Freifläche

Freifläche bezeichnet im Bau- und Planungsrecht alle nicht überbauten und nicht versiegelten Teile eines Grundstücks, die weder für Gebäude noch für bauliche Anlagen wie Carports oder Garagen genutzt werden. Sie umfasst Gartenflächen, Rasenflächen, bepflanzte Bereiche und natürlich belassene Grundstücksteile. Die Erhaltung von Freiflächen ist ein wichtiges städtebauliches Ziel und wird durch Bebauungspläne, Grünflächenpläne und Festsetzungen zur Grundflächenzahl (GRZ) gesteuert.

Freifläche im Bebauungsplan

Im Bebauungsplan kann die Gemeinde festsetzen, wie viel Freifläche auf einem Grundstück mindestens erhalten bleiben muss. Dies geschieht über:

• Grundflächenzahl (GRZ): Gibt an, welcher Anteil des Grundstücks maximal bebaut werden darf. Eine GRZ von 0,4 bedeutet, dass 40 Prozent bebaut und 60 Prozent als Freifläche erhalten werden müssen.
• Begrünungsfestsetzungen: Der B-Plan kann vorschreiben, dass Freiflächen zu bepflanzen sind oder einen bestimmten Baumbestand aufweisen müssen.
• Versiegelungsbeschränkungen: Auch Stellplätze und Wege zählen je nach Material zur Versiegelung; Pflaster in Rasenfugen oder Schotterrasen gilt als teilversiegelt.

Zu beachten ist, dass die BauNVO in § 19 Abs. 4 eine Überschreitung der GRZ-Grundfläche durch Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen um bis zu 50 Prozent der eigentlichen GRZ erlaubt, maximal aber bis zu einer GRZ von 0,8. Diese sogenannte GRZ II schränkt die verfügbare Freifläche zusätzlich ein und muss bei Planung von Garagen, Terrassen und Zufahrten mitbedacht werden.

Ökologische und rechtliche Bedeutung

Freiflächen haben eine wichtige ökologische Funktion: Sie ermöglichen Versickerung von Regenwasser, reduzieren die Hitzeentwicklung in städtischen Gebieten (Hitzeinseleffekt) und bieten Lebensraum für Kleintiere und Insekten. In vielen bayerischen Gemeinden ist die Entsiegelung von Freiflächen (z. B. Rückbau von Betonpflaster durch Rasenplatten) mittlerweile förderfähig. Rechtlich können Freiflächen auch als Ausgleichsflächen für Eingriffe in Natur und Landschaft fungieren.

Städte wie Nürnberg reagieren mit verschärften Festsetzungen in neuen Bebauungsplänen auf den Klimawandel: Dachbegrünung, Schwammgärten und Vorgaben zur Baumbepflanzung werden zunehmend als Bedingung für Baugenehmigungen gestellt. Eigentümer sollten beim Erwerb eines Grundstücks daher immer prüfen, ob der aktuell gültige Bebauungsplan Freiflächen nicht nur quantitativ (wie viel), sondern auch qualitativ (wie gestaltet) regelt.

Freifläche und Immobilienwert

Großzügige Freiflächen steigern in der Regel den Wert einer Immobilie erheblich, insbesondere in verdichteten Stadtlagen. In Nürnberger Innenstadtgebieten und gründerzeitlichen Stadtteilen ist privater Garten ein echter Mehrwert. Allerdings muss die Pflege einkalkuliert werden: Verwilderte oder vernachlässigte Freiflächen können den Gesamteindruck einer Immobilie negativ beeinflussen und den erzielbaren Kaufpreis mindern.

In der Wertermittlung nach ImmoWertV werden Freiflächen über den Bodenwert erfasst: Wohnbauland hat einen deutlich höheren Bodenwert als Gartenland oder landwirtschaftliche Flächen. Ein großzügiges Grundstück mit Entwicklungspotenzial kann durch Freiflächen einen erheblichen Mehrwert gegenüber einem vollbebauten Grundstück gleicher Gesamtfläche erzielen - vorausgesetzt, die baurechtliche Situation erlaubt eine künftige Nachverdichtung oder Erweiterung.

Freifläche als Bestandteil von Wohnungsgrundbüchern

Bei Eigentumswohnungen ist die Freifläche oft nicht im Sondereigentum der Wohnung, sondern Teil des Gemeinschaftseigentums. Gelegentlich werden Gartenflächen im Rahmen einer Teilungserklärung einem bestimmten Miteigentümer zur exklusiven Nutzung zugewiesen - als sogenanntes Sondernutzungsrecht. Ein solches Recht ist rechtlich deutlich schwächer als Sondereigentum: Es kann durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) unter bestimmten Umständen verändert werden und schützt nicht in gleichem Maße wie echtes Eigentumsrecht. Kaufinteressenten sollten beim Erwerb von Erdgeschosswohnungen mit Garten stets prüfen, ob die Freifläche als Sondereigentum oder nur als Sondernutzungsrecht zugewiesen ist.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In Nürnberger Stadtteilen wie Gostenhof, dem südlichen Wöhrd oder dem Schweppermannsviertel sind Hinterhöfe und Innenhöfe häufig asphaltiert oder betoniert. Wer diese Flächen entsiegelt und begrünt, profitiert nicht nur von staatlichen Fördermitteln (z. B. über das Bayerische Umweltministerium oder das städtische Programm „Grün in der Stadt”), sondern wertet die Immobilie dauerhaft auf. In einem konkreten Verkaufsfall haben wir erlebt, dass die aufgewerteten Freiflächen einer Nürnberger Doppelhaushälfte den Kaufpreis um rund 25.000 Euro gegenüber dem ursprünglichen Angebotspreis steigern konnten - bei vergleichsweise geringem Investitionsaufwand.

Wir beraten unsere Kunden, welche Maßnahmen im Vorfeld eines Verkaufs den besten Effekt auf den Verkaufserlös haben. Besonders effektiv sind erfahrungsgemäß: frischer Rasen oder Rollrasen, neu verlegte Terrassenplatten, gepflegte Beete und eine funktionale Gartenbeleuchtung. Auch die Dokumentation der Freifläche in professionellen Fotos - idealerweise im Frühling oder Sommer bei gutem Licht - ist für den Verkaufserfolg entscheidend.

Häufig gestellte Fragen

Zählen Terrassenplatten als Versiegelung?

Es kommt auf das Material an. Wasserundurchlässige Betonplatten oder Asphalt gelten als vollversiegelt. Fugenoffenes Pflaster, Rasengittersteine oder Kies gelten je nach Permeabilität als teilversiegelt. Der Bebauungsplan kann hierzu spezifische Regelungen enthalten. In Nürnberg fordert das Stadtplanungsamt bei Neubauten zunehmend den Nachweis einer ausreichenden Versickerungsleistung der nicht überdachten Flächen.

Kann ich meine Freifläche als Stellplatz nutzen?

Die Nutzung von Freiflächen als Stellplatz ist nur zulässig, wenn der Bebauungsplan oder die Baugenehmigung dies erlaubt und die maximal zulässige Versiegelung (GRZ inkl. Überschreitungsmöglichkeit nach § 19 Abs. 4 BauNVO) nicht überschritten wird. In vielen Wohngebieten sind zusätzliche Stellplätze im Garten baugenehmigungspflichtig. Wer ohne Genehmigung einen Parkplatz auf seiner Freifläche anlegt, riskiert eine behördliche Rückbauverpflichtung.

Muss ich als Verkäufer den Zustand der Freiflächen offenbaren?

Wenn Freiflächen Mängel aufweisen, die den Wert der Immobilie beeinflussen (z. B. Bodenbelastungen, illegale Einbauten, Abgrabungen), sind diese dem Käufer zu offenbaren. Versteckte Mängel können nach dem Kauf zu Schadensersatzansprüchen führen. Besonders relevant: altlastenbelasteter Boden, Asbest in Zufahrtsplatten älterer Baujahre oder nicht genehmigte Abgrabungen und Aufschüttungen.

Welche Bedeutung hat die Freifläche bei der Grundsteuerreform?

Mit der Grundsteuerreform ab 2025 fließt in Bayern der Bodenwert stärker in die Grundsteuerberechnung ein. Grundstücke mit großen unbebauten Freiflächen in wertvollen Lagen können dadurch höhere Grundsteuerlasten erzeugen als zuvor. Eigentümer sollten die neuen Grundsteuerbescheide daher auf Plausibilität prüfen und bei offensichtlichen Fehlern Einspruch einlegen.

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