Balkonverglasung

Balkonverglasung - die nachträgliche Einfassung eines offenen Balkons mit Glaselementen, die ihn vor Witterung, Lärm und Schmutz schützt und zugleich die nutzbare Wohnfläche aufwertet. Je nach Ausführung unterscheiden wir zwischen rahmenlosen Ganzglas-Systemen und gerahmten Varianten mit Aluminium- oder Kunststoffprofilen.

Rahmenlos oder gerahmt - Systeme im Überblick

Rahmenlose Balkonverglasungen bestehen aus einzelnen Glasflügeln, die sich falten oder schieben lassen und im geöffneten Zustand nahezu vollständig zur Seite parken. Sie wirken optisch leicht und beeinträchtigen die Fassade kaum - ein Vorteil, der bei denkmalgeschützten Gebäuden oder anspruchsvollen Eigentümergemeinschaften den Ausschlag geben kann.

Gerahmte Systeme bieten dagegen eine höhere Dichtigkeit gegen Wind und Regen, erreichen bessere Schallschutzwerte und sind in der Regel günstiger in der Anschaffung. Für stark lärmbelastete Lagen - etwa entlang der Hauptverkehrsstraßen in Nürnberg-Nord oder der Bahnstrecken - empfehlen wir gerahmte Systeme mit VSG-Glas (Verbund-Sicherheitsglas) und entsprechender Schalldämmung.

Systemvergleich:

Merkmal	Rahmenlos (Ganzglas)	Gerahmt (Alu/Kunststoff)
Optik	Sehr transparent, leicht	Sichtbare Rahmenprofile
Schallschutz	Gering (keine Dichtung)	Besser, bis Rw 35 dB möglich
Dichtigkeit	Bedingt (Schlitze an Seiten)	Gut
Preis (10 m² Balkon)	7.000-12.000 €	5.000-9.000 €
Wartungsaufwand	Gering	Mittel (Dichtungen)
Denkmalschutz	Häufig genehmigt	Schwieriger zu genehmigen

Beide Varianten verwenden Einscheiben-Sicherheitsglas (ESG) oder Verbund-Sicherheitsglas (VSG). Die Verglasung ist technisch gesehen keine Wärmedämmung im Sinne des GEG, wirkt aber als Pufferzone: Die Temperatur auf dem verglasten Balkon liegt im Winter deutlich über der Außentemperatur, was Heizkosten im angrenzenden Wohnraum um 5-10 % senken kann.

Genehmigungspflicht und WEG-Beschluss

Ein wesentlicher Aspekt ist die Genehmigungspflicht. Da die Balkonverglasung das äußere Erscheinungsbild eines Gebäudes verändert, ist in Bayern in der Regel eine Baugenehmigung oder zumindest eine Genehmigungsfreistellung nach Art. 57/58 BayBO erforderlich. Das Bauordnungsamt Nürnberg hat in der Vergangenheit bei einheitlichen Lösungen für alle Balkone eines Gebäudes kulantere Entscheidungen getroffen als bei Einzelmaßnahmen.

Bei Eigentumswohnungen kommt hinzu, dass der Balkon zwar häufig Sondereigentum ist, die Balkonfassade aber zum Gemeinschaftseigentum gehört. Eine Verglasung verändert das Erscheinungsbild des gemeinschaftlichen Gebäudes und erfordert daher nach § 20 WEG einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Nach der WEG-Reform 2020 genügt für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum in der Regel eine einfache Mehrheit - allerdings trägt der Antragsteller die Kosten allein, wenn die Mehrheit beschlossen hat, die Kosten nicht auf alle umzulegen.

Wir empfehlen, vor der Planung sowohl die örtliche Bauaufsichtsbehörde als auch die Hausverwaltung einzubinden und einen förmlichen WEG-Beschluss herbeizuführen, bevor Planungskosten entstehen.

Wohnfläche, Kosten und Schallschutz

Die Verglasung eines Balkons hat direkte Auswirkungen auf die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Ein offener Balkon wird in der Regel nur zu 25 % der Wohnfläche zugerechnet, ein verglaster Balkon hingegen zu bis zu 50 %. Bei einer Balkonfläche von zehn Quadratmetern bedeutet das einen Zugewinn von 2,5 Quadratmetern anrechenbarer Wohnfläche - ein Faktor, der sich beim Verkauf oder bei der Mietpreisgestaltung bemerkbar macht.

Rechenbeispiel - Nürnberg, 10 m² Balkon, Kaufpreis 4.500 €/m²:

• Vor Verglasung (25 %): 2,5 m² angerechnet = 11.250 Euro rechnerischer Flächenwert
• Nach Verglasung (50 %): 5,0 m² angerechnet = 22.500 Euro rechnerischer Flächenwert
• Differenz: +11.250 Euro Flächenwert, Investitionskosten 6.000-10.000 Euro

Besonders in städtischen Lagen punktet die Verglasung mit verbessertem Schallschutz. Straßenlärm, der bei offenem Balkon ungehindert in die Wohnung dringt, wird durch die Glasflächen - je nach System - um 25-35 Dezibel reduziert.

Praxis-Tipp für Nürnberg und Franken

In Nürnberg gelten für Balkonverglasungen die Vorgaben der Bayerischen Bauordnung (BayBO). Gerade in den Gründerzeitvierteln der Südstadt oder in den Nachkriegsbauten der Nordstadt achtet das Bauordnungsamt verstärkt auf das Fassadenbild. Wir raten dazu, frühzeitig eine Bauvoranfrage zu stellen, bevor Kosten für Detailplanung entstehen.

In Eigentümergemeinschaften rund um Nürnberg beobachten wir, dass einheitliche Verglasungslösungen für alle Balkone eines Gebäudes leichter beschlossen werden als Einzelmaßnahmen. Ein gemeinsames Konzept senkt zudem die Stückkosten je Balkon erheblich - bei zehn Balkonen in einem Mehrfamilienhaus sind Rabatte von 15-25 % gegenüber Einzelaufträgen erreichbar. Wir helfen Eigentümergemeinschaften in der Region bei der Koordination solcher Gemeinschaftsmaßnahmen.

Häufige Fragen zur Balkonverglasung

Brauche ich für eine Balkonverglasung eine Baugenehmigung?

In Bayern ist die Balkonverglasung in den meisten Fällen genehmigungspflichtig, da sie das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes verändert. Für einfachere Systeme und bei Wohngebäuden geringer Höhe kann das vereinfachte Verfahren nach Art. 59 BayBO oder eine Genehmigungsfreistellung in Frage kommen - das ist jedoch im Einzelfall zu prüfen. Die zuständige Bauaufsichtsbehörde - in Nürnberg das Bauordnungsamt (Abt. 603), Bauhof 2 - erteilt im Rahmen einer Bauvoranfrage verbindlich Auskunft über die konkreten Anforderungen. Bei Eigentumswohnungen ist zusätzlich ein WEG-Beschluss erforderlich. Wir empfehlen, beide Genehmigungen parallel anzugehen, um Zeit zu sparen.

Wie wirkt sich die Verglasung auf den Immobilienwert aus?

Eine Balkonverglasung steigert den Wohnkomfort und erhöht die anrechenbare Wohnfläche von 25 % auf bis zu 50 %. Beides wirkt sich positiv auf den Marktwert aus. Bei Mietimmobilien kann die höhere Wohnfläche eine moderate Mietanpassung rechtfertigen, sofern die Verglasung eine Modernisierungsmaßnahme darstellt, die den Gebrauchswert nachhaltig erhöht. Die Modernisierungsumlage beträgt nach § 559 BGB bis zu 8 % der Investitionskosten jährlich. Wichtig: Wenn der Vermieter die Verglasung auf eigene Kosten vornimmt und der Balkonfaktor im Mietvertrag dadurch steigt, muss der Mietvertrag nicht automatisch angepasst werden - es bedarf einer neuen Vereinbarung oder eines Modernisierungsmieterhöhungsschreibens.

Welche laufenden Kosten entstehen nach der Verglasung?

Die laufenden Kosten sind gering. Die Glasflächen sollten ein- bis zweimal jährlich gereinigt werden - bei rahmenlosen Systemen reicht ein handelsübliches Glasreinigungsmittel. Schiebe- und Faltmechanismen benötigen gelegentlich eine Schmierung der Laufschienen mit geeignetem Schienenfett; dies sollte jährlich erfolgen. Rahmenlose Systeme sind wartungsärmer als gerahmte Varianten, da keine Dichtungsgummis ausgetauscht werden müssen. Bei gerahmten Systemen sollten die Gummidichtungen alle fünf bis zehn Jahre erneuert werden, um die Dichtigkeitswirkung zu erhalten. Die jährlichen Wartungskosten liegen bei etwa 100-200 Euro für professionelle Reinigung und Inspektion.

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