Immobilienfonds

Immobilienfonds - Ein Immobilienfonds ist ein Investmentvehikel, das Kapital von Anlegern bündelt und in Immobilien oder immobiliennahe Beteiligungen investiert. Man unterscheidet grundsätzlich zwischen offenen Immobilienfonds, die an der Börse oder über die Fondsgesellschaft handelbar sind, und geschlossenen Immobilienfonds, bei denen sich Anleger als Gesellschafter an einem konkreten Immobilienprojekt beteiligen.

Offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds investieren das gesammelte Kapital breit gestreut in eine Vielzahl von Gewerbe- und Wohnimmobilien, typischerweise über verschiedene Standorte und Nutzungsarten hinweg. Sie werden als Sondervermögen nach dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) von einer Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) aufgelegt und unterliegen der Aufsicht durch die BaFin.

Anleger können Anteile grundsätzlich jederzeit erwerben und an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Seit den Liquiditätsproblemen während der Finanzkrise 2008 gelten allerdings gesetzliche Halte- und Kündigungsfristen: Neu erworbene Anteile müssen mindestens 24 Monate gehalten werden, und die Rückgabe muss mit einer Frist von zwölf Monaten unwiderruflich angekündigt werden. Diese Regelung soll einen Ansturm auf den Fonds verhindern und die Liquidität sicherstellen.

Die Renditen offener Immobilienfonds lagen in den vergangenen Jahren typischerweise zwischen 2 und 3,5 Prozent jährlich. Sie gelten als vergleichsweise risikoarme Anlageform mit stabilen Ausschüttungen, bieten aber geringere Renditechancen als Direktinvestments in Immobilien.

Geschlossene Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds sammeln Kapital für ein konkretes Immobilienprojekt oder ein definiertes Portfolio. Sobald das geplante Eigenkapitalvolumen erreicht ist, wird der Fonds geschlossen - weitere Anleger können nicht mehr beitreten. Die Anleger werden in der Regel als Kommanditisten einer GmbH & Co. KG an dem Projekt beteiligt.

Die Mindestanlagesummen liegen typischerweise bei 10.000 bis 25.000 Euro, die Laufzeiten bei zehn bis zwanzig Jahren. Während dieser Zeit ist das Kapital gebunden und kann nur über den Zweitmarkt - oft mit erheblichen Abschlägen - veräußert werden. Geschlossene Fonds bieten höhere Renditechancen, bergen aber auch deutlich höhere Risiken: Im ungünstigsten Fall droht ein Totalverlust der Einlage.

Seit der Regulierung durch das KAGB unterliegen auch geschlossene Fonds strengeren Transparenz- und Informationspflichten. Anleger erhalten einen Verkaufsprospekt und wesentliche Anlegerinformationen, die über die Risiken, Kosten und die wirtschaftliche Konzeption des Fonds aufklären.

Steuerliche Behandlung

Ausschüttungen offener Immobilienfonds unterliegen der Abgeltungssteuer von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Seit der Investmentsteuerreform 2018 werden inländische Immobilienerträge auf Fondsebene mit 15 Prozent Körperschaftsteuer besteuert. Im Gegenzug erhalten Anleger eine Teilfreistellung von 60 Prozent bei Fonds mit einem Immobilienanteil von mindestens 51 Prozent, was die effektive Steuerbelastung auf Anlegerebene reduziert.

Bei geschlossenen Fonds erzielen Anleger als Mitunternehmer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert werden. Abschreibungen auf Fondsebene können die steuerliche Belastung in den Anfangsjahren mindern. In der Anfangsphase eines Fonds werden häufig auch Verlustzuweisungen generiert, die beim Anleger mit anderen Einkünften verrechnet werden können - allerdings nur im Rahmen der steuerlichen Verlustverrechnungsregeln.

Praxis-Tipp für Anleger in Nürnberg und Franken

Immobilienfonds können für Eigentümer in der Metropolregion Nürnberg eine sinnvolle Ergänzung zum Direktbesitz sein - etwa um das Anlagerisiko über verschiedene Standorte und Nutzungsarten zu streuen, ohne selbst als Vermieter aktiv werden zu müssen. Für Anleger, die in Immobilien investieren möchten, aber nicht die Zeit oder das Know-how für Direktverwaltung haben, sind offene Immobilienfonds ein einsteigerfreundliches Instrument.

Wir empfehlen, vor einer Investition die Gesamtkostenquote (Total Expense Ratio) und die historische Wertentwicklung verschiedener Fonds zu vergleichen und eine unabhängige Beratung in Anspruch zu nehmen. Wer in Direktimmobilien in der Metropolregion investieren möchte, beraten wir gerne zu konkreten Objekten und Marktlagen.

Häufig gestellte Fragen

Wie sicher sind offene Immobilienfonds?

Offene Immobilienfonds gelten als vergleichsweise risikoarm, da das Kapital breit gestreut in verschiedene Immobilien investiert wird und das Fondsvermögen als Sondervermögen insolvenzgeschützt ist. Allerdings sind sie nicht risikofrei: Wertberichtigungen auf Fondsimmobilien, Leerstände oder Marktabschwünge können die Rendite schmälern oder zu temporären Rücknahmeaussetzungen führen, wie dies zuletzt bei mehreren Fonds der Fall war.

Kann ich Anteile an einem geschlossenen Immobilienfonds vorzeitig verkaufen?

Ein ordentliches Rückgaberecht besteht bei geschlossenen Fonds in der Regel nicht. Anleger können ihre Beteiligung über den Zweitmarkt - spezialisierte Handelsplattformen für geschlossene Fondsbeteiligungen - veräußern, müssen dabei aber häufig Abschläge von 20 bis 40 Prozent auf den Nominalwert hinnehmen. Die Fungibilität ist daher ein wesentlicher Nachteil gegenüber offenen Fonds.

Was ist der Unterschied zwischen Immobilienfonds und REITs?

Real Estate Investment Trusts (REITs) sind börsennotierte Immobilienaktiengesellschaften, die mindestens 90 Prozent ihrer Gewinne an die Aktionäre ausschütten müssen und dafür von der Körperschaftsteuer befreit sind. Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds werden REIT-Anteile börsentäglich gehandelt und unterliegen damit einer höheren Kursvolatilität. In Deutschland wurden REITs 2007 eingeführt, haben aber bislang eine geringe Marktdurchdringung.

Ist ein Direktinvestment in Immobilien besser als ein Fonds?

Das hängt von Kapital, Zeitaufwand und Risikobereitschaft ab. Direktinvestments bieten mehr Kontrolle, höhere potenzielle Renditen und steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten (Abschreibungen, Zinsabzug), erfordern aber aktives Management und höheres Einzelrisiko. Fonds bieten Diversifikation, niedrigere Einstiegshürden und passives Management, aber geringere Flexibilität und meist niedrigere Renditen.

Welche Kosten entstehen bei offenen und geschlossenen Immobilienfonds?

Die Kostenstruktur von Immobilienfonds hat erheblichen Einfluss auf die Netto-Rendite des Anlegers. Bei offenen Immobilienfonds fällt beim Kauf ein Ausgabeaufschlag von typischerweise 5 Prozent an, der den Einstiegspreis entsprechend erhöht. Die laufende Verwaltungsvergütung (Management-Fee) beträgt je nach Fonds 0,5 bis 1,5 Prozent des Fondsvermögens pro Jahr. Hinzu kommen Verwaltungs- und Transaktionskosten auf Fondsebene, die in der Gesamtkostenquote (Total Expense Ratio, TER) zusammengefasst werden. Die TER sollte beim Vergleich verschiedener Fonds stets herangezogen werden, da ein auf dem Papier günstigerer Fonds durch höhere laufende Kosten in der Praxis schlechter abschneiden kann. Geschlossene Fonds sind in der Regel noch kostenintensiver: Weiche Kosten für Vertrieb, Konzeption und Initiatoren können 10 bis 20 Prozent des eingesetzten Kapitals betragen und drücken die Rendite erheblich. Für Anleger in der Metropolregion Nürnberg, die gezielt in regionalen Immobilienmärkten engagiert bleiben möchten, bietet das Direktinvestment in der Regel ein besseres Kosten-Rendite-Verhältnis als Fonds mit bundesweitem oder europäischem Portfolio.

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