Vorabnahme

Vorabnahme - Die Vorabnahme (auch Vorbegehung oder begehungsweise Prüfung) ist eine informelle Besichtigung des Bauwerks vor der offiziellen Schlussabnahme. Sie dient dazu, erkennbare Mängel frühzeitig zu identifizieren, damit der Bauunternehmer sie vor der Schlussabnahme beseitigen kann. Die Vorabnahme hat keine rechtliche Wirkung - sie löst weder die Gewährleistungsfrist noch den Gefahrübergang aus.

Ablauf und Zweck

Die Vorabnahme wird in der Regel zwei bis vier Wochen vor der geplanten Schlussabnahme durchgeführt. Der Bauherr - idealerweise begleitet von einem Bausachverständigen - begeht das Bauwerk systematisch und erstellt eine detaillierte Mängelliste. Diese wird dem Bauunternehmer schriftlich übergeben; er erhält bis zur Schlussabnahme Zeit, die aufgelisteten Mängel zu beseitigen.

Das Ziel ist eine mängelfreie Schlussabnahme: Sind alle Mängel vor dem Abnahmetermin behoben, kann die Schlussabnahme reibungslos erklärt werden. Der Bauherr muss dann keine Mängelvorbehalte ins Abnahmeprotokoll aufnehmen, was den weiteren Prozess erheblich vereinfacht. Eine Abnahme mit umfangreichen Vorbehalten ist zwar rechtlich möglich, führt aber häufig zu Streitigkeiten über Art, Umfang und Zeitpunkt der Nachbesserung.

Typische Punkte, die bei einer Vorabnahme geprüft werden: Gefälleausbildung auf Balkonen und Terrassen (Wasserablauf), Fugen und Anschlüsse an Fenster und Türen (Luftdichtheit, Wärmebrücken), Qualität von Putz und Fliesenarbeiten (Risse, Unebenheiten), Funktionsprüfung von Fenstern, Türen und Toren, elektrische Anlage (Sicherungskasten, Steckdosen, Schalter), Heizungsanlage (Heizkörper, Thermostate, Heizkreisverteilung) und Sanitäranlage (Druckprüfung, Dichtigkeitstest).

Rechtliche Einordnung

Die Vorabnahme ist keine Abnahme im Sinne des § 640 BGB - sie löst keine Rechtswirkungen aus. Insbesondere beginnt die Gewährleistungsfrist nicht zu laufen (5 Jahre nach BGB, 4 Jahre nach VOB/B), die Beweislast kehrt sich nicht um, und der Vergütungsanspruch des Unternehmers wird nicht fällig.

Es ist wichtig, dies klar zu kommunizieren und im Protokoll schriftlich festzuhalten: Das Protokoll der Vorabnahme sollte ausdrücklich als „Begehung vor der Abnahme ohne Abnahmewirkung” gekennzeichnet werden. Andernfalls könnte der Bauunternehmer in einem späteren Streit argumentieren, dass eine konkludente (stillschweigende) Abnahme stattgefunden hat - mit der Folge, dass Gewährleistungsfristen bereits zu laufen begonnen hätten und der Bauherr Mängel, die er bei der Begehung erkannt hat, nicht mehr rügen kann.

Sachverständiger bei der Vorabnahme

Die Hinzuziehung eines Bausachverständigen zur Vorabnahme ist eine der sinnvollsten Investitionen im gesamten Bauprozess. Ein erfahrener Sachverständiger erkennt Mängel, die einem Laien nicht auffallen - oder die der Bauunternehmer im Interesse des zügigen Abschlusses gerne übersehen würde. Dazu gehören:

Bautechnische Mängel wie unzureichende Dämmung an Wärmebrücken (Balkonsimse, Fensterlaibungen), fehlerhafte Wandanschlüsse von Dampfsperren oder Luftdichtheitsschichten, nicht normgerechte Abdichtungen im Nassbereich und Abweichungen von der Baugenehmigung.

Handwerkliche Mängel wie nicht toleranzgerechte Spaltmaße, unebene Putzflächen, unsachgemäße Fliesenverlegung oder nicht fluchtgerechte Deckenverkleidungen.

Funktionsmängel wie defekte Elektroinstallationen, Druckverluste in der Wasserleitung oder nicht kalibrierte Thermostate.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg

Wir empfehlen Bauherren in der Metropolregion Nürnberg, grundsätzlich eine Vorabnahme mit Sachverständigem durchzuführen - die Kosten von ca. 400 bis 800 Euro sind gut investiert. In Nürnberg und Umgebung gibt es zahlreiche öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Schäden an Gebäuden, die solche Begehungen durchführen. Achten Sie darauf, einen Sachverständigen zu wählen, der unabhängig vom Bauunternehmer ist und keine wirtschaftlichen Verbindungen zu diesem hat.

Führen Sie die Vorabnahme bei Tageslicht durch und prüfen Sie alle Räume systematisch nach einer vorbereiteten Checkliste. Erstellen Sie die Mängelliste mit Fotos, Raumzuordnung und konkreter Beschreibung des Mangels und übergeben Sie sie dem Bauunternehmer schriftlich - per Einschreiben oder E-Mail mit Lesebestätigung - mit einer angemessenen Fristsetzung zur Nachbesserung (typisch: zwei bis vier Wochen vor dem Abnahmetermin).

Häufig gestellte Fragen

Muss der Bauunternehmer einer Vorabnahme zustimmen?

Nein, die Vorabnahme ist kein gesetzlich geregeltes Verfahren - der Bauunternehmer ist nicht verpflichtet, daran teilzunehmen. In der Praxis stimmen seriöse Unternehmer jedoch zu, da eine mängelfreie Abnahme in ihrem eigenen Interesse liegt: Sie erhalten schneller ihre Schlusszahlung und vermeiden kostspielige Nachbesserungen in der Gewährleistungsphase. Im Bauvertrag kann eine Vorabnahme als vertraglich vereinbartes Verfahren festgelegt werden. Weigert sich der Unternehmer, können Sie die Begehung auch ohne seine Beteiligung durchführen und die Mängelliste schriftlich übermitteln.

Was passiert mit Mängeln, die bei der Vorabnahme nicht erkannt werden?

Mängel, die bei der Vorabnahme übersehen werden, können bei der Schlussabnahme noch als Vorbehalt ins Abnahmeprotokoll aufgenommen werden - und zwar auch dann, wenn sie hätten erkannt werden können. Und auch nach der Schlussabnahme können verdeckte Mängel innerhalb der Gewährleistungsfrist (5 Jahre nach BGB, 4 Jahre nach VOB/B) gerügt werden. Die Vorabnahme ist keine Abnahme - übersehene Mängel gehen nicht verloren. Allerdings ist die Beweislage nach der Schlussabnahme schwieriger, da sich die Beweislast umkehrt: Der Bauherr muss dann beweisen, dass der Mangel bereits bei Abnahme vorlag.

Kann die Vorabnahme die Schlussabnahme ersetzen?

Nein, auf keinen Fall. Die Vorabnahme hat keine rechtlichen Wirkungen und ersetzt nicht die formale Schlussabnahme. Erst mit der Schlussabnahme beginnt die Gewährleistungsfrist, wird der Vergütungsanspruch des Unternehmers fällig und geht die Gefahr des zufälligen Untergangs auf den Bauherrn über. Führen Sie nach der Vorabnahme und der vollständigen Mängelbeseitigung immer eine separate, formale Schlussabnahme mit schriftlichem Abnahmeprotokoll durch - und lassen Sie sich durch keinen Unternehmer davon abbringen.

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