Hebeberechtigte

Hebeberechtigte - Als Hebeberechtigte bezeichnet man im Steuerrecht die Gemeinden, die das Recht haben, auf die Steuermessbeträge der Grundsteuer und Gewerbesteuer eigene Hebesätze anzuwenden und diese Steuern zu erheben (Art. 106 Abs. 6 GG, § 1 GrStG). Die Hebeberechtigung bestimmt, welche Gemeinde die Steuer einzieht und in welcher Höhe - sie ist damit ein zentraler Faktor für die laufenden Kosten von Immobilieneigentum.

Grundsteuer-Hebesätze und ihre Wirkung

Der Grundsteuer-Hebesatz wird vom Gemeinderat beschlossen und auf den vom Finanzamt festgesetzten Grundsteuermessbetrag angewendet. Die Formel lautet: Grundsteuer = Grundsteuermessbetrag × Hebesatz ÷ 100. Hebesätze variieren erheblich: In Großstädten wie Nürnberg liegt der Hebesatz bei 555 % (Grundsteuer B), während kleine Umlandgemeinden Hebesätze von 300-400 % ansetzen. Diese Unterschiede können bei identischem Grundsteuermessbetrag zu erheblich unterschiedlichen Steuern führen.

Das Recht zur Hebeberechtigung ist verfassungsrechtlich im Artikel 106 Absatz 6 GG verankert. Damit wird die kommunale Finanzhoheit gesichert: Gemeinden können ihren Finanzbedarf selbst steuern, ohne auf staatliche Zuweisungen vollständig angewiesen zu sein. Dieses Recht hat in der Praxis erhebliche Auswirkungen auf Immobilieneigentümer, die standortabhängig deutlich unterschiedliche Steuern zahlen.

Bedeutung der Grundsteuerreform

Mit der Grundsteuerreform (Anwendung ab 2025) wurden die Bemessungsgrundlagen neu berechnet. Viele Gemeinden haben ihre Hebesätze angepasst, um ein aufkommensneutrales Ergebnis zu erzielen - das Gesamtaufkommen soll ungefähr gleich bleiben. Für einzelne Immobilien kann sich die Belastung aber deutlich verändern: Grundstücke in guten Lagen mit hohen Bodenrichtwerten werden stärker belastet, während einfache Lagen entlastet werden können.

Bayern hat bei der Grundsteuerreform einen Sonderweg gewählt und das sogenannte Flächenmodell eingeführt. Statt des Verkehrswertes wird die Grundstücksfläche zusammen mit einer pauschalen Äquivalenzzahl als Bemessungsgrundlage herangezogen. Dadurch ist die Grundsteuer in Bayern vergleichsweise einfach und stabil berechenbar, unterscheidet sich aber grundsätzlich vom Bundesmodell, das andere Bundesländer anwenden.

Hebeberechtigung und Gewerbesteuer

Neben der Grundsteuer gilt die Hebeberechtigung auch für die Gewerbesteuer. Diese Steuer trifft Unternehmen und Gewerbetreibende. Bei Gewerbeimmobilien und gemischt genutzten Objekten beeinflusst der Gewerbesteuerhebesatz die Attraktivität des Standorts für Mieter. Ein hoher Gewerbesteuerhebesatz kann die Nachfrage nach Gewerbeflächen dämpfen und damit mittelbar die erzielbaren Mieten und den Immobilienwert beeinflussen. Investoren in Gewerbeimmobilien sollten daher beide Hebesätze - Grundsteuer und Gewerbesteuer - bei ihrer Standortanalyse berücksichtigen.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg

Wir empfehlen Eigentümern in der Metropolregion Nürnberg, ihren Grundsteuerbescheid nach der Reform sorgfältig zu prüfen. Der Hebesatz in Nürnberg wurde nach der Reform angepasst - prüfen Sie, ob Ihre individuelle Belastung gestiegen oder gesunken ist. Bei Kapitalanlagen sollte die Grundsteuer als laufender Kostenfaktor in die Renditeberechnung einfließen.

Ein Vergleich der Hebesätze zwischen Nürnberg, Fürth, Erlangen und den umliegenden Gemeinden kann bei der Standortwahl für Investitionen relevant sein. Wer zum Beispiel ein Renditeobjekt in einer Umlandgemeinde mit deutlich niedrigerem Hebesatz erwirbt, spart über die Laufzeit des Investments erhebliche Beträge. Gleichzeitig ist die Hebeberechtigung der Gemeinden kein statisches Recht - Hebesätze können jährlich angepasst werden. Eine aktuell günstige Gemeinde kann mittelfristig ihren Hebesatz anheben. Die Hebesatzstatistik des Bayerischen Landesamts für Statistik liefert hier einen jährlich aktualisierten Überblick.

Häufig gestellte Fragen

Kann sich der Hebesatz jederzeit ändern?

Ja. Der Gemeinderat kann den Hebesatz jährlich neu festlegen - eine Anhebung tritt in der Regel zum 1. Januar des Folgejahres in Kraft. Eigentümer haben kein Mitspracherecht, können aber im Rahmen der kommunalpolitischen Willensbildung Einfluss nehmen. Erhöhungen müssen nicht einzeln mitgeteilt werden - der neue Bescheid gilt.

Wer zahlt die Grundsteuer - Eigentümer oder Mieter?

Grundsteuerschuldner ist der Eigentümer. Bei vermieteten Objekten kann die Grundsteuer als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden (§ 2 Nr. 1 BetrKV), sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Bei Eigentumswohnungen wird die Grundsteuer über das Hausgeld auf die einzelnen Eigentümer verteilt. Bei einem Hebesatzanstieg können Vermieter die Mehrkosten also weitergeben, sofern entsprechende Vertragsklauseln vorhanden sind.

Wo finde ich den Hebesatz meiner Gemeinde?

Die Hebesätze sind öffentlich und werden von den Gemeinden auf ihrer Website oder im Amtsblatt veröffentlicht. Für die Metropolregion Nürnberg finden sich die aktuellen Sätze auch in der Hebesatzstatistik des Bayerischen Landesamts für Statistik. Bei einem geplanten Immobilienkauf in einer bestimmten Gemeinde empfehlen wir, den Hebesatz vorab zu recherchieren und in die Kalkulation der Kaufnebenkosten und laufenden Kosten einzubeziehen.

Welche Gemeinden in der Metropolregion Nürnberg haben besonders günstige Hebesätze?

Viele kleinere Umlandgemeinden in den Landkreisen Roth, Neumarkt i.d.OPf., Ansbach und Erlangen-Höchstadt weisen Hebesätze von unter 400 % auf. Im direkten Stadtvergleich liegen Nürnberg und Fürth höher als Erlangen oder viele Landkreisgemeinden. Wir beraten unsere Kunden gerne, wenn die steuerliche Standortfrage bei der Investitionsentscheidung eine Rolle spielt.

Wie wirkt sich die bayerische Grundsteuerreform konkret auf eine Nürnberger Eigentumswohnung aus?

Bayern hat mit dem Flächenmodell einen eigenen Weg gewählt: Die Grundsteuer bemisst sich nach der Grundstücksfläche multipliziert mit einer Äquivalenzzahl sowie der Gebäudefläche - unabhängig vom Verkehrswert. Das hat zur Folge, dass teure Lagen nicht zwingend mehr Grundsteuer zahlen als günstige Lagen mit gleicher Fläche. Für eine typische Nürnberger Eigentumswohnung mit 70 Quadratmetern Wohnfläche und einem entsprechenden Miteigentumsanteil am Grundstück ergibt sich nach den neuen Berechnungsformeln und dem angepassten Nürnberger Hebesatz eine jährliche Grundsteuer von grob 150 bis 350 Euro - je nach Größe des Gesamtgrundstücks und des Gebäudes. Genaue Zahlen ergeben sich aus dem neuen Grundsteuerbescheid, den das Finanzamt auf Basis der eingereichten Feststellungserklärung erlassen hat. Eigentümer, die ihren Bescheid noch nicht geprüft haben, sollten dies nachholen und insbesondere die zugrunde gelegte Fläche auf Plausibilität prüfen - Fehler in den Flächenangaben führen zu einer dauerhaft zu hohen oder zu niedrigen Steuerfestsetzung.

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