Ausbaureserve

Ausbaureserve - Die Ausbaureserve bezeichnet ungenutztes Flächen- oder Raumpotenzial einer Immobilie, das durch bauliche Maßnahmen aktiviert werden kann. Typische Ausbaureserven sind nicht ausgebaute Dachgeschosse, ungenutzte Keller, überdimensionierte Grundstücksflächen oder genehmigungsfähige Aufstockungsmöglichkeiten. Die Ausbaureserve ist ein wichtiger Wertfaktor bei der Immobilienbewertung und kann den Kaufpreis erheblich beeinflussen.

Arten von Ausbaureserven

Je nach Gebäudetyp und Lage kommen verschiedene Ausbaureserven in Betracht:

• Dachgeschossausbau: Nicht ausgebaute Dachböden bieten häufig 30-60 % der darunterliegenden Geschossfläche als potenzielle Wohnfläche. Voraussetzung ist eine ausreichende Firsthöhe (mindestens 2,30 m lichte Höhe über der Hälfte der Grundfläche nach DIN 283) und eine statisch tragfähige Deckenkonstruktion.
• Aufstockung: Die Aufstockung um ein oder zwei Geschosse ist bauplanungsrechtlich möglich, wenn der Bebauungsplan die zusätzliche Höhe und Geschossflächenzahl (GFZ) zulässt und die Statik des Bestandsgebäudes dies hergibt. In der Praxis erfordert dies eine Bauvoranfrage.
• Kellerausbau: Nicht als Wohnraum genutzte Kellergeschosse können - je nach lichter Höhe, Belichtung und Feuchtigkeitssituation - zu Wohn- oder Gewerbeflächen umgebaut werden. Voraussetzung ist in Bayern eine lichte Höhe von mindestens 2,20 m und ausreichende Fensteröffnungen für den Aufenthaltsraum.
• Grundstücksreserve: Bei großen Grundstücken kann durch Realteilung und Neubau auf der abgetrennten Parzelle zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden (s. auch Aufteilung/Realteilung).
• Nutzungsänderung: Gewerblich genutzte Flächen (Läden, Büros) im Erdgeschoss können zu Wohnraum umgenutzt werden, wenn der Bebauungsplan dies zulässt.

Bewertung und wirtschaftliches Potenzial

In der Immobilienbewertung fließt die Ausbaureserve als besonderes objektspezifisches Merkmal in den Verkehrswert ein (ImmoWertV). Ein Gutachter bewertet das zusätzliche Flächenpotenzial abzüglich der geschätzten Ausbaukosten. Entscheidend ist die Genehmigungsfähigkeit: Eine Ausbaureserve hat nur dann wirtschaftlichen Wert, wenn der Ausbau baurechtlich zulässig und technisch umsetzbar ist.

Beispielrechnung - Dachgeschossausbau in Nürnberg-Maxfeld:

Position	Betrag
Ausbaubare Dachfläche	80 m²
Ausbaukosten (inkl. Treppe, Statik, Haustechnik)	2.200 €/m² = 176.000 €
Marktwert der neuen Wohnfläche	5.000 €/m² = 400.000 €
Wertzuwachs nach Ausbau	ca. 224.000 €
Wertansatz im aktuellen Gutachten (Abzüge für Risiko)	ca. 100.000-150.000 € Aufschlag

Die Rendite einer aktivierten Ausbaureserve kann erheblich sein: In städtischen Lagen kosten Dachgeschossausbauten zwischen 1.500 und 2.500 Euro pro Quadratmeter, während die geschaffene Wohnfläche Marktwerte von 3.500 bis 6.000 Euro pro Quadratmeter erzielen kann.

Baurechtliche Voraussetzungen

Bevor eine Ausbaureserve aktiviert werden kann, ist die baurechtliche Zulässigkeit zu prüfen:

• Bebauungsplan: Zulässige GFZ (Geschossflächenzahl), GRZ (Grundflächenzahl), Traufhöhe, Firsthöhe und Dachform bestimmen, was möglich ist
• Abstandsflächen: Eine Aufstockung oder ein Dachausbau mit Dachgauben verändert die Baukörperhöhe und muss die Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO einhalten
• Statik: Bestandsdecken und -fundamente müssen die zusätzlichen Lasten tragen können - ein Statiker muss dies prüfen
• Brandschutz: Neuer Wohnraum im Dachgeschoss erfordert einen gesicherten Fluchtweg (zweiter Rettungsweg) und ggf. eine Sprinkleranlage
• Schallschutz: DIN 4109 schreibt Mindestanforderungen an den Schallschutz zwischen Wohneinheiten vor

Käufer sollten vor dem Erwerb eine Bauvoranfrage stellen, um Planungssicherheit zu erhalten. Eine Bauvoranfrage beim Bauordnungsamt der Stadt Nürnberg kostet 100 bis 500 Euro und schafft verbindliche Klarheit über die Zulässigkeit.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In der Metropolregion Nürnberg bieten insbesondere Mehrfamilienhäuser der 1950er- bis 1970er-Jahre erhebliche Ausbaureserven - viele Dachgeschosse sind nur als Trockenböden genutzt, und die Grundstücke sind für heutige Verhältnisse großzügig bemessen. Wir empfehlen Eigentümern, vor einem geplanten Verkauf prüfen zu lassen, ob eine Ausbaureserve besteht und genehmigungsfähig ist.

Allein der Nachweis einer ausbaufähigen Dachgeschossfläche kann den Verkaufspreis in Stadtteilen wie Maxfeld, Galgenhof oder Schweinau deutlich steigern. Wir erleben regelmäßig, dass Käufer für ein Mehrfamilienhaus mit nachgewiesenem Dachgeschosspotenzial 10-20 % mehr bieten als für ein vergleichbares Objekt ohne diese Reserve.

Bei Eigentumswohnungen in WEGs: Eine Aktivierung der Ausbaureserve (z. B. des gemeinschaftlichen Dachbodens) erfordert die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft und eine Änderung der Teilungserklärung - klären Sie die Mehrheitsverhältnisse im Vorfeld.

Häufig gestellte Fragen

Fließt die Ausbaureserve in den Verkehrswert ein?

Ja, ein Sachverständiger berücksichtigt die Ausbaureserve im Rahmen der Verkehrswertermittlung als besonderes objektspezifisches Merkmal nach ImmoWertV. Bewertet wird das Potenzial abzüglich der geschätzten Realisierungskosten und mit einem Risikoabschlag, der der Unsicherheit über die tatsächliche Genehmigungsfähigkeit Rechnung trägt. Ohne Nachweis der Genehmigungsfähigkeit - also ohne Bauvoranfrage oder Baugenehmigung - wird die Reserve in der Regel nur mit einem deutlichen Abschlag von 30-50 % auf den theoretischen Mehrwert angesetzt. Eine aktuelle Bauvoranfrage, die die Zulässigkeit bestätigt, erhöht den Ansatz erheblich und kann den Verkaufspreis direkt beeinflussen.

Brauche ich eine Baugenehmigung für den Dachausbau?

In Bayern ist der Ausbau eines bestehenden Dachgeschosses zu Wohnzwecken in der Regel genehmigungspflichtig (Art. 55 BayBO), da eine Nutzungsänderung vorliegt und in der Regel auch die Dachkonstruktion verändert wird. Ausnahmen gelten nur für verfahrensfreie Maßnahmen nach Art. 57 BayBO, wie den Einbau einzelner Dachflächenfenster ohne Veränderung der Dachkonstruktion. Der Einbau von Dachgauben, eine Aufstockung oder der erstmalige Ausbau zu Wohnzwecken sind hingegen stets genehmigungspflichtig. Wir empfehlen in jedem Fall eine vorherige Abstimmung mit dem Bauordnungsamt der Stadt Nürnberg (für die Stadtgebiete) oder dem zuständigen Landratsamt (für den Landkreis).

Kann ich eine Ausbaureserve auch bei einer Eigentumswohnung nutzen?

Die Nutzung der Ausbaureserve - etwa der Ausbau eines gemeinschaftlichen Dachbodens zu einer neuen Wohneinheit - erfordert die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft (nach der WEG-Reform 2020 mit qualifizierter Mehrheit möglich, wenn bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums betroffen sind) und in der Regel eine Änderung der Teilungserklärung. Der ausgebaute Bereich muss als neues Sondereigentum begründet werden, was eine notarielle Beurkundung, eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung und eine Grundbucheintragung erfordert. Die Kosten für den Ausbau trägt in der Regel der Eigentümer, dem das neue Sondereigentum zugewiesen wird. Ein entsprechender Beschluss der WEG muss im Vorfeld ausreichend vorbereitet und von der Verwaltung begleitet werden.

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