Grundstückskaufvertrag

Grundstückskaufvertrag - Der Grundstückskaufvertrag ist der notariell beurkundete Vertrag über den Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie. Nach § 311b BGB bedarf jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, der notariellen Beurkundung - ohne diese Form ist der Vertrag nichtig.

Wesentliche Vertragsbestandteile

Ein Grundstückskaufvertrag enthält eine Reihe von Standardregelungen, die der Notar auf der Grundlage der Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer formuliert.

Die Vertragsparteien werden mit vollständigen Personalien aufgeführt. Der Vertragsgegenstand beschreibt das Grundstück mit Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer sowie die aufstehenden Gebäude und gegebenenfalls mitverk auftes Zubehör. Der Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten werden festgelegt - in der Regel wird die Zahlung nach Vorliegen bestimmter Fälligkeitsvoraussetzungen über eine Fälligkeitsmitteilung des Notars abgewickelt.

Die Auflassung (dingliche Einigung über den Eigentumsübergang) wird üblicherweise bereits im Kaufvertrag erklärt, aber erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung zur Eintragung im Grundbuch freigegeben. Zum Schutz des Käufers wird unmittelbar nach der Beurkundung eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen, die sicherstellt, dass der Verkäufer das Grundstück nicht anderweitig veräußert oder belastet.

Weitere Regelungen betreffen den Besitzübergang (wirtschaftlicher Übergang von Nutzen und Lasten), den Gewährleistungsausschluss (bei gebrauchten Immobilien marktüblich, bei Neubauten eingeschränkt), die Lastenfreistellung (Löschung bestehender Grundschulden des Verkäufers) und die Kostentragung (Notar- und Grundbuchkosten in der Regel durch den Käufer, Löschungskosten durch den Verkäufer).

Ablauf der Vertragsabwicklung

Der Notar übernimmt nach der Beurkundung die gesamte Vertragsabwicklung. Er veranlasst die Eintragung der Auflassungsvormerkung, holt die Löschungsbewilligungen der Grundschuldgläubiger des Verkäufers ein, prüft gegebenenfalls erforderliche Genehmigungen (etwa das Vorkaufsrecht der Gemeinde nach § 24 BauGB) und erteilt nach Vorliegen aller Voraussetzungen die Fälligkeitsmitteilung an den Käufer.

Nach Eingang des Kaufpreises auf dem Konto des Verkäufers veranlasst der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Der gesamte Abwicklungsprozess dauert typischerweise sechs bis zwölf Wochen. Erst mit der Eintragung im Grundbuch wird der Käufer rechtlich Eigentümer.

Praxis-Tipp für Nürnberg und die Metropolregion

Wir empfehlen Käufern in der Metropolregion Nürnberg, den Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin vom Notar anzufordern und sorgfältig zu prüfen. Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, den Entwurf bei Verbraucherbeteiligung 14 Tage vor dem Termin zur Verfügung zu stellen. Nutzen Sie diese Zeit, um offene Fragen mit dem Notar zu klären und gegebenenfalls Änderungswünsche einzubringen.

Besonders bei gebrauchten Immobilien sollte der Gewährleistungsausschluss kritisch geprüft werden: Der Verkäufer haftet trotz Ausschluss weiterhin für arglistig verschwiegene Mängel. Wir raten dazu, vor dem Kauf ein Sachverständigengutachten erstellen zu lassen und bekannte Mängel im Kaufvertrag ausdrücklich zu dokumentieren.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich vom Grundstückskaufvertrag zurücktreten?

Ein Rücktritt nach Beurkundung ist nur unter engen Voraussetzungen möglich - etwa wenn vertraglich ein Rücktrittsrecht vereinbart wurde, der Käufer den Kaufpreis nicht fristgerecht zahlt oder der Verkäufer arglistig Mängel verschwiegen hat. Ein allgemeines Widerrufsrecht wie bei Online-Käufen existiert beim Immobilienkauf nicht. Die notarielle Beurkundung soll gerade dafür sorgen, dass beide Parteien die Tragweite ihrer Erklärung vor Abschluss erfassen.

Wer wählt den Notar beim Immobilienkauf?

Grundsätzlich steht es den Parteien frei, einen Notar ihrer Wahl zu bestimmen. In der Praxis wird der Notar häufig vom Käufer vorgeschlagen, da dieser die Kosten trägt. Es ist jedoch üblich und zulässig, dass auch der Verkäufer oder der vermittelnde Makler einen Notar empfiehlt. Da die Notargebühren gesetzlich festgelegt sind, spielt die Wahl des Notars für die Kostenhöhe keine Rolle.

Welche Unterlagen brauche ich für den Notartermin?

Käufer und Verkäufer benötigen einen gültigen Personalausweis oder Reisepass. Der Notar beschafft in der Regel selbstständig den aktuellen Grundbuchauszug und prüft die Eigentumsverhältnisse. Falls eine Finanzierung erfolgt, benötigt der Notar die Grundschuldbestellungsurkunde der finanzierenden Bank. Bei Vertretung durch Dritte ist eine notarielle Vollmacht erforderlich. Wir empfehlen außerdem, den Energieausweis und - sofern vorhanden - Baupläne und die Teilungserklärung zum Termin mitzubringen.

Sonderfälle und Besonderheiten beim Kaufvertrag

Bestimmte Kaufvertragskonstellationen erfordern besondere Aufmerksamkeit. Bei Neubauten oder Bauträgerverträgen gelten neben den normalen Kaufvertragsklauseln die Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV): Der Bauträger darf Zahlungen nur in festgelegten Raten und nur nach erbrachten Bauleistungen abrufen. Das schützt den Käufer vor Vorfinanzierungsrisiken.

Bei Immobilien mit mehreren Eigentümern (Erbengemeinschaft, Bruchteilsgemeinschaft) müssen alle Miteigentümer den Kaufvertrag unterschreiben oder durch notarielle Vollmacht vertreten sein. Fehlt die Zustimmung auch nur eines Miteigentümers, ist der Vertrag unwirksam. Gerade bei Erbschaftsobjekten in der Metropolregion Nürnberg ist das ein häufiger Verzögerungsgrund.

Bei Kaufverträgen, die unter einer aufschiebenden Bedingung stehen (z. B. Erteilung einer Baugenehmigung oder Zustimmung der Gemeinde), sollte die Bedingung klar formuliert und ein Rücktrittsrecht für den Fall vereinbart sein, dass die Bedingung nicht erfüllt wird. Wir begleiten unsere Kunden in Nürnberg und der Metropolregion durch den gesamten Kaufvertragsprozess und sorgen dafür, dass alle relevanten Punkte geprüft sind, bevor der Notartermin stattfindet.

Vorkaufsrechte beim Grundstückskauf: Was Käufer wissen müssen

Ein häufig unterschätzter Aspekt beim Grundstückskaufvertrag ist das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinde nach §§ 24-26 BauGB. In bestimmten Bereichen - Sanierungsgebieten, städtebaulichen Entwicklungsbereichen, Gebieten mit Einheimischen-Modellen oder im Rahmen von Nachverdichtungskonzepten - hat die Gemeinde das Recht, innerhalb von zwei Monaten nach Vertragsabschluss in den Kaufvertrag zu denselben Bedingungen einzutreten. Der Notar ist verpflichtet, den Kaufvertrag der Gemeinde zur Vorkaufsprüfung zu übermitteln. Erst nach Eingang des Negativzeugnisses (Bestätigung, dass kein Vorkaufsrecht ausgeübt wird) oder nach Ablauf der Frist kann die Eigentumsumschreibung erfolgen.

In Nürnberg und der Metropolregion ist das Vorkaufsrecht der Stadt bei innerstädtischen Konversionsflächen und in Sanierungsgebieten - etwa Teilen von Gostenhof oder in der Nordstadt - tatsächlich relevant. Die Prüfung, ob ein Vorkaufsrecht besteht, gehört zur Standardkontrolle vor jedem Grundstückskauf in der Region und wird vom Notar im Rahmen der Kaufvertragsabwicklung durchgeführt.

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