Hebesatz

Der Hebesatz ist ein von der Gemeinde frei festgesetzter Multiplikator, mit dem der vom Finanzamt ermittelte Steuermessbetrag (Grundsteuer) oder Gewerbesteuermessbetrag zur tatsächlich zu zahlenden Steuer hochgerechnet wird. Für Immobilieneigentümer ist vor allem der Grundsteuer-Hebesatz relevant: Er bestimmt zusammen mit dem Steuermessbetrag, wie viel Grundsteuer sie jährlich zahlen müssen. Der Hebesatz ist ein zentrales kommunales Haushaltsinstrument und variiert von Gemeinde zu Gemeinde erheblich.

Wie funktioniert der Hebesatz bei der Grundsteuer?

Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt in drei Stufen:

1. Grundsteuerwert (ermittelt vom Finanzamt nach dem neuen Bewertungsrecht ab 2025)
2. Steuermessbetrag = Grundsteuerwert × Steuermesszahl (in Bayern nach dem Flächenmodell: feste Äquivalenzzahlen)
3. Grundsteuer = Steuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde (in Prozent, z. B. 555 %)

Ein Hebesatz von 555 % bedeutet, dass der Steuermessbetrag mit dem Faktor 5,55 multipliziert wird. Bei einem Steuermessbetrag von 100 € ergibt sich eine Jahresgrundsteuer von 555 €.

Hebesatzdifferenzen und ihre Bedeutung für den Immobilienkauf

Zwischen Städten und Umlandgemeinden bestehen erhebliche Hebesatzunterschiede. Höhere Hebesätze bedeuten höhere laufende Kosten für Eigentümer und Mieter (da Grundsteuer umlagefähig ist). Für Investoren ist der Hebesatz daher ein relevanter Faktor bei der Rentabilitätsberechnung. In der Metropolregion Nürnberg liegen die Hebesätze für die Grundsteuer B (Bauland und Wohngebäude) zwischen rund 350 % in günstigen Umlandgemeinden und über 580 % in einzelnen Städten.

Wer als Investor ein Mehrfamilienhaus erwirbt, sollte die jährliche Grundsteuerbelastung konkret berechnen. Bei einem Steuermessbetrag von 500 € und einem Hebesatz von 555 % ergibt das eine Jahressteuer von 2.775 €. In einer Gemeinde mit 350 % wären es nur 1.750 € - eine Differenz von über 1.000 € pro Jahr, die sich über die gesamte Haltedauer zu einem erheblichen Betrag summiert.

Grundsteuer A und Grundsteuer B

Nicht jeder Hebesatz gilt für alle Grundstücksarten. Es gibt drei Arten:

• Grundsteuer A: für land- und forstwirtschaftliche Betriebe
• Grundsteuer B: für Baugrundstücke und bebaute Grundstücke - für Immobilieneigentümer die relevante Kategorie
• Grundsteuer C (neu, optional): ermöglicht Gemeinden, für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen erhöhten Hebesatz anzusetzen, um Spekulationen zu bremsen

Die meisten Gemeinden setzen für A und B unterschiedliche Hebesätze fest. Wer ein Grundstück kauft, muss daher den richtigen Hebesatz kennen.

Gewerbesteuer-Hebesatz - relevant für Gewerbeimmobilien

Beim Kauf oder der Bewirtschaftung von Gewerbeimmobilien ist auch der Gewerbesteuer-Hebesatz der Gemeinde bedeutsam. Er beeinflusst die Steuerbelastung der Mieter und damit indirekt die Attraktivität einer Lage für Unternehmen. Hohe Gewerbesteuerhebesätze können die Nachfrage nach Gewerbeflächen dämpfen und Mietpreise begrenzen. Für Unternehmen, die einen Gewerbestandort suchen, ist der Gewerbesteuerhebesatz neben der Lage und Infrastruktur ein wichtiges Entscheidungskriterium.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Die Stadt Nürnberg hat für 2025 einen Grundsteuer-B-Hebesatz von 555 % festgesetzt. Im Vergleich: Erlangen liegt bei 490 %, Fürth bei 580 %, viele Landkreisgemeinden in Mittelfranken unter 400 %. Wer eine Immobilie in der Region kauft, sollte den lokalen Hebesatz als Kostenfaktor einkalkulieren. Wir prüfen auf Wunsch für jedes Objekt den aktuellen Hebesatz und die laufende Grundsteuerbelastung - das ist besonders bei Renditeobjekten für die Liquiditätsplanung relevant.

Außerdem lohnt sich ein Blick auf die Haushaltsplanung der jeweiligen Gemeinde: Kommunen mit angespannter Finanzlage erhöhen den Hebesatz erfahrungsgemäß häufiger. Regelmäßige Änderungen sollten in der Immobilienplanung eingepreist werden. Das Bayerische Landesamt für Statistik veröffentlicht jährlich eine Übersicht aller bayerischen Gemeinden mit ihren Hebesätzen - ein wertvolles Instrument für Investoren und Eigentümer.

Häufig gestellte Fragen

Kann die Gemeinde den Hebesatz jederzeit erhöhen?

Ja, die Gemeinde kann den Hebesatz im Rahmen der jährlichen Haushaltssatzung anpassen. Erhöhungen gelten ab dem jeweiligen Haushaltsjahr. In der Vergangenheit haben viele Gemeinden den Hebesatz mit der Grundsteuerreform 2025 angepasst; weitere Anpassungen sind möglich.

Wie erfahre ich den aktuellen Hebesatz meiner Gemeinde?

Der aktuelle Hebesatz ist in der Haushaltssatzung der Gemeinde veröffentlicht und meist auf der Gemeindehomepage einsehbar. Das Bayerische Landesamt für Statistik veröffentlicht außerdem jährlich eine Übersicht der Hebesätze aller bayerischen Gemeinden.

Kann ich als Vermieter die gestiegene Grundsteuer auf den Mieter umlegen?

Ja, die Grundsteuer ist eine umlagefähige Betriebskosten (BetrKV). Steigt der Hebesatz und damit die Grundsteuer, können Vermieter die Mehrbelastung über die Nebenkostenabrechnung an die Mieter weitergeben - vorausgesetzt, der Mietvertrag enthält eine entsprechende Klausel. Fehlt diese Klausel, muss der Vermieter die Erhöhung selbst tragen.

Gibt es eine gesetzliche Mindest- oder Höchstgrenze für den Hebesatz?

§ 25 GrStG schreibt einen Mindesthebesatz von 200 % für die Grundsteuer B vor. Eine gesetzliche Höchstgrenze gibt es nicht; in finanzschwachen Kommunen gibt es vereinzelt Hebesätze von über 900 % - allerdings nicht in Bayern. Die Gemeinde ist aber durch das Prinzip der Aufkommensneutralität sowie die kommunale Selbstverwaltung faktisch begrenzt.

Wie beeinflusst der Hebesatz die Kalkulation beim Kauf einer Gewerbeimmobilie?

Beim Erwerb einer Gewerbeimmobilie ist der Hebesatz ein wichtiger Kostenfaktor in der langfristigen Bewirtschaftungsrechnung. Da Gewerbemieter die Grundsteuer im Rahmen der Betriebskosten auf ihre Gesamtkostenrechnung umlegen, kann ein hoher Hebesatz am Standort die Wettbewerbsfähigkeit von Mietern beeinflussen und - bei sehr hohen Werten - sogar Mieter veranlassen, Standorte in günstigeren Umlandgemeinden zu bevorzugen. Für Investoren gilt: Je höher der Hebesatz, desto relevanter die Frage, ob die Grundsteuer vertraglich auf Mieter umgelegt ist. Fehlt diese Vereinbarung im Gewerbemietvertrag, verbleibt die volle Steuerbelastung beim Eigentümer.

Hebesatz-Vergleich: Metropolregion Nürnberg und Umland (2025)

In der Metropolregion Nürnberg gibt es erhebliche Unterschiede zwischen städtischen und ländlichen Hebesätzen. Während die Kernstädte Nürnberg (555 %), Fürth (580 %) und Erlangen (490 %) tendenziell höhere Hebesätze aufweisen, liegen viele Umlandgemeinden deutlich darunter. Gemeinden wie Wendelstein (ca. 360 %), Stein (ca. 400 %) oder Schwabach (ca. 390 %) bieten damit für flächenintensive Objekte - Einfamilienhäuser auf großen Grundstücken oder Gewerbeimmobilien - eine spürbar geringere laufende Grundsteuerbelastung. Das Bayerische Landesamt für Statistik veröffentlicht jährlich eine vollständige Übersicht aller Hebesätze, die für Investoren und Eigentümer eine wertvolle Planungsgrundlage ist. Bei der Auswahl zwischen zwei vergleichbaren Investitionsobjekten in verschiedenen Gemeinden der Region kann der Hebesatz über eine Haltedauer von 20 Jahren einen Unterschied von mehreren Tausend Euro ausmachen.

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