Wiedervermietung

Wiedervermietung - Die Wiedervermietung bezeichnet die erneute Vermietung einer Wohnung oder Gewerbeeinheit nach dem Auszug des bisherigen Mieters. Sie umfasst die Wohnungsübergabe, eventuelle Renovierung, Neuvermietungsstrategie und den Abschluss eines neuen Mietvertrags. Bei der Wiedervermietung gelten seit 2015 in vielen Städten die Regelungen der Mietpreisbremse (§ 556d BGB), die die zulässige Miethöhe bei Neuvermietung begrenzen. Eine professionell durchgeführte Wiedervermietung minimiert Leerstandszeiten, maximiert die erzielbare Miete und schützt den Vermieter vor rechtlichen Risiken.

Mietpreisbremse und zulässige Miethöhe

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Wiedervermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10 % übersteigen. Nürnberg gehört seit der bayerischen Mieterschutzverordnung zu den Gebieten mit Mietpreisbremse - die aktuelle Verordnung gilt bis 31. Dezember 2025, eine Verlängerung ist wahrscheinlich.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse gelten für:

• Neubauten: Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014 - für diese Wohnungen gilt die Mietpreisbremse nicht
• Umfassend modernisierte Wohnungen: Investitionen von mindestens einem Drittel der Neubaukosten - dann kann die Marktmiete ohne Bremse verlangt werden
• Bestandsschutz: Lag die Vormiete bereits über der zulässigen Grenze, darf diese Miethöhe beibehalten werden

Vermieter müssen dem neuen Mieter auf Verlangen unaufgefordert die Vormiete offenlegen. Verstöße gegen die Mietpreisbremse führen nicht zur Unwirksamkeit des Mietvertrags, aber der Mieter kann die zu viel gezahlte Miete rückwirkend zurückfordern, nachdem er den Verstoß gerügt hat - und zwar für die gesamte Mietdauer ab Rüge. Wir empfehlen daher dringend, die zulässige Miete vor Abschluss des neuen Mietvertrags präzise zu berechnen und zu dokumentieren.

Prozess der strukturierten Wiedervermietung

Eine professionell durchgeführte Wiedervermietung umfasst folgende Schritte:

1. Wohnungsübergabe mit dem ausziehenden Mieter: Übergabeprotokoll, Zählerablesung (Strom, Gas, Wasser, Heizung), Schlüsselrückgabe, Kautionsabrechnung innerhalb von 6 Monaten nach Auszug
2. Zustandsbewertung und Renovierungsplanung: Prüfung von Schönheitsreparaturen (Kosten ca. 2.000-8.000 Euro bei einer 3-Zimmer-Wohnung), Prüfung auf Substanzschäden, die vom ausgezogenen Mieter zu ersetzen sind
3. Energieausweis: Pflicht bei Neuvermietung - bei Fehlen drohen Bußgelder bis 15.000 Euro; der Energieausweis muss bereits bei der Besichtigung vorgelegt werden
4. Professionelle Exposé-Erstellung: Hochwertige Fotos (ggf. professioneller Fotograf), aktueller Grundriss, vollständige Pflichtangaben (Mietpreise, Energieausweis-Kennwert, Courtage)
5. Inserate auf Portalen: ImmoScout24, Immowelt, Immonet (Kosten ca. 50-200 Euro/Monat), ggf. ergänzt durch Social-Media-Bewerbung
6. Besichtigungen und Mieterauswahl: Bonitätsprüfung (SCHUFA-Auskunft, Einkommensnachweise, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung), Selbstauskunft
7. Neuer Mietvertrag: Schriftliche Vereinbarung aller wesentlichen Konditionen, Übergabe an den neuen Mieter mit neuem Übergabeprotokoll

Der typische Leerstand bei Wiedervermietung beträgt in nachgefragten Lagen 2-4 Wochen, in weniger begehrten Lagen 1-3 Monate.

Betriebskostenabrechnung beim Mieterwechsel

Beim Mieterwechsel innerhalb eines Abrechnungsjahres entsteht ein abrechnungstechnischer Sonderfall: Die Betriebskostenabrechnung muss für den Zeitraum der Bewohnung des ausziehenden Mieters anteilig erstellt werden. Hierbei sind verbrauchsabhängige Kosten (Heizung, Warmwasser) per Zählerstand aufzuteilen, verbrauchsunabhängige Kosten (Grundsteuer, Versicherung) nach Zeitanteilen. Eine fehlerhafte Aufteilung kann zu Nachzahlungsansprüchen führen - wir empfehlen, eine Zwischenablesung am Übergabetag verbindlich im Übergabeprotokoll festzuhalten.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg

Wir empfehlen Vermietern in Nürnberg, die Wiedervermietung strategisch vorzubereiten: Prüfen Sie anhand des Nürnberger Mietspiegels die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung und kalkulieren Sie die maximal zulässige Miete unter Beachtung der Mietpreisbremse. In begehrten Stadtteilen wie St. Johannis, Gostenhof oder Maxfeld ist die Nachfrage hoch und der Leerstand minimal - hier lohnt sich eine professionelle Mieterauswahl besonders, um langfristig zuverlässige Mieter zu finden.

In Stadtteilen mit höherem Angebot wie Langwasser oder Kornburg empfehlen wir, den Zustand der Wohnung vor der Wiedervermietung aufzuwerten (frischer Anstrich, moderne Armaturen), um die Vermarktungszeit zu verkürzen. Wir übernehmen den gesamten Wiedervermietungsprozess - von der Mietpreisermittlung bis zur Schlüsselübergabe an den neuen Mieter - und garantieren rechtssichere Mietverträge, die sowohl der Mietpreisbremse als auch der aktuellen Rechtsprechung entsprechen.

Häufig gestellte Fragen

Wie schnell muss ich nach dem Auszug wiedervermieten?

Es gibt keine gesetzliche Pflicht, eine Wohnung innerhalb einer bestimmten Frist wiederzuvermieten. Allerdings können Leerstandskosten (Grundsteuer, Hausgeld, Versicherung, Kreditraten) bei längerer Vakanz erheblich sein - bei einer typischen 3-Zimmer-Wohnung in Nürnberg fallen monatlich ca. 400-800 Euro Fixkosten an. Steuerlich können Leerstandszeiten problematisch werden: Das Finanzamt erkennt Werbungskosten nur an, wenn eine nachweisbare Vermietungsabsicht besteht. Wir empfehlen, bereits während der Kündigungsfrist mit der Vermarktung zu beginnen.

Muss ich bei der Wiedervermietung die Mietpreisbremse beachten?

Ja, in Nürnberg gilt die Mietpreisbremse nach § 556d BGB. Die Miete bei Wiedervermietung darf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen bestehen bei Neubauten, umfassend modernisierten Wohnungen und wenn die Vormiete bereits höher war (Bestandsschutz). Modernisierungskosten können bis zu 8 % jährlich auf die Miete umgelegt werden (§ 559 BGB), was auch bei Wiedervermietung die zulässige Miete erhöhen kann. Wir berechnen die maximal zulässige Miete auf Basis des Nürnberger Mietspiegels und dokumentieren die Berechnung rechtssicher.

Welche Unterlagen sollte ich von neuen Mietern verlangen?

Für eine fundierte Mieterauswahl empfehlen wir folgende Unterlagen: SCHUFA-Bonitätsauskunft (nicht älter als 3 Monate), Einkommensnachweise der letzten 3 Monate (Gehaltsabrechnungen oder Steuerbescheide bei Selbstständigen), eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters, eine Kopie des Personalausweises sowie eine ausgefüllte Selbstauskunft des Mietinteressenten. Unzulässig sind Fragen nach Schwangerschaft, Familienplanung, Religionszugehörigkeit oder Parteizugehörigkeit - diese verstoßen gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG). Die Daten abgelehnter Bewerber müssen nach spätestens 6 Monaten gelöscht werden (DSGVO).

Was ist bei einer Zwischenvermietung zu beachten?

Wenn eine Wohnung nur befristet vermietet werden soll (z. B. während einer geplanten Renovierung im Anschluss), ist nur ein Zeitmietvertrag nach § 575 BGB wirksam - dieser setzt ein berechtigtes Interesse des Vermieters voraus (Eigenbedarf, geplante Sanierung, Verkauf). Ohne ausreichenden Grund ist der Zeitmietvertrag unwirksam und gilt als unbefristeter Mietvertrag. Wir beraten Sie, welche Vertragsform für Ihre konkrete Situation rechtssicher ist.

Zurück zum Immobilien-Lexikon.