Geschossflächenzahl (GFZ)

Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist eine planungsrechtliche Kennziffer, die angibt, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig ist. Eine GFZ von 1,2 auf einem 500 m² großen Grundstück erlaubt also maximal 600 m² Geschossfläche. Die GFZ ist in § 20 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) definiert und wird im Bebauungsplan festgesetzt; sie steuert die Bebauungsdichte und schützt das Stadtbild.

Berechnung der Geschossfläche

In die Geschossfläche fließen die Grundflächen aller Vollgeschosse ein, einschließlich Außenwände. Nicht angerechnet werden - je nach Bebauungsplan - Keller unter der Geländeoberfläche, Dachgeschosse, die nicht als Vollgeschoss gelten, sowie Balkone, Loggien und Terrassen. Die genaue Ermittlung erfordert die Prüfung des Bebauungsplans und der zugehörigen Festsetzungen, da Kommunen Abweichungen regeln können.

Rechenbeispiel: Ein Grundstück mit 600 m² Fläche und einer festgesetzten GFZ von 1,5 erlaubt maximal 900 m² Geschossfläche. Liegt das Gebäude auf einer Grundfläche von 200 m² (GRZ 0,33) und hat drei Vollgeschosse, ergibt sich eine Geschossfläche von 600 m² - also noch 300 m² Spielraum, die beispielsweise durch ein weiteres Vollgeschoss oder ein ausgebautes Dachgeschoss genutzt werden könnten, sofern dieses als Vollgeschoss gilt.

GFZ im Verhältnis zu GRZ und BMZ

Die GFZ muss im Zusammenspiel mit der Grundflächenzahl (GRZ) betrachtet werden. Die GRZ begrenzt die überbaubare Grundstücksfläche, während die GFZ die gesamte Geschossfläche aller Stockwerke begrenzt. Eine hohe GFZ bei niedriger GRZ bedeutet, dass ein kleiner Footprint mit mehreren Stockwerken möglich ist - typisch für innerstädtischen Wohnungsbau. Die Baumassenzahl (BMZ) ergänzt diese Kennziffern für Gewerbebauten mit variablen Raumhöhen.

Das Verhältnis von GFZ zu GRZ gibt Aufschluss über die mögliche Geschossanzahl: Beträgt die GRZ 0,4 und die GFZ 1,2, sind im Schnitt drei Vollgeschosse möglich (1,2 ÷ 0,4 = 3). Genehmigungen berücksichtigen jedoch auch lokale Festsetzungen zur Gebäudehöhe, Firsthöhe und Traufhöhe, die die tatsächliche Geschossanzahl weiter einschränken können.

Bedeutung für Investoren und Bauherren

Die GFZ ist ein zentraler Hebel für die Wirtschaftlichkeit von Bauvorhaben. Wer ein Grundstück kauft, muss wissen, wie viel Miet- oder Verkaufsfläche er realisieren darf. Bei Neubauprojekten in angespannten Märkten kann eine höhere GFZ durch Bebauungsplanänderung oder städtebaulichen Vertrag angestrebt werden - das ist ein komplexes, aber wichtiges Planungsinstrument.

Bestandsgebäude, die die GFZ bereits voll ausschöpfen, bieten kaum legale Erweiterungsmöglichkeiten. Bei Ankaufsprüfungen für Investitionsobjekte sollte deshalb immer geprüft werden, wie viel GFZ-Potenzial noch ungenutzt ist. Grundstücke mit Nachverdichtungspotenzial - also einem Bestandsgebäude, das die GFZ nicht voll ausschöpft - sind in einem angespannten Wohnungsmarkt wie Nürnberg besonders wertvoll.

GFZ-Obergrenzen nach BauNVO

Die BauNVO gibt je nach Baugebietstyp Orientierungswerte für die GFZ vor:

Baugebiet	GFZ-Obergrenzen (§ 17 BauNVO)
Kleinsiedlungsgebiet (WS)	bis 0,4
Reines Wohngebiet (WR)	bis 0,4
Allgemeines Wohngebiet (WA)	bis 1,2
Besonderes Wohngebiet (WB)	bis 2,4
Dorfgebiet (MD)	bis 1,2
Mischgebiet (MI)	bis 2,4
Kerngebiet (MK)	bis 3,0
Gewerbegebiet (GE)	bis 2,4

Diese Obergrenzen können durch Bebauungsplan überschritten werden, wenn städtebauliche Gründe (z. B. innerstädtische Verdichtung) dies rechtfertigen. In solchen Fällen muss der Bebauungsplan besondere Begründungen und Ausgleichsmaßnahmen vorsehen.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In Nürnberg variiert die GFZ erheblich je nach Stadtteil und Bebauungsplan. Innerstädtische Lagen wie Gostenhof, St. Johannis oder die Südstadt erlauben oft GFZ-Werte von 1,2 bis 2,4, während Wohngebiete in Randlagen wie Langwasser oder Gebersdorf oft deutlich niedrigere Werte ausweisen. Wir empfehlen Käufern und Investoren, vor dem Grundstückserwerb einen Blick in den Bebauungsplan zu werfen und beim Stadtplanungsamt Nürnberg zu erfragen, ob eine Nachverdichtung im Rahmen der bestehenden GFZ oder durch Bebauungsplanänderung realisierbar ist.

Besonders interessant sind in Nürnberg Grundstücke mit Nachverdichtungspotenzial: Ein Bestandsgebäude, das bei einer zulässigen GFZ von 1,5 nur eine GFZ von 0,8 ausnutzt, bietet erhebliches Ausbaupotenzial, das den Grundstückswert deutlich erhöht. Diesen sogenannten „Planungswert” zu identifizieren und zu quantifizieren ist Teil unserer Ankaufsberatung für Investoren in der Metropolregion.

Häufig gestellte Fragen

Kann die GFZ überschritten werden?

Eine Überschreitung der GFZ ist grundsätzlich nicht zulässig. In Einzelfällen kann ein Befreiungsantrag gestellt werden, wenn die Überschreitung städtebaulich vertretbar ist und die Grundzüge der Planung nicht berührt. Solche Befreiungen sind jedoch selten und an strenge Voraussetzungen geknüpft - insbesondere muss die Abweichung für das Vorhaben notwendig sein und darf keine öffentlichen Belange beeinträchtigen.

Was zählt zur Geschossfläche bei einem Dachgeschoss?

Dachgeschosse zählen nur dann vollständig zur Geschossfläche, wenn sie als Vollgeschoss gelten - das ist im Bayerischen Bauordnungsrecht nach der lichten Höhe und dem Anteil der Wandflächen über einer Mindesthöhe definiert. Nicht als Vollgeschoss eingestufte Dachräume werden anteilig oder gar nicht angerechnet. Dies variiert je nach Bundesland und kommunaler Satzung.

Wie finde ich die GFZ für mein Grundstück heraus?

Die maßgebliche GFZ ist im Bebauungsplan festgesetzt, der beim Stadtplanungsamt oder online im Stadtplan-Portal der jeweiligen Stadt einsehbar ist. Das Stadtplanungsamt Nürnberg bietet entsprechende GIS-Dienste an, über die Bebauungspläne und deren Festsetzungen abgerufen werden können. Liegt kein Bebauungsplan vor, richtet sich die Zulässigkeit nach § 34 BauGB (Innenbereich) oder § 35 BauGB (Außenbereich).

Welche Auswirkung hat die GFZ auf den Grundstückswert?

Eine höhere GFZ erlaubt mehr Geschossfläche und damit mehr vermiet- oder verkaufbare Fläche pro Grundstückseinheit. Das erhöht den Bodenwert erheblich, weil ein Investor mit derselben Grundstücksgröße mehr Erträge generieren kann. In innerstädtischen Lagen wie Nürnbergs Altstadt können Grundstücke mit hoher GFZ deutlich über dem Bodenrichtwert für Wohnlagen gehandelt werden.

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