Untermiete

Untermiete - Untermiete bezeichnet ein Mietverhältnis, bei dem ein Hauptmieter seine Wohnung ganz oder teilweise an eine dritte Person weitervermietet. Die rechtliche Grundlage bildet § 540 BGB, wonach der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt ist, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen.

Rechtliche Grundlagen und Voraussetzungen

Der Hauptmieter benötigt für jede Form der Untervermietung die ausdrückliche Erlaubnis seines Vermieters. Diese Erlaubnis kann im Mietvertrag bereits enthalten sein, muss aber häufig gesondert eingeholt werden. Erteilt der Vermieter die Genehmigung, entsteht zwischen Hauptmieter und Untermieter ein eigenständiges Mietverhältnis. Der Hauptmieter wird in dieser Konstellation zum Vermieter des Untermieters, bleibt aber gegenüber seinem eigenen Vermieter weiterhin voll verantwortlich.

Nach § 553 BGB hat der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte entsteht. Ein berechtigtes Interesse liegt etwa vor, wenn sich die persönlichen oder wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters wesentlich verändert haben, etwa durch Trennung vom Partner, finanzielle Engpässe oder den Wunsch, eine Wohngemeinschaft zu gründen. Der Vermieter darf die Zustimmung nur verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, die Wohnung dadurch übermäßig belegt würde oder ihm die Untervermietung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.

Vermietet der Hauptmieter ohne Erlaubnis unter, liegt ein vertragswidriger Gebrauch vor. Der Vermieter kann den Mieter abmahnen und bei Fortsetzung des Verstoßes das Mietverhältnis fristlos kündigen. Die unerlaubte Untervermietung zählt zu den häufigsten Kündigungsgründen im Mietrecht und wird von Gerichten konsequent als schwerwiegende Pflichtverletzung gewertet.

Pflichten und Haftung im Untermietverhältnis

Im Untermietverhältnis trägt der Hauptmieter gegenüber dem Eigentümer die volle Verantwortung - auch für Schäden, die der Untermieter verursacht. Zahlt der Untermieter seine Miete nicht, muss der Hauptmieter trotzdem seinen eigenen Mietvertrag bedienen. Diese Haftungsstruktur ist ein wesentlicher Grund, warum Vermieter die Identität und Bonität des Untermieters kennen und genehmigen möchten. Für den Untermieter selbst gilt: Er hat einen Anspruch auf vertragsgemäße Nutzung der Untermietwohnung und kann Mängel beim Hauptmieter rügen - denn dieser ist sein Vertragspartner. Der Eigentümer haftet gegenüber dem Untermieter grundsätzlich nicht direkt.

Sonderfall Kurzzeitvermietung und WG

Die Untervermietung über Plattformen wie Airbnb oder ähnliche Portale unterliegt besonderen Regeln. Eine gewerbliche Kurzzeitvermietung geht in der Regel über den vertraglich vereinbarten Wohnzweck hinaus und erfordert nicht nur die Zustimmung des Vermieters, sondern vielfach auch eine Genehmigung der Gemeinde. In vielen bayerischen Städten gelten darüber hinaus Zweckentfremdungssatzungen, die eine solche Nutzung einschränken oder genehmigungspflichtig machen.

Bei der Gründung einer Wohngemeinschaft handelt es sich ebenfalls um eine Form der Untervermietung. Zieht ein Mitbewohner in die Wohnung des Hauptmieters ein, muss der Vermieter zustimmen. Der Anspruch auf Erlaubnis nach § 553 BGB greift hier regelmäßig, sofern die Wohnung nicht übermäßig belegt wird.

Praxis-Tipp für Nürnberg und die Metropolregion

In Nürnberg gilt seit 2019 eine Zweckentfremdungssatzung, die die kurzzeitige Vermietung von Wohnraum über Plattformen wie Airbnb reguliert. Wer seine Wohnung oder Teile davon regelmäßig als Ferienwohnung anbieten möchte, benötigt eine Genehmigung der Stadt Nürnberg. Verstöße können mit empfindlichen Bußgeldern geahndet werden.

Wir empfehlen Mietern in der Metropolregion, die Untermieterlaubnis immer schriftlich beim Vermieter einzuholen und dabei den Namen des Untermieters, den betroffenen Wohnungsteil und die geplante Dauer anzugeben. So schaffen beide Seiten klare Verhältnisse und vermeiden spätere Auseinandersetzungen. Eigentümer, die ihre vermietete Wohnung vor unerlaubter Untervermietung schützen möchten, sollten den Mietvertrag mit einer klaren Regelung zur Untervermietung versehen, regelmäßige Besichtigungen wahrnehmen und bei Verdachtsfällen zeitnah reagieren.

Häufige Fragen zur Untermiete

Darf der Vermieter die Untermiete grundsätzlich verbieten?

Ein pauschales Verbot der Untervermietung im Mietvertrag ist unwirksam, wenn es sich auf die teilweise Überlassung der Wohnung bezieht. Der Mieter hat bei berechtigtem Interesse nach § 553 BGB einen gesetzlichen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis. Für die vollständige Überlassung der Wohnung an Dritte besteht dieser Anspruch allerdings nicht.

Kann der Vermieter einen Untermietzuschlag verlangen?

Ja, der Vermieter darf die Erlaubnis zur Untervermietung von der Zahlung eines angemessenen Zuschlags abhängig machen, sofern ihm die Untervermietung sonst nicht zumutbar wäre. Die Höhe richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. In der Praxis liegen Untermietzuschläge häufig zwischen 10 und 20 Prozent der anteiligen Miete.

Welche Rechte hat der Untermieter bei Kündigung des Hauptmietvertrags?

Endet das Hauptmietverhältnis, verliert auch der Untermietvertrag seine Grundlage. Der Untermieter hat gegenüber dem Eigentümer grundsätzlich kein eigenständiges Recht auf Fortsetzung des Mietverhältnisses. Er muss die Wohnung räumen, wenn der Hauptmieter auszieht. Es empfiehlt sich daher, den Untermieter über die Abhängigkeit vom Hauptmietvertrag aufzuklären und im Untermietvertrag eine klare Regelung für den Fall der Beendigung des Hauptmietverhältnisses zu treffen.

Darf der Hauptmieter die Untermiete teurer ansetzen als seine eigene Kaltmiete?

Das ist rechtlich möglich, aber mit Einschränkungen. Der Untermieter zahlt für einen Teil der Wohnung in der Regel eine anteilige Miete. Wenn der Hauptmieter einen überproportional hohen Anteil verlangt, kann dies als Mietwucher (§ 291 StGB) oder als Verstoß gegen das Wucherverbot (§ 138 BGB) gewertet werden, wenn der Preis die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 % übersteigt. In der Praxis ist ein leichter Aufschlag gegenüber der anteiligen Kaltmiete - etwa für möblierte Zimmer - üblich und rechtlich unbedenklich. Wer deutlich über der Vergleichsmiete liegt, sollte dies rechtlich prüfen lassen.

Untermiete und Mietpreisbremse

Dort, wo eine Mietpreisbremse gilt - in Nürnberg besteht eine entsprechende Verordnung für Neuvermietungen - stellt sich die Frage, ob auch Untermieten der Mietpreisbremse unterliegen. Nach herrschender Rechtsauffassung gilt die Mietpreisbremse nur für Mietverhältnisse zwischen Eigentümer und Mieter, nicht für das Untermietverhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter. Das bedeutet: Im Untermietbereich ist mehr Spielraum bei der Preisgestaltung vorhanden. Dennoch sollte die Miethöhe marktgerechten Grundsätzen folgen, um Mietwucher-Vorwürfe zu vermeiden. Vermieter, die Wohnungen mit Untermiete erwerben oder verwalten, sollten im Rahmen der Mietrechtsberatung klären lassen, ob bestehende Untermietverhältnisse ordnungsgemäß genehmigt und dokumentiert sind.

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