Vergleichsmiete

Vergleichsmiete - Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Mietpreis, der für vergleichbare Wohnungen (Lage, Größe, Ausstattung, Baujahr, energetischer Zustand) in einer Gemeinde üblicherweise gezahlt wird. Sie bildet die Grundlage für Mieterhöhungen (§ 558 BGB), die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) und die Bewertung von Mietimmobilien. Die Vergleichsmiete wird im qualifizierten Mietspiegel, in Mietdatenbanken oder durch Sachverständigengutachten ermittelt.

Ermittlung der Vergleichsmiete

Die Vergleichsmiete kann auf vier Wegen nachgewiesen werden (§ 558a BGB): Qualifizierter Mietspiegel - das verlässlichste Instrument, das auf einer wissenschaftlichen Erhebung der tatsächlich gezahlten Mieten basiert. Einfacher Mietspiegel - eine Übersicht ohne wissenschaftliche Methodik. Mietdatenbank - eine fortlaufend geführte Sammlung von Mietdaten. Sachverständigengutachten - ein Gutachter ermittelt die Vergleichsmiete anhand von Vergleichsobjekten. In der Praxis ist der qualifizierte Mietspiegel das Standardinstrument - er wird alle 2 Jahre aktualisiert und hat vor Gericht eine hohe Beweiskraft.

Mit der Mietspiegelreform 2022 wurde die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern zur Pflicht. Nürnberg als Großstadt mit weit über 500.000 Einwohnern ist daher zur Erstellung und Aktualisierung des qualifizierten Mietspiegels verpflichtet. Der aktuelle Nürnberger Mietspiegel gilt daher als besonders verlässliche Grundlage für Mieterhöhungen und Bewertungszwecke - er basiert auf einer repräsentativen Erhebung tatsächlich gezahlter Mieten in der Stadt.

Bedeutung für Mieterhöhungen

Vermieter dürfen die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen (§ 558 BGB), wenn die aktuelle Miete darunterliegt, die letzte Erhöhung mindestens 15 Monate zurückliegt und die Miete innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 % gestiegen ist (Kappungsgrenze - in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, zu denen Nürnberg gehört, auf 15 % gesenkt). Die Mieterhöhung muss schriftlich begründet werden, idealerweise unter Bezugnahme auf den Mietspiegel. Der Mieter hat eine Überlegungsfrist bis zum Ende des übernächsten Monats.

Die Mieterhöhung muss formal korrekt begründet sein: Eine bloße Aussage “die Miete liegt unter der Vergleichsmiete” reicht nicht - der Vermieter muss entweder den Mietspiegel mit dem konkreten Wert angeben, auf einen Sachverständigen verweisen oder drei vergleichbare Wohnungen als Vergleichsobjekte benennen. Ein formal fehlerhaftes Mieterhöhungsschreiben ist unwirksam, auch wenn die inhaltliche Begründung stimmt. Wir empfehlen Vermietern, die Mieterhöhung von einem Fachmann formulieren zu lassen.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg

Wir empfehlen Vermietern in der Metropolregion Nürnberg, bei Mieterhöhungen den Nürnberger Mietspiegel als Grundlage zu verwenden. Der aktuelle Mietspiegel wird von der Stadt Nürnberg herausgegeben und berücksichtigt Lage, Baujahr, Ausstattung und Wohnungsgröße. Prüfen Sie regelmäßig, ob Ihre aktuelle Miete unter der Vergleichsmiete liegt - in Nürnberg gibt es besonders in Stadtteilen wie Gostenhof, Johannis und der Südstadt deutliches Steigerungspotenzial.

Beachten Sie die 15-%-Kappungsgrenze (Nürnberg ist als angespannter Wohnungsmarkt eingestuft) und die 15-Monats-Frist seit der letzten Erhöhung. Wir helfen Eigentümern dabei, den Spielraum für Mieterhöhungen zu ermitteln und die Erhöhungsschreiben rechtssicher zu formulieren. Als langjährig in der Metropolregion tätiger Makler kennen wir den Markt und können einschätzen, ob und wie schnell eine Mieterhöhung durchgesetzt werden kann.

Häufig gestellte Fragen

Wo finde ich den Nürnberger Mietspiegel?

Der qualifizierte Mietspiegel der Stadt Nürnberg ist online auf der Website der Stadt Nürnberg abrufbar und als gedruckte Broschüre beim Amt für Wohnen und Stadtentwicklung erhältlich. Er wird alle 2 Jahre aktualisiert und enthält Tabellen, die nach Baujahr, Wohnungsgröße, Ausstattung und Lage differenzieren. Alternativ bietet die Stadt einen Online-Mietspiegelrechner an, mit dem Sie die Vergleichsmiete für Ihre konkrete Wohnung ermitteln können.

Darf ich mehr als die Vergleichsmiete verlangen?

Bei Neuvermietungen in Gebieten mit Mietpreisbremse (zu denen Nürnberg gehört) darf die Miete maximal 10 % über der Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Ausnahmen: Die Vormiete war bereits höher, oder die Wohnung wurde umfassend modernisiert. Bei Bestandsmietverhältnissen darf die Miete bis zur Vergleichsmiete erhöht werden - darüber hinaus nur über Modernisierungsumlagen (§ 559 BGB). Eine Miete, die 20 % über der Vergleichsmiete liegt, kann als Mietpreisüberhöhung (§ 5 WiStG) ordnungswidrig sein.

Was ist der Unterschied zwischen Vergleichsmiete und Marktmiete?

Die Vergleichsmiete basiert auf tatsächlich gezahlten Mieten der letzten 6 Jahre und wird im Mietspiegel erfasst. Die Marktmiete ist der Preis, der bei Neuvermietung am freien Markt erzielt werden kann - sie liegt in nachgefragten Lagen oft 10-25 % über der Vergleichsmiete. Die Vergleichsmiete ist der gesetzliche Maßstab für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse; die Marktmiete ist der wirtschaftliche Indikator für die Ertragskraft einer Immobilie bei Neuvermietung.

Welche Konsequenzen hat es, wenn die Miete deutlich unter der Vergleichsmiete liegt?

Liegt die aktuelle Kaltmiete erheblich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, hat der Vermieter ein rechtliches Erhöhungspotenzial, das er schrittweise ausschöpfen kann. Für Kaufinteressenten einer vermieteten Immobilie ist diese Differenz zwischen Ist-Miete und Vergleichsmiete ein wichtiger Bewertungsfaktor: Sie gibt an, wie viel Mietsteigerungspotenzial im Objekt steckt. Liegt die Ist-Miete 20 % unter der Vergleichsmiete, kann ein neuer Eigentümer diese Lücke innerhalb von wenigen Jahren schrittweise schließen - sofern die Kappungsgrenze (in Nürnberg 15 % in drei Jahren) beachtet wird. Umgekehrt warnt eine Ist-Miete deutlich über der Vergleichsmiete vor dem Risiko, dass beim nächsten Mieterwechsel die erzielte Miete nicht gehalten werden kann. Wir empfehlen Käufern, stets beide Werte - die aktuelle Ist-Miete und die ortsübliche Vergleichsmiete - vor dem Kauf zu vergleichen, um den nachhaltigen Ertragswert des Objekts realistisch einzuschätzen.

Vergleichsmiete als Bewertungsgrundlage für Kapitalanleger

Für Kapitalanleger ist die Vergleichsmiete nicht nur ein mietrechtliches, sondern auch ein bewertungsrelevantes Konzept. Im Ertragswertverfahren - dem maßgeblichen Bewertungsverfahren für vermietete Immobilien - gehen Gutachter von der nachhaltigen Miete aus, die sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert. Eine Immobilie, die temporär zu einer deutlich über der Vergleichsmiete liegenden Miete vermietet ist, wird im Ertragswertverfahren nicht mit dieser überhöhten Ist-Miete bewertet, sondern mit der nachhaltig erzielbaren Vergleichsmiete. Das kann dazu führen, dass der Ertragswert eines solchen Objekts unter dem verlangten Kaufpreis liegt. Wer auf Basis überhöhter Ist-Mieten kauft, nimmt ein Bewertungsrisiko in Kauf - insbesondere wenn die Vermietung auf befristeten Verträgen oder informellen Zulagen basiert.

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