Anschaffungskosten

Anschaffungskosten - Die Anschaffungskosten einer Immobilie umfassen alle Aufwendungen, die geleistet werden, um das Grundstück oder Gebäude zu erwerben und in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Sie bilden die steuerliche Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung (AfA) und die Berechnung des Veräußerungsgewinns. Die rechtliche Grundlage findet sich in § 6 Abs. 1 Nr. 1 EStG und § 255 Abs. 1 HGB.

Zusammensetzung der Anschaffungskosten

Die Anschaffungskosten setzen sich aus dem Kaufpreis und den Anschaffungsnebenkosten zusammen. Zu den Nebenkosten zählen:

• Grunderwerbsteuer (in Bayern 3,5 % des Kaufpreises)
• Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5-2 % des Kaufpreises, GNotKG)
• Maklerprovision des Käufers (bei vermieteten Objekten als Anschaffungsnebenkosten absetzbar, bei Eigennutzung nicht)
• Gutachterkosten für Bewertungsgutachten vor dem Kauf
• Vermessungskosten bei Grundstücksteilungen oder unklaren Grenzen
• Erschließungsbeiträge, die der Käufer nach dem Kauf übernimmt
• Umbaukosten, die notwendig sind, um die Immobilie in den betriebsbereiten Zustand zu versetzen

Berechnung und steuerliches Rechenbeispiel

Für die Gebäude-AfA ist die Aufteilung in Grund-und-Boden-Anteil (nicht abschreibbar) und Gebäudeanteil (abschreibbar) entscheidend.

Beispiel - Vermietete Eigentumswohnung in Nürnberg-Maxfeld:

Position	Betrag
Kaufpreis	320.000 €
Grunderwerbsteuer (3,5 %)	11.200 €
Notar und Grundbuch (1,8 %)	5.760 €
Maklerprovision Käufer (3,57 % inkl. MwSt.)	11.424 €
Gutachterkosten	800 €
Gesamte Anschaffungskosten	349.184 €
davon Grundstücksanteil (30 %)	104.755 €
davon abschreibungsfähiger Gebäudeanteil (70 %)	244.429 €
Jährliche AfA (2 % bei Baujahr vor 1925)	4.889 €

Der Grundstücksanteil variiert je nach Lage erheblich - in gefragten Nürnberger Stadtteilen wie Erlenstegen oder Maxfeld kann er 40-50 % ausmachen, in Randlagen der Metropolregion nur 15-25 %. Die Aufteilung kann im Kaufvertrag vereinbart, nach dem BMF-Aufteilungsschreiben (Sachwertverfahren) oder durch ein Sachverständigengutachten ermittelt werden. Das Finanzamt prüft die vereinbarte Aufteilung kritisch, wenn sie deutlich vom Verkehrswert abweicht.

Abgrenzung zu Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand

Aufwendungen nach dem Kauf sind entweder Erhaltungsaufwand (sofort abzugsfähig als Werbungskosten) oder Herstellungskosten (nur über AfA abschreibbar). Die Abgrenzung hat erhebliche steuerliche Auswirkungen. Besonders relevant ist die sogenannte Drei-Jahres-Regel (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG): Übersteigen Instandhaltungs- und Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (netto), gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten und werden der AfA zugeschlagen - statt sofort abzugsfähig zu sein.

Ebenfalls als Herstellungskosten (und nicht als Anschaffungskosten) gelten Aufwendungen, durch die wesentliche neue Gebäudeteile entstehen oder das Gebäude erheblich erweitert wird. Diese sind zwar auch abschreibungsfähig, aber gesondert zu aktivieren.

Anschaffungskosten bei Schenkung und Erbschaft

Wer eine Immobilie geschenkt oder geerbt bekommt, tritt steuerlich in die Fußstapfen des Rechtsvorgängers: Die Anschaffungskosten sind die historischen Kosten des ursprünglichen Käufers. Das bedeutet, dass ein hoch bewertetes geerbtes Objekt häufig nur noch einen geringen oder gar keinen Restabschreibungsbetrag hat - die AfA läuft weiter auf der ursprünglichen Bemessungsgrundlage. Wer über den Erbfall Gestaltungsspielraum hat (z. B. beim Kauf aus einer Erbengemeinschaft), kann durch einen entgeltlichen Erwerb zu Verkehrswert eine neue, höhere AfA-Bemessungsgrundlage erzielen.

Praxis-Tipp für Nürnberg und die Metropolregion

Wir empfehlen Kapitalanlegern, die Anschaffungskosten und die geplanten Renovierungskosten vor dem Kauf gemeinsam mit einem Steuerberater durchzurechnen. Die 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten kann bei Altbauten in Nürnberg schnell überschritten werden - ein typisches Gründerzeitgebäude in Gostenhof oder der Südstadt erfordert nach dem Kauf häufig umfangreiche Investitionen in Elektrik, Heizung oder Bäder, die zusammen deutlich über der Schwelle liegen.

Besondere Aufmerksamkeit verdient die Aufteilung Grund und Boden / Gebäude im Kaufvertrag: Je höher der Gebäudeanteil, desto größer die jährliche AfA und damit der Steuereffekt. In Nürnberg-Innenstadt-Lagen ist es argumentierbar, den Grundstücksanteil realistisch abzubilden - eine zu aggressive Verschiebung zugunsten des Gebäudeanteils wird vom Finanzamt jedoch korrigiert.

Häufig gestellte Fragen

Gehört die Maklerprovision zu den Anschaffungskosten?

Bei vermieteten Immobilien ja - die Käuferprovision ist eine Anschaffungsnebenkosten und erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage des Gebäudes. Bei Eigennutzung ist die Maklerprovision steuerlich nicht relevant, da kein Werbungskostenabzug besteht. Wichtig: Seit dem Bestellerprinzip im Wohnungsmietrecht gilt die Käuferprovision für den Immobilienkauf weiterhin, wurde aber durch das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten (2020) auf maximal 50 % der Gesamtprovision begrenzt, sofern der Verkäufer ebenfalls einen Makler beauftragt hat. In Bayern liegt die marktübliche Gesamtprovision bei 7,14 % inkl. MwSt., die hälftig geteilt wird - der Käufer zahlt also typischerweise 3,57 % inkl. MwSt.

Wie wird die Grunderwerbsteuer steuerlich behandelt?

Die Grunderwerbsteuer gehört zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht die steuerliche Bemessungsgrundlage. Bei Vermietung wird sie anteilig auf Gebäude und Grund und Boden verteilt; der Gebäudeanteil ist über die AfA abschreibungsfähig, der Grundstücksanteil hingegen nicht. Da Bayern mit 3,5 % den bundesweit niedrigsten Grunderwerbsteuersatz hat, fällt dieser Unterschied im Vergleich zu anderen Bundesländern (bis zu 6,5 % z. B. in NRW oder Schleswig-Holstein) spürbar geringer aus. Bei einer Nürnberger Immobilie mit 300.000 Euro Kaufpreis beträgt die Grunderwerbsteuer 10.500 Euro.

Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?

Übersteigen Instandhaltungs- und Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Grund und Boden, netto ohne Umsatzsteuer), werden sie steuerlich als Herstellungskosten behandelt und müssen über die AfA abgeschrieben werden - statt sofort als Werbungskosten abzugsfähig zu sein. Dabei gilt die Grenze für den Gesamtbetrag: Schon ein Euro über der Schwelle führt dazu, dass alle Kosten der ersten drei Jahre als anschaffungsnahe Herstellungskosten qualifiziert werden. Ausgenommen sind jährlich üblich anfallende Erhaltungsarbeiten (z. B. Streichen) sowie Aufwendungen für Erweiterungen.

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