Herstellungsaufwand

Herstellungsaufwand - Herstellungsaufwand im steuerrechtlichen Sinne umfasst alle Aufwendungen, die ein Gebäude erweitern, über seinen ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessern oder es in einen betriebsbereiten Zustand versetzen. Im Gegensatz zum sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand wird Herstellungsaufwand über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben (AfA).

Abgrenzung zum Erhaltungsaufwand und steuerliche Behandlung

Die Unterscheidung zwischen Herstellungsaufwand und Erhaltungsaufwand ist eine der häufigsten und zugleich folgenreichsten Fragen im Immobiliensteuerrecht. Erhaltungsaufwand - also Maßnahmen, die ein Gebäude lediglich in einem ordnungsgemäßen Zustand erhalten oder in den ursprünglichen Zustand zurückversetzen - kann im Jahr der Zahlung vollständig als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abgezogen werden. Herstellungsaufwand wird dagegen den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes hinzugerechnet und über die reguläre Nutzungsdauer abgeschrieben - bei Wohngebäuden typischerweise über 50 Jahre mit zwei Prozent jährlich (§ 7 Abs. 4 EStG).

Herstellungsaufwand liegt nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs insbesondere in drei Fällen vor:

• Erweiterung: Das Gebäude wird durch neue Bestandteile vergrößert, etwa durch einen Anbau, eine Aufstockung oder den Einbau einer bisher nicht vorhandenen Dachgaube.
• Wesentliche Verbesserung über den ursprünglichen Zustand hinaus (Standardhebung): Mindestens drei der vier zentralen Ausstattungsbereiche - Heizung, Sanitär, Elektroinstallation und Fenster - werden in einem engen zeitlichen Zusammenhang auf einen deutlich höheren Standard gebracht.
• Herstellung der Betriebsbereitschaft: Ein Gebäude wird erstmals in einen nutzbaren Zustand versetzt, beispielsweise wenn ein Rohbau fertiggestellt oder eine nicht nutzbare Ruine saniert wird.

Besonders relevant ist die sogenannte 15-Prozent-Grenze (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG): Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erwerb eines Gebäudes anfallen und insgesamt 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Grund und Boden) übersteigen, werden steuerlich zwingend als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand behandelt - unabhängig davon, ob es sich materiell um Erhaltungs- oder Herstellungsaufwand handelt. Jährliche Übergangsfrist oder Schönheitsreparaturen im üblichen Umfang bleiben außen vor.

Abschreibung und wirtschaftliche Auswirkung

Wirtschaftlich bedeutet Herstellungsaufwand für Vermieter, dass die Steuerentlastung über viele Jahre verteilt wird statt sofort zu wirken. Bei einer Sanierung für 200.000 Euro, die als Herstellungsaufwand eingestuft wird, beträgt die jährliche AfA lediglich 4.000 Euro (zwei Prozent). Dieselbe Summe als Erhaltungsaufwand eingestuft ergäbe eine vollständige Werbungskostenabsetzung im Veranlagungsjahr. Deshalb empfehlen wir Eigentümern, geplante Sanierungen im Vorfeld steuerlich prüfen zu lassen und Maßnahmen gegebenenfalls so zu strukturieren, dass einzelne Gewerke als Erhaltungsaufwand qualifiziert werden können - etwa durch eine zeitliche Entzerrung der Baumaßnahmen über die Dreijahregrenze hinaus.

Praxis-Tipp für Nürnberg und die Metropolregion

In der Metropolregion Nürnberg sind zahlreiche Wohngebäude aus der Nachkriegszeit und den 1960er- bis 1980er-Jahren sanierungsbedürftig - gerade in Stadtteilen wie Gostenhof, Gibitzenhof oder Schweinau. Wer ein solches Objekt als Kapitalanlage erwirbt und umfassend modernisiert, sollte die 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten genau im Blick behalten. Wir empfehlen, vor dem Kauf gemeinsam mit einem Steuerberater einen Sanierungsfahrplan zu erstellen und die Baumaßnahmen gegebenenfalls zeitlich zu staffeln. So lässt sich vermeiden, dass eigentlich sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand allein wegen der Dreijahregrenze in Herstellungsaufwand umqualifiziert wird. Für denkmalgeschützte Immobilien - etwa in der Nürnberger Altstadt oder in Fürth - gelten zudem erhöhte Abschreibungssätze nach § 7i EStG, die den wirtschaftlichen Nachteil einer Herstellungsaufwand-Einstufung deutlich abmildern können.

Häufig gestellte Fragen

Wann gilt eine Sanierung als Standardhebung und damit als Herstellungsaufwand?

Eine Standardhebung liegt vor, wenn mindestens drei der vier zentralen Ausstattungsbereiche - Heizung, Sanitär, Elektroinstallation und Fenster - in einem engen zeitlichen Zusammenhang erneuert werden und das Gebäude dadurch einen deutlich höheren Gebrauchswert erhält. Wird beispielsweise die alte Nachtspeicherheizung durch eine Zentralheizung ersetzt, das Bad komplett modernisiert und die Elektroinstallation auf aktuellen Stand gebracht, stuft das Finanzamt die gesamte Maßnahme in der Regel als Herstellungsaufwand ein.

Was passiert, wenn ich die 15-Prozent-Grenze innerhalb von drei Jahren überschreite?

Alle Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf werden zusammengerechnet. Überschreiten sie 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten (ohne Grundstück), werden sämtliche Aufwendungen als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand behandelt und müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Ausgenommen sind lediglich Aufwendungen für Erweiterungen und jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten.

Kann ich Herstellungsaufwand nachträglich in Erhaltungsaufwand umqualifizieren?

Nein, die steuerliche Einordnung richtet sich nach den objektiven Merkmalen der Baumaßnahme zum Zeitpunkt der Durchführung. Eine nachträgliche Umqualifizierung ist grundsätzlich nicht möglich. Deshalb ist eine vorausschauende Planung entscheidend: Durch eine gezielte zeitliche Entzerrung oder die Beschränkung der gleichzeitig bearbeiteten Ausstattungsbereiche lässt sich in vielen Fällen vermeiden, dass eigentlich abzugsfähiger Erhaltungsaufwand zu Herstellungsaufwand wird.

Was gilt steuerlich für energetische Sanierungsmaßnahmen?

Energetische Sanierungsmaßnahmen an selbst genutzten Eigenheimen können seit 2020 nach § 35c EStG direkt von der Einkommensteuer abgezogen werden - dies ist unabhängig von der Einordnung als Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand. Für vermietete Gebäude gilt diese Regelung nicht; hier bleibt die Abgrenzung zwischen sofort abzugsfähigem Erhaltungsaufwand und auf die Nutzungsdauer zu verteilenden Herstellungskosten weiterhin entscheidend. Wer ein Mehrfamilienhaus in Nürnberg energetisch saniert - etwa durch Wärmedämmung der Außenwände, neue Fenster und eine Wärmepumpe - kann sich nicht auf § 35c EStG berufen, muss also sorgfältig prüfen, ob die Maßnahmen die Grenze zur Standardhebung überschreiten. Ergänzend empfehlen wir, KfW-Förderprogramme (etwa BEG-Fördermittel für Einzelmaßnahmen) frühzeitig in die Finanzierungsplanung einzubeziehen, da Fördergelder die wirtschaftliche Belastung erheblich reduzieren können.

Praktisches Beispiel: Sanierung einer Nürnberger Nachkriegswohnung

Ein Eigentümer erwirbt eine Eigentumswohnung aus dem Jahr 1962 in Nürnberg-Gostenhof für 220.000 Euro (davon 180.000 Euro Gebäudeanteil). Innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf investiert er 35.000 Euro in neue Heizung, modernes Bad und Elektrik. Das sind 35.000 Euro von 180.000 Euro Gebäudeanteil, also rund 19,4 % - und damit mehr als die kritischen 15 %. Alle Sanierungskosten werden als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand qualifiziert und müssen über 50 Jahre abgeschrieben werden. Hätte der Eigentümer die Maßnahmen gestreckt und nur Bad und Elektrik im ersten Jahr (25.000 Euro = 13,9 % - knapp unter der Grenze) und die Heizung erst im vierten Jahr nach dem Kauf erneuert, wäre ein Teil sofort als Erhaltungsaufwand absetzbar gewesen. Dieses Beispiel zeigt, wie wichtig die steuerliche Vorabplanung bei Renovierungen ist.

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