Aufmaß

Aufmaß - Das Aufmaß ist die exakte Vermessung und Dokumentation von Bauleistungen als Grundlage für die Abrechnung. Es wird nach Fertigstellung einer Leistung gemeinsam von Auftragnehmer und Auftraggeber erstellt und hält die tatsächlich ausgeführten Mengen fest - Flächen, Längen, Volumen oder Stückzahlen. Das Aufmaß ist die verbindliche Basis für die Schlussrechnung nach der VOB/B.

Arten und Durchführung

Je nach Gewerk und Vertragsgrundlage unterscheidet man verschiedene Aufmaßarten:

• Gemeinsames Aufmaß: Auftragnehmer und Auftraggeber (oder dessen Bauleiter) vermessen die Leistung gemeinsam vor Ort. Dies ist der Regelfall nach § 14 VOB/B und bietet die höchste Rechtssicherheit, da beide Parteien die Mengen bestätigen.
• Einseitiges Aufmaß: Wird vom Auftragnehmer allein erstellt und dem Auftraggeber zur Prüfung vorgelegt. Widerspricht der Auftraggeber nicht innerhalb einer angemessenen Frist, gilt es als anerkannt. Dies ist ein häufiger Streitpunkt in der Praxis.
• Digitales Aufmaß: Moderne Verfahren mit Lasermesstechnik, Drohnenbefliegung oder 3D-Scan (z.B. Leica Disto oder Faro Focus) ermöglichen eine präzise und lückenlos nachvollziehbare Dokumentation, die direkt in Abrechnungssoftware übernommen werden kann.

Die Vermessung erfolgt nach den Abrechnungsvorschriften der VOB/C, die für jedes Gewerk spezifische Regeln zur Mengenermittlung festlegen - etwa die Berechnungsregeln für Putzflächen (Nettofläche ohne Abzug kleiner Öffnungen unter 2,5 m²) oder für Erdaushub (Profilberechnung nach Anfangs- und Endquerschnitt).

Bedeutung für die Bauabrechnung

Das Aufmaß ist die Schnittstelle zwischen Bauausführung und Abrechnung. Bei Einheitspreisverträgen bestimmt es unmittelbar die Vergütungshöhe, da die tatsächlich ausgeführten Mengen von den im Leistungsverzeichnis geschätzten Mengen abweichen können. Bei Pauschalverträgen ist ein Aufmaß zwar nicht abrechnungsrelevant für den vereinbarten Pauschalpreis, aber dennoch empfehlenswert, um spätere Streitigkeiten über den Leistungsumfang zu vermeiden und Nachtragsleistungen sauber abzugrenzen.

Differenzen zwischen Aufmaß und Angebot - sogenannte Mengenabweichungen - können nach § 2 Abs. 3 VOB/B zur Anpassung der Einheitspreise berechtigen, wenn sie 10 Prozent überschreiten. Bei Mehrmengen über 10 % hat der Auftragnehmer einen Anspruch auf Preisanpassung nach oben (und bei Mindermengen über 10 % der Auftraggeber auf eine Senkung), sofern er dies rechtzeitig geltend macht.

Aufmaßarten und Abrechnungsgrundlagen im Vergleich

Aufmaßart	Durchführung	Rechtssicherheit	Typisches Gewerk	Rechtsgrundlage
Gemeinsames Aufmaß	AN + AG zusammen	Sehr hoch	Alle Gewerke	§ 14 VOB/B
Einseitiges Aufmaß	Nur AN, AG prüft	Mittel (Widerspruchsfrist beachten)	Kleinere Gewerke	§ 14 VOB/B analog
Digitales Aufmaß (Laser/3D-Scan)	Spezialist, ggf. gemeinsam	Sehr hoch, lückenlose Dokumentation	Großflächen, Altbauten	VOB/C Gewerke-ATV
Massenermittlung nach Plänen	Aus Ausführungsplänen berechnet	Mittel (Abweichungen möglich)	Neubauten	VOB/C Gewerke-ATV
Aufmaß nach Zeitaufwand	Stundenzettel + Material	Niedrig (Missbrauchsgefahr)	Regie-Leistungen	§ 15 VOB/B

Aufmaß bei Bestandsgebäuden

Bei der Sanierung von Altbauten - insbesondere Gründerzeitgebäuden oder historischen Sandsteinbauten - weichen die tatsächlichen Maße oft erheblich von den Planangaben ab. Wände sind nicht im rechten Winkel, Decken sind nicht eben, Bodenflächen variieren. Hier ist ein genaues Aufmaß vor Beginn der Ausführungsplanung besonders wichtig, um Mengen realistisch zu kalkulieren. In Nürnberger Altbauten finden sich häufig:

• Unregelmäßige Grundrisse durch historischen Umbau
• Wanddicken von 60-90 cm statt üblicher 25-40 cm
• Deckenhöhen mit Toleranzen von ±10-20 cm je Raum
• Nicht-rechtwinklige Raumecken durch historische Bauweise

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wir empfehlen Bauherren in der Metropolregion Nürnberg, bei Sanierungs- und Umbaumaßnahmen grundsätzlich auf ein gemeinsames Aufmaß zu bestehen und dieses fotografisch zu dokumentieren. Gerade bei Altbauten - etwa Sandsteinhäusern in der Nürnberger Altstadt oder Gründerzeitgebäuden in Gostenhof - weichen die tatsächlichen Maße häufig erheblich von den Planangaben ab. Lassen Sie sich das Aufmaß vom Bauleiter erklären und prüfen Sie die Mengen gegen das Leistungsverzeichnis, bevor Sie die Schlussrechnung freigeben.

Wir empfehlen zusätzlich, das Aufmaß als separate Anlage zur Schlussrechnung zu verlangen - eine Rechnung ohne Aufmaß ist bei größeren Gewerken schwer zu prüfen und oft Anlass für Streit.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich als Bauherr beim Aufmaß dabei sein?

Nach VOB/B sind Sie oder Ihr bevollmächtigter Vertreter (z. B. Bauleiter oder Architekt mit LP 8) berechtigt, am gemeinsamen Aufmaß teilzunehmen. Es ist dringend empfehlenswert, diese Möglichkeit wahrzunehmen, da Sie bei einem einseitigen Aufmaß des Auftragnehmers die Beweislast tragen, wenn Sie die Mengen später bestreiten wollen. Erteilen Sie dem Auftragnehmer dafür frühzeitig einen Termin.

Was tun bei Differenzen zwischen Aufmaß und Rechnung?

Prüfen Sie zunächst, ob die Berechnungsmethode den VOB/C-Abrechnungsvorschriften des jeweiligen Gewerks entspricht. Bei Unstimmigkeiten fordern Sie den Auftragnehmer schriftlich und fristgebunden zur Nachbesserung und Erläuterung auf. Können Sie sich nicht einigen, empfiehlt sich die Hinzuziehung eines unabhängigen öffentlich bestellten Sachverständigen für Baupreise und Bauabrechnung, der die Mengen neutral prüft. Die Kosten des Sachverständigen können bei erheblichen Differenzen vom Auftragnehmer zurückgefordert werden.

Gilt das Aufmaß auch bei Schwarzarbeit oder Handschlag-Aufträgen?

Ohne schriftlichen Vertrag und formales Aufmaß fehlt die belastbare Abrechnungsgrundlage, was im Streitfall erhebliche Beweisprobleme verursacht. Wir raten dringend davon ab, Bauleistungen ohne schriftlichen Vertrag und Aufmaßregelung in Auftrag zu geben. Auch bei kleineren Gewerken sollte die erbrachte Leistung dokumentiert werden - ein einfaches Protokoll mit Maßangaben und Fotos schützt vor unangemessenen Nachforderungen.

Zurück zum Immobilien-Lexikon.