Garage (Recht & Bau)

Garage ist im baurechtlichen Sinne ein umschlossener, überdachter Raum, der ausschließlich oder überwiegend dem Abstellen von Kraftfahrzeugen dient. Sie ist von anderen Stellplatzformen (Carport, Tiefgarage, offener Stellplatz) abzugrenzen und unterliegt in Bayern spezifischen Anforderungen der Bayerischen Bauordnung (BayBO) sowie der Garagen- und Stellplatzverordnung (GaStellV). Im Immobilienrecht kommt der Garage erhebliche Bedeutung bei Eigentumsrecht, Bebaubarkeit und Wertermittlung zu.

Bau- und planungsrechtliche Grundlagen

In Bayern unterscheidet die GaStellV zwischen:

• Kleingaragen: bis 100 m² Nutzfläche - erleichterte Anforderungen, oft genehmigungsfrei nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 BayBO unter bestimmten Voraussetzungen
• Mittelgaragen: 100 bis 1.000 m² Nutzfläche
• Großgaragen: über 1.000 m² Nutzfläche - strengste Anforderungen an Brandschutz, Lüftung und Fluchtmöglichkeiten

Für Wohngebäude schreibt der Bebauungsplan oder die GaStellV eine Mindestanzahl an Stellplätzen vor. Wer ein Mehrfamilienhaus baut, muss in der Regel für jede Wohneinheit einen Stellplatz oder eine Garage nachweisen.

Abstandsflächen und Grenzabstand für Garagen

Garagen genießen in Bayern baurechtliche Privilegierungen gegenüber Wohngebäuden. Nach Art. 6 Abs. 9 BayBO können Garagen mit einer Wandhöhe bis zu 3 Metern und einer Gesamtlänge von maximal 9 Metern je Grundstücksgrenze an der Grenze oder mit sehr geringem Abstand errichtet werden. Diese Regelung ermöglicht es, Garagen platzsparend auch an Grundstücksgrenzen zu bauen - was in älteren Wohngebieten und in Nürnberger Innenstadt- und Vorstadtlagen häufig genutzt wird.

Wichtig: Auch wenn die Garage an der Grenze zulässig ist, muss der Nachbar informiert werden, wenn die Wand auf oder nahe der Grenze steht. Fensteröffnungen in Grenzwänden von Garagen sind in der Regel unzulässig.

Garage als Bestandteil einer Immobilientransaktion

Beim Kauf einer Immobilie mit Garage ist zu klären:

• Ist die Garage rechtlich Teil des Grundstücks (gleiches Flurstück) oder auf einem separaten Flurstück?
• Ist die Garage genehmigt? Eine ungenehmigt errichtete oder umgebaute Garage kann zu Rückbauverpflichtungen führen.
• Handelt es sich um Sondereigentum (bei WEG) mit eigenem Grundbucheintrag?
• Liegt ein Stellplatzrecht (Grunddienstbarkeit) für eine Garage auf fremdem Grund vor?

Im Kaufvertrag muss eindeutig geregelt sein, ob eine vorhandene Garage im Kaufpreis enthalten ist. Garagen, die als Teileigentum oder Sondereigentum im Grundbuch eingetragen sind, können grundsätzlich auch separat verkauft werden - in Nürnberger Innenstadtlagen werden Einzelgaragen gelegentlich separat vermarktet und erzielen teils fünfstellige Kaufpreise.

Garagen und Elektromobilität

Mit der zunehmenden Verbreitung von Elektroautos wird die Ausstattung von Garagen mit Ladeinfrastruktur (Wallbox, Ladestation) zu einem wichtigen Wertmerkmal. In Neubauten schreibt das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) für bestimmte Gebäudekategorien die Vorrüstung von Ladepunkten vor. In Bestandsgebäuden hat der einzelne Wohnungseigentümer seit der WEG-Reform 2020 einen Anspruch auf Installation einer Lademöglichkeit in seiner Garage, wenn er die Kosten selbst trägt. Eine vorhandene Wallbox in der Garage steigert die Attraktivität einer Immobilie für eine wachsende Käufergruppe.

Garagen und Immobilienwert

Eine Garage steigert den Wert einer Wohnimmobilie je nach Lage und Größe zwischen 10.000 und 40.000 Euro. In städtischen Lagen wie Nürnberg, wo Parkraum knapp ist, können Garagen am oberen Ende dieser Spanne oder darüber bewertet werden. Bei der Vermarktung achten wir stets darauf, Garagen und Stellplätze deutlich im Exposé hervorzuheben, da sie für viele Kaufinteressenten ein kaufentscheidendes Merkmal sind. Besonders für Käuferfamilien mit mehreren Fahrzeugen oder Hobbykellern ist eine Garage oft ausschlaggebend.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In Nürnberger Innenstadtlagen und älteren Wohnsiedlungen sind Garagen häufig in einem renovierungsbedürftigen Zustand: undichte Dächer, fehlende oder defekte Torantriebe, Strominstallationen ohne aktuelle Zulassung. Wir empfehlen Verkäufern, den Zustand der Garage vor dem Verkauf zu dokumentieren und kleine, kostengünstige Instandsetzungen (z. B. Torantrieb erneuern, Dach abdichten) vorzunehmen, da der wahrgenommene Gesamtzustand den erzielbaren Preis beeinflusst.

Beim Kauf von Bestandsimmobilien in Nürnberger Stadterweiterungsgebieten der 1960er bis 1980er Jahre - etwa in Langwasser, Röthenbach oder Thon - empfehlen wir außerdem, die Bauakte der Garage beim Bauordnungsamt anzufordern: Nicht selten fehlt die ursprüngliche Baugenehmigung, oder es wurden spätere Umbauten nicht genehmigt. Das kann bei einem späteren Verkauf oder Umbau zu Problemen führen.

Häufig gestellte Fragen

Brauche ich eine Baugenehmigung für eine Garage in Bayern?

Kleingaragen bis 75 m³ Brutto-Rauminhalt sind in Bayern genehmigungsfrei (Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 BayBO), wenn sie im Innenbereich errichtet werden und die Abstandsflächen eingehalten sind. Größere Garagen oder Garagen in sensiblen Lagen (z. B. Denkmalbereich) benötigen eine Baugenehmigung. Wir empfehlen im Zweifel immer eine Voranfrage beim Bauordnungsamt.

Kann ich meine Garage in Wohnraum umbauen?

In der Regel nein, ohne Baugenehmigung. Ein Umbau zur Wohnnutzung verändert die Nutzungsart grundlegend und erfordert eine Baugenehmigung. Die neue Nutzfläche muss zudem die Anforderungen an Raumhöhe, Belichtung und Belüftung erfüllen. Auch die Stellplatzpflicht des Gebäudes kann dann nicht mehr erfüllt sein, was zu Problemen mit dem Bauordnungsamt führt.

Wie wird eine Garage im Grundbuch eingetragen?

Bei Eigentumswohnungen werden Garagen und Stellplätze häufig als Teileigentum oder Sondereigentum im Wohnungsgrundbuch eingetragen. Sie können separat veräußert oder vermietet werden. Im Kaufvertrag muss eindeutig geregelt sein, ob die Garage im Kaufpreis enthalten ist oder gesondert veräußert wird.

Kann ich meine Garage an Dritte vermieten?

Ja, eine private Garage kann grundsätzlich an beliebige Dritte vermietet werden. Liegt sie in einer Wohnanlage mit WEG, sollte die Teilungserklärung auf etwaige Nutzungseinschränkungen geprüft werden. Garagen-Mietverträge unterliegen nicht dem Mieterschutz des Wohnraummietrechts, sondern dem allgemeinen Schuldrecht - die Kündigung ist daher für beide Seiten einfacher.

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