Verwalterbestellung

Verwalterbestellung - Die Verwalterbestellung ist der Beschluss einer Wohnungseigentümerversammlung, durch den ein WEG-Verwalter für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bestellt wird. Sie bildet die Grundlage für die ordnungsgemäße Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft und ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt.

Ablauf und rechtliche Grundlagen

Die Bestellung des Verwalters erfolgt durch Beschluss der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, Kandidaten vorzuschlagen. In der Praxis werden häufig mehrere Angebote professioneller Hausverwaltungen eingeholt und in der Versammlung verglichen, bevor abgestimmt wird.

Seit der WEG-Reform 2020 (in Kraft getreten am 1. Dezember 2020) haben Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Die Zertifizierung erfolgt durch eine Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer (IHK) und weist nach, dass der Verwalter über die erforderlichen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder einzelne Eigentümer verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird - auch gegen den Willen der Mehrheit. Ein nicht zertifizierter Verwalter kann weiterhin bestellt werden, wenn alle Eigentümer damit einverstanden sind (einstimmig).

Die Laufzeit der Bestellung ist gesetzlich begrenzt: Bei der Erstbestellung eines Verwalters darf der Zeitraum drei Jahre nicht überschreiten, bei Wiederbestellungen sind maximal fünf Jahre zulässig. Diese Beschränkung schützt die Eigentümer vor einer zu langen Bindung an einen Verwalter, dessen Leistung sich als unzureichend erweist.

Bestellungsbeschluss und Verwaltervertrag

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen dem Bestellungsbeschluss und dem Verwaltervertrag. Der Bestellungsbeschluss begründet das organschaftliche Verhältnis und verleiht dem Verwalter die Befugnis, für die Gemeinschaft zu handeln. Er ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung. Der Verwaltervertrag regelt dagegen die schuldrechtlichen Beziehungen - Vergütung, Leistungsumfang und Haftungsfragen. Beide Rechtsakte sind voneinander unabhängig und müssen jeweils gesondert beschlossen werden.

In der Praxis wird der Verwaltervertrag häufig zusammen mit dem Bestellungsbeschluss auf der Eigentümerversammlung abgestimmt. Es empfiehlt sich, den Verwaltervertrag vor der Versammlung an alle Eigentümer zu versenden, damit sie den Umfang der beauftragten Leistungen und die Vergütung kennen. Ein Verwaltervertrag ohne entsprechenden Bestellungsbeschluss oder umgekehrt ist rechtlich problematisch und sollte vermieden werden.

Abberufung und Pflichten des Verwalters

Die Abberufung des Verwalters kann durch die Eigentümerversammlung jederzeit mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Ein wichtiger Grund ist dafür seit der WEG-Reform nicht mehr erforderlich - die Eigentümer müssen ihre Entscheidung also nicht begründen. Der Verwaltervertrag endet in diesem Fall spätestens sechs Monate nach der Abberufung, sofern keine kürzere Frist vereinbart wurde.

Zu den wesentlichen Pflichten des Verwalters gehören: Einberufung und Durchführung der Eigentümerversammlung, Aufstellung des Wirtschaftsplans, Erstellung der Jahresabrechnung, Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder (Instandhaltungsrücklage, Hausgeldkonten), Durchsetzung der Hausordnung und Beauftragung notwendiger Instandhaltungsmaßnahmen. Seit der WEG-Reform hat der Verwalter zudem erweiterte Befugnisse für Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung, die er ohne gesonderten Beschluss der Eigentümerversammlung durchführen kann (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG).

Der Verwalter unterliegt einer strengen Treuepflicht gegenüber der Gemeinschaft: Er darf keine Interessenkonflikte eingehen, keine Provisionen von Handwerkern annehmen und muss Gemeinschaftsgelder streng von eigenem Vermögen trennen. Verstöße können zur Schadensersatzpflicht und zur Abberufung führen.

Praxis-Tipp für Nürnberg und die Metropolregion

Der Markt für WEG-Verwaltungen in Nürnberg und der Metropolregion ist angespannt. Viele Verwaltungen nehmen keine neuen Objekte mehr an, insbesondere kleinere Gemeinschaften mit weniger als zehn Einheiten haben Schwierigkeiten, einen Verwalter zu finden. Wir empfehlen Eigentümergemeinschaften, frühzeitig - mindestens sechs Monate vor Ablauf der bestehenden Bestellung - mit der Suche nach einem neuen oder der Verhandlung mit dem bisherigen Verwalter zu beginnen.

Die Verwaltervergütung liegt in der Metropolregion Nürnberg je nach Objektgröße und Leistungsumfang zwischen 25 und 40 Euro pro Einheit und Monat für die WEG-Verwaltung. Bei der Auswahl sollten Eigentümer neben dem Preis auf die IHK-Zertifizierung, lokale Erfahrung, nachweisbare Referenzen aus vergleichbaren Anlagen und eine ausreichende Vermögensschadenhaftpflichtversicherung achten. Wir unterstützen Eigentümer bei der Einschätzung, ob Verwalterleistungen und Vergütung marktüblich sind, und begleiten auf Wunsch die Ausschreibung und die Auswahl.

Häufige Fragen zur Verwalterbestellung

Kann eine WEG auch ohne Verwalter existieren?

Grundsätzlich ja, eine gesetzliche Pflicht zur Bestellung eines Verwalters besteht nicht. Allerdings hat jeder einzelne Eigentümer einen Anspruch darauf, dass ein Verwalter bestellt wird, und kann dies notfalls gerichtlich durchsetzen. In der Praxis ist eine Verwaltung ohne professionellen Verwalter nur bei sehr kleinen Gemeinschaften mit zwei oder drei Einheiten praktikabel, wenn sich die Eigentümer die Aufgaben einvernehmlich teilen. Bei Gemeinschaften ab fünf Einheiten empfehlen wir grundsätzlich eine professionelle Verwaltung.

Was passiert, wenn die Eigentümerversammlung keinen Verwalter bestellt?

Kommt kein Beschluss zustande, kann jeder Eigentümer beim Amtsgericht die Bestellung eines Verwalters im Wege der einstweiligen Verfügung oder durch Beschlussersetzungsklage beantragen (§ 44 Abs. 1 WEG). Das Gericht bestellt dann einen Verwalter, wenn die ordnungsgemäße Verwaltung dies erfordert. Die Kosten des Verfahrens trägt in der Regel die Gemeinschaft. In Nürnberg ist das Amtsgericht Nürnberg zuständig.

Worauf sollte man bei der Auswahl des Verwalters achten?

Entscheidend sind die IHK-Zertifizierung (seit 2023 auf Verlangen verpflichtend), eine ausreichende Vermögensschadenhaftpflichtversicherung (mindestens 1 Million Euro Deckungssumme), Erfahrung mit vergleichbaren Objekten in der Region sowie transparente Vertragsbedingungen. Wir empfehlen, mindestens drei Angebote einzuholen und die Leistungsverzeichnisse genau zu vergleichen - der Grundpreis deckt oft nicht alle Tätigkeiten ab, und Sonderleistungen (Eigentümerwechsel, außerordentliche Versammlungen, Bauüberwachung) werden zusätzlich berechnet.

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