Außenbereich (§ 35 BauGB)

Außenbereich (§ 35 BauGB) - Der Außenbereich umfasst alle Flächen einer Gemeinde, die weder im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (§ 30 BauGB) noch innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils (§ 34 BauGB) liegen. § 35 BauGB regelt, welche Vorhaben im Außenbereich ausnahmsweise zulässig sind - das Bauen ist hier grundsätzlich stark eingeschränkt, um Natur, Landschaft und landwirtschaftliche Flächen zu schützen.

Privilegierte und sonstige Vorhaben

§ 35 BauGB unterscheidet zwischen privilegierten Vorhaben (Abs. 1) und sonstigen Vorhaben (Abs. 2):

Privilegierte Vorhaben sind grundsätzlich zulässig, sofern öffentliche Belange nicht entgegenstehen und die Erschließung gesichert ist. Dazu zählen unter anderem:

• Land- und forstwirtschaftliche Betriebe und deren Wirtschaftsgebäude (§ 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)
• Windkraftanlagen, Biogasanlagen und andere Energieerzeugungsanlagen (§ 35 Abs. 1 Nr. 5 und 6 BauGB)
• Vorhaben der öffentlichen Versorgung (Strom, Wasser, Abwasser)
• Wohngebäude für Betriebsinhaber und Betriebsleiter land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe
• Vorhaben des Natur- und Landschaftsschutzes

Sonstige Vorhaben - etwa ein Einfamilienhaus ohne landwirtschaftlichen Bezug oder ein Gewerbegebäude ohne privilegierten Zweck - sind nach § 35 Abs. 2 BauGB nur genehmigungsfähig, wenn sie öffentliche Belange nicht beeinträchtigen und die Erschließung gesichert ist. In der Praxis scheitern die meisten Bauanträge für normale Wohnhäuser im Außenbereich an diesen Hürden, weil durch Wohnbebauung im Außenbereich öffentliche Belange fast immer beeinträchtigt werden.

Öffentliche Belange als Genehmigungshürde

§ 35 Abs. 3 BauGB zählt die öffentlichen Belange auf, die einer Bebauung des Außenbereichs entgegenstehen können:

• Darstellungen des Flächennutzungsplans (z. B. als Landwirtschaftsfläche oder Grünfläche)
• Belange des Naturschutzes, der Landschaftspflege und des Bodenschutzes
• Belange des Gewässerschutzes und Hochwasserschutzes
• Darstellungen eines Landschaftsplans
• Schaffung einer unerwünschten Splittersiedlung oder Erweiterung einer solchen
• Belange des Denkmalschutzes

Selbst wenn ein Vorhaben privilegiert ist, kann es an den öffentlichen Belangen scheitern - etwa wenn es in einem Naturschutzgebiet oder in einem überschwemmungsgefährdeten Bereich liegt.

Auswirkungen auf den Grundstückswert

Grundstücke im Außenbereich haben in der Regel einen erheblich niedrigeren Bodenwert als Bauland im Innenbereich, da die Bebauungsmöglichkeiten stark eingeschränkt sind. Der Wert orientiert sich am Ackerland- oder Grünlandpreis und liegt in der Metropolregion Nürnberg typischerweise bei 5-15 Euro/m², verglichen mit 200-600 Euro/m² für ausgewiesenes Bauland.

Flächentyp	Typischer Bodenwert Metropolregion Nürnberg
Ackerland im Außenbereich	5-10 €/m²
Grünland/Wiese im Außenbereich	3-8 €/m²
Außenbereich mit genehmigtem Betriebsgebäude	20-60 €/m²
Bauland Innenbereich (gute Lage Nürnberg)	300-600 €/m²
Neubaugebiet Umland (Landkreis Nürnberger Land)	150-300 €/m²

Eine spätere Umwidmung in Bauland durch einen Bebauungsplan kann den Wert vervielfachen - ist aber nicht planbar und vollständig vom Willen der Gemeinde und der Regionalbehörden abhängig.

Bestandsschutz im Außenbereich

Für bereits legal errichtete Gebäude im Außenbereich gelten der baurechtliche Bestandsschutz und die erleichterten Regelungen des § 35 Abs. 4 BauGB. Danach sind unter bestimmten engen Voraussetzungen möglich:

• Nutzungsänderung eines Wohngebäudes (z. B. Aufteilung in mehrere Wohneinheiten) - nur wenn keine Erweiterung der Nutzungsintensität entsteht
• Erweiterung eines Wohngebäudes innerhalb angemessener Grenzen (§ 35 Abs. 4 Nr. 5 BauGB: ein- oder zweimal je bis zu 20 m² Wohnfläche)
• Ersatzbau für ein abgängiges Gebäude an gleicher Stelle und in ähnlichem Umfang

Ein Abriss und Neubau in größerem Maßstab ist dagegen regelmäßig nicht genehmigungsfähig, da der Bestandsschutz nicht auf den Neubau übertragbar ist.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wir erleben in der Metropolregion Nürnberg regelmäßig, dass Grundstücke im Außenbereich als vermeintliches „Bauland” angeboten werden - oft mit dem Hinweis auf eine baldige Umwidmung oder eine angebliche Genehmigungsfähigkeit. Unser Rat: Verlassen Sie sich ausschließlich auf den aktuellen Flächennutzungsplan der Gemeinde und den verbindlichen Bebauungsplan. Eine mündliche Auskunft der Gemeinde, des Verkäufers oder des Maklers reicht rechtlich nicht aus.

Vor dem Kauf eines Grundstücks im Außenbereich mit Bauabsicht sollte zwingend eine schriftliche Bauvoranfrage beim zuständigen Bauordnungsamt gestellt werden - für den Stadtbereich Nürnberg beim Bauordnungsamt (Abt. 603), für den Umlandbereich beim Landratsamt Nürnberger Land, Fürth oder Erlangen-Höchstadt. Nur so erhalten Sie rechtsverbindliche Planungssicherheit und schützen sich vor einem kostspieligen Fehlkauf.

Häufig gestellte Fragen

Darf ich ein bestehendes Gebäude im Außenbereich umbauen oder erweitern?

Für bestehende, legal errichtete Gebäude im Außenbereich gelten Bestandsschutz und die erleichterten Regelungen des § 35 Abs. 4 BauGB. Danach sind unter bestimmten Voraussetzungen Nutzungsänderungen, begrenzte Erweiterungen und Ersatzbauten zulässig - allerdings in eng begrenztem Umfang. Der Bestandsschutz schützt das vorhandene Gebäude in seiner genehmigten Nutzung; er erlaubt jedoch keine wesentliche Nutzungsintensivierung. Wer ein bestehendes Wohngebäude im Außenbereich um eine zweite Wohneinheit erweitern oder einen Anbau errichten möchte, benötigt in jedem Fall eine Baugenehmigung, deren Erteilung nach § 35 Abs. 4 BauGB im Einzelfall zu prüfen ist. Wir empfehlen eine Bauvoranfrage, bevor Planungskosten entstehen.

Kann ich im Außenbereich eine Photovoltaikanlage errichten?

Freiflächen-Photovoltaikanlagen auf landwirtschaftlichen Flächen im Außenbereich sind nach § 35 Abs. 1 Nr. 8 BauGB als privilegierte Vorhaben einzustufen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind (z. B. benachteiligte Agrarbereiche oder entlang von Autobahnen und Bahnlinien). Für andere Flächen benötigen Freiflächen-PV-Anlagen in der Regel einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Auf bestehenden Dachflächen (z. B. landwirtschaftliche Gebäude) sind PV-Anlagen hingegen verfahrensfrei oder nach dem vereinfachten Genehmigungsverfahren möglich. Die Rechtslage hat sich durch das Solargesetz 2023 weiterentwickelt - lassen Sie die konkrete Situation stets aktuell prüfen.

Was bedeutet Außenbereich für die Erschließung?

Grundstücke im Außenbereich sind häufig nicht oder nur unzureichend erschlossen - es fehlen Straßenanschluss, Wasserversorgung, Abwasserentsorgung oder Stromanschluss. Die Erschließungskosten trägt im Außenbereich grundsätzlich der Bauherr, was die Gesamtkosten eines Bauvorhabens erheblich verteuern kann. Beim Anschluss an Strom und Gas (N-Ergie im Nürnberger Raum) sowie an das Kanalnetz (Stadtentwässerung Nürnberg oder zuständiger Abwasserverband) können Erschließungskosten von 20.000 bis 80.000 Euro entstehen, wenn das Grundstück weit vom nächsten Anschlusspunkt entfernt ist. Vor dem Kauf sollten die Erschließungskosten bei den Versorgern konkret angefragt und im Kaufpreis berücksichtigt werden.

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