Innenprovision

Die Innenprovision ist die Maklerprovision, die der Auftraggeber des Maklers - in der Regel der Verkäufer - an den Makler zahlt, ohne dass dieser Betrag gegenüber dem Käufer offen ausgewiesen wird. Im Gegensatz zur Außenprovision (die der Käufer direkt zahlt) ist die Innenprovision in den Kaufpreis eingerechnet und für den Käufer nicht unmittelbar erkennbar. Besonders bei Neubauprojekten und Bauträgerimmobilien ist die Innenprovision verbreitet; hier erhält der Makler seine Vergütung vom Bauträger, der sie in den Angebotspreis einkalkuliert.

Innenprovision vs. Außenprovision

Beim klassischen Wohnimmobilien-Verkauf gilt seit Dezember 2020 das gesetzliche Provisionsteilungsgebot: Makler dürfen von Käufer und Verkäufer nur gleich hohe Provisionsanteile verlangen (§ 656c BGB). Damit ist die frühere Praxis, ausschließlich Käuferprovisionen zu erheben (Außenprovision) oder ausschließlich Verkäuferprovisionen (Innenprovision), bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher weitgehend weggefallen.

Bei Gewerbeimmobilien und Grundstücken sind abweichende Vereinbarungen weiterhin möglich - hier gilt Vertragsfreiheit, sodass sowohl reine Innenprovision (Verkäufer zahlt alles) als auch reine Außenprovision (Käufer zahlt alles) oder geteilte Modelle vereinbart werden können. Bei Neubauprojekten, wo der Bauträger den Makler beauftragt und für seine Leistung vergütet, bleibt die reine Innenprovision weiterhin üblich.

Transparenz und Kaufpreisgestaltung

Die Innenprovision beeinflusst den Kaufpreis, da sie in den Angebotspreis eingerechnet ist. Für Käufer, die eine Immobilie direkt vom Bauträger erwerben, ist daher wichtig zu wissen, ob - und in welcher Höhe - eine Innenprovision enthalten ist. In der Praxis sind 3-5 % des Kaufpreises als Innenprovision gängig; bei Premiumprojekten oder schwerer Vermarktbarkeit können es auch 6-8 % sein.

Wer ein Neubauobjekt ohne Maklereinschaltung direkt vom Bauträger kauft, kann im Einzelfall über eine Preisreduktion in Höhe der eingesparten Provision verhandeln - allerdings nur dann, wenn der Bauträger tatsächlich keinen Makler einschaltet. Sobald ein Maklerauftrag besteht, ist die Provision in der Regel unabhängig davon fällig, ob sich Käufer und Verkäufer auch ohne Maklerhilfe gefunden hätten.

Innenprovision und Grunderwerbsteuer

Ein wichtiger Aspekt: Wenn die Innenprovision in den Kaufpreis eingerechnet ist, erhöht sie die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. In Bayern beträgt der Grunderwerbsteuersatz 3,5 %; bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro (der eine Innenprovision von 15.000 Euro enthält) fällt auf diesen gesamten Betrag Grunderwerbsteuer an. Eine separat ausgewiesene und direkt an den Makler gezahlte Provision ist dagegen nicht Teil des Kaufpreises und unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer.

Käufer, die die Höhe der Innenprovision kennen und nachweisen können, sollten prüfen, ob eine Neustrukturierung der Zahlung (Kaufpreis minus Provision, plus direkte Maklerzahlung) steuerlich günstiger ist. Dies ist jedoch notariell und steuerrechtlich komplex und erfordert die Zustimmung aller Beteiligten.

Steuerliche Behandlung der Innenprovision

Die Innenprovision gehört beim Käufer zu den Anschaffungsnebenkosten der Immobilie (zusammen mit Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten), auch wenn sie im Kaufpreis versteckt ist. Wer die Innenprovision nachweisen kann (z. B. aus einer Provisionsvereinbarung zwischen Makler und Bauträger), kann sie bei vermieteten Objekten als Teil der Anschaffungskosten aktivieren und über die AfA abschreiben. Bei selbst genutzten Objekten sind keine steuerlichen Abzüge möglich.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In Nürnberg und der Metropolregion kommen Innenprovisions-Modelle vor allem bei Neubau-Eigentumswohnungen vor, die von Bauträgern vermarktet werden. Wer als Käufer beim Bauträger kauft, sollte gezielt fragen, ob und wie hoch die Maklerprovision in den Kaufpreis eingerechnet ist. Eine offene Antwort ist ein Zeichen für Seriosität; ausweichende oder intransparente Antworten sollten Vorsicht auslösen.

Wir bei my-home.de legen alle Provisionsvereinbarungen offen und kommunizieren transparent, wer wen in welcher Höhe beauftragt und vergütet. Nur so können Käufer und Verkäufer eine informierte Entscheidung treffen. Bei der Vermittlung von Bestandsimmobilien folgen wir dem gesetzlichen Provisionsteilungsmodell.

Häufig gestellte Fragen

Ist die Innenprovision versteckt und damit unzulässig?

Nein, die Innenprovision ist grundsätzlich zulässig. Sie muss jedoch bei der Erstellung des Exposés und im Maklervertrag korrekt ausgewiesen werden, soweit gesetzliche Offenbarungspflichten bestehen. Seit 2020 gilt für Wohnimmobilien das Provisionsteilungsgebot, das reine Innenprovisions-Modelle bei Käufern einschränkt.

Kann ich als Käufer die Höhe der Innenprovision erfragen?

Ja, Sie haben das Recht, vor dem Kauf zu fragen, ob und wie viel der Makler vom Verkäufer erhält. Bei Bauträgerprojekten ist die Höhe der Innenprovision oft nicht öffentlich, aber auf Anfrage offenzulegen. Transparenz ist ein Qualitätsmerkmal seriöser Makler - wer ausweichend antwortet, gibt Anlass zur Skepsis.

Zahle ich als Käufer Grunderwerbsteuer auch auf die Innenprovision?

Grunderwerbsteuer fällt auf den Kaufpreis als Bemessungsgrundlage an. Wenn die Innenprovision im Kaufpreis enthalten ist, erhöht sie indirekt die Grunderwerbsteuer-Bemessungsgrundlage. Eine separat ausgewiesene und direkt an den Makler gezahlte Provision unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer.

Gibt es bei Bauträgerimmobilien immer eine Innenprovision?

Nicht zwingend, aber häufig. Bauträger vermarkten ihre Projekte teils direkt (ohne externe Makler), teils über Maklernetzwerke. Im letzteren Fall fließt die Provision in den Kaufpreis ein. Bei großen Projekten mit vielen Einheiten kann die Gesamtprovision für den Bauträger erheblich sein - ein Faktor, den er beim Grundstücksankauf und der Projektkalkulation einplant.

Welche Entwicklungen zeichnen sich im Provisionsrecht nach der Reform 2020 ab?

Die Provisionsteilungsregelung nach § 656c BGB hat den Markt seit 2020 spürbar verändert. Viele Verkäufer in der Metropolregion Nürnberg sind inzwischen bereit, die Hälfte der Maklerprovision zu tragen - da sie erkennen, dass günstigere Kaufnebenkosten für Käufer die Zahlungsbereitschaft und das Käuferfeld vergrößern. In der Praxis liegt die Gesamtprovision bei Wohnimmobilien in Bayern häufig bei 7,14 % (inkl. MwSt.), die hälftig auf Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird - also je 3,57 % für beide Seiten. Bei Gewerbeimmobilien bleibt die Vertragsfreiheit bestehen, sodass Provisionshöhe und -aufteilung weiterhin individuell verhandelt werden. Wer in Nürnberg eine Immobilie kauft oder verkauft, sollte die Provisionsfrage frühzeitig im Gespräch mit dem Makler klären, um keine Überraschungen beim Abschluss zu erleben.

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