Notar beantragt das Negativzeugnis in der Regel unmittelbar nach der Beurkundung beim zuständigen Liegenschaftsamt oder der Bauverwaltung der Gemeinde. Die Kosten für die Ausstellung sind gering und richten sich nach der jeweiligen kommunalen Gebührenordnung - in Bayern liegen sie typischerweise zwischen 20 und 100 Euro. Die Gebühr trägt nach üblicher Vertragsgestaltung der Käufer.

Sonderfälle: Sanierungsgebiete und Milieuschutz

In bestimmten Gebieten ist das Vorkaufsrecht der Gemeinde erweitert und die Prüfung durch die Kommune besonders eingehend. In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten nach §§ 136 ff. BauGB kann die Gemeinde das Vorkaufsrecht ausüben, um städtebauliche Sanierungsziele durchzusetzen - etwa um Grundstücke für öffentliche Einrichtungen, sozialen Wohnungsbau oder Infrastrukturmaßnahmen zu sichern. Auch in Gebieten mit einer Erhaltungssatzung (§ 172 BauGB), die dem Milieuschutz dient, besteht ein Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB. Hier prüft die Gemeinde, ob der Verkauf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gefährden könnte.

Ein Sonderfall ist zudem das allgemeine Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 1 BauGB für Flächen, die im Bebauungsplan für öffentliche Zwecke ausgewiesen sind. Wird das Vorkaufsrecht tatsächlich ausgeübt, tritt die Gemeinde zu den Konditionen des Kaufvertrags in den Vertrag ein - der ursprüngliche Käufer wird verdrängt.

Praxis-Tipp für Nürnberg und die Metropolregion

Die Stadt Nürnberg hat mehrere förmlich festgelegte Sanierungsgebiete, etwa in Teilen der Südstadt, in St. Leonhard/Schweinau und in Gostenhof. Wer in diesen Stadtteilen eine Immobilie kauft, muss mit einer intensiveren Prüfung und möglicherweise längeren Bearbeitungszeit für das Negativzeugnis rechnen. Wir empfehlen Käufern, den Notar frühzeitig nach der Lage des Grundstücks in einem Sanierungsgebiet zu fragen und dies bei der Zeitplanung für die Kaufabwicklung zu berücksichtigen. In der Regel stellt die Stadt Nürnberg das Negativzeugnis über das Amt für Stadtplanung aus. In den umliegenden Gemeinden der Metropolregion - etwa Fürth, Erlangen oder Schwabach - ist die Bearbeitung oft schneller, weil dort weniger Vorkaufsrechtsfälle vorliegen. Wir unterstützen unsere Kunden bei der Koordination mit Notar und Gemeinde, damit es im Kaufprozess zu keinen vermeidbaren Verzögerungen kommt.

Häufig gestellte Fragen

Kann der Immobilienkauf ohne Negativzeugnis abgeschlossen werden?

Nein. Das Grundbuchamt wird die Eigentumsumschreibung ohne Negativzeugnis nicht vornehmen. Der Kaufvertrag selbst ist zwar wirksam beurkundet, aber der Eigentumsübergang im Grundbuch - und damit der rechtliche Vollzug - setzt die Vorlage des Negativzeugnisses zwingend voraus. In der Praxis bedeutet das: Solange das Zeugnis fehlt, bleibt der Verkäufer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, auch wenn der Kaufpreis bereits gezahlt wurde.

Wie lange dauert die Ausstellung eines Negativzeugnisses?

Die Gemeinde hat nach § 28 Abs. 2 BauGB eine gesetzliche Frist von zwei Monaten ab Eingang des Kaufvertrags. In der Praxis geht es häufig deutlich schneller - bei unkomplizierten Fällen außerhalb von Sanierungsgebieten oft innerhalb von zwei bis vier Wochen. In Nürnberger Sanierungsgebieten kann die Bearbeitung aber durchaus sechs bis acht Wochen in Anspruch nehmen, da die Stadt eine inhaltliche Prüfung der städtebaulichen Relevanz vornimmt.

Was passiert, wenn die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht tatsächlich ausübt?

In diesem Fall tritt die Gemeinde anstelle des ursprünglichen Käufers in den Kaufvertrag ein - zu denselben Konditionen, insbesondere zum selben Kaufpreis (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Der bisherige Käufer verliert seine Rechte aus dem Vertrag. In der Metropolregion Nürnberg kommt die tatsächliche Ausübung des Vorkaufsrechts allerdings nur selten vor. Sie beschränkt sich in der Regel auf strategisch wichtige Grundstücke für öffentliche Infrastruktur oder sozialen Wohnungsbau.

Wie beeinflusst ein Sanierungsgebiet den Kaufprozess über das Negativzeugnis hinaus?

Liegt ein Grundstück in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nach § 136 BauGB, sind die Folgen für den Kaufprozess umfangreicher als nur das Negativzeugnis. Zusätzlich benötigt der Kaufvertrag eine Genehmigung nach § 144 BauGB durch die Gemeinde, da im Sanierungsgebiet eine Veränderungssperre gilt. Diese Genehmigung prüft, ob der geplante Kaufpreis dem Wert vor Beginn der Sanierungsmaßnahmen entspricht - sogenannter sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag. Beim späteren Verkauf kann die Gemeinde außerdem einen Ausgleichsbetrag erheben (§ 154 BauGB), der die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung abschöpft. In Nürnberg sind die Sanierungsgebiete in St. Leonhard/Schweinau und Gostenhof aktiv; Käufer in diesen Stadtteilen sollten die sanierungsrechtlichen Lasten und den möglichen Ausgleichsbetrag bei der Kaufpreisverhandlung berücksichtigen. Das Stadtplanungsamt Nürnberg erteilt auf Anfrage Auskunft über den Stand des Sanierungsverfahrens und die voraussichtliche Höhe des Ausgleichsbetrags.

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