Schuldübernahme

Schuldübernahme - Die Schuldübernahme ist ein Rechtsgeschäft, bei dem ein Dritter (typischerweise der Immobilienkäufer) anstelle des bisherigen Schuldners (des Verkäufers) in ein bestehendes Darlehensverhältnis eintritt. Sie ist in den §§ 414 bis 418 BGB geregelt und bedarf zwingend der Genehmigung des Gläubigers, also der finanzierenden Bank.

Rechtliche Grundlagen und Ablauf

Bei einer Schuldübernahme im Rahmen eines Immobilienkaufs übernimmt der Käufer das bestehende Darlehen des Verkäufers mit allen Rechten und Pflichten. Der bisherige Schuldner wird vollständig aus dem Schuldverhältnis entlassen. Die Schuldübernahme kann auf zwei Wegen erfolgen: durch einen Vertrag zwischen dem Käufer und dem Gläubiger (§ 414 BGB, sogenannte Expromission) oder durch einen Vertrag zwischen dem Verkäufer und dem Käufer, der erst mit Genehmigung der Bank wirksam wird (§ 415 BGB, sogenannte Delegation).

In der Praxis ist die zweite Variante der Regelfall. Verkäufer und Käufer vereinbaren die Schuldübernahme im notariellen Kaufvertrag, und der Notar holt anschließend die Genehmigung der Bank ein. Die Bank ist nicht verpflichtet, der Übernahme zuzustimmen. Sie prüft die Bonität des Käufers nach denselben Kriterien wie bei einer Neuvergabe. Verweigert die Bank die Genehmigung, bleibt der Verkäufer weiterhin Schuldner des Darlehens, und der Kaufpreis muss anderweitig aufgebracht werden.

Ein wesentlicher Vorteil der Schuldübernahme ist die Möglichkeit, günstige Altkonditionen zu sichern. Wurde das Darlehen in einer Niedrigzinsphase abgeschlossen, kann der Käufer von einem Zinssatz profitieren, der deutlich unter dem aktuellen Marktniveau liegt. Zudem entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung, die der Verkäufer bei einer vorzeitigen Kündigung des Darlehens zahlen müsste.

Abgrenzung zum Schuldbeitritt und zur Grundschuldabtretung

Die Schuldübernahme ist vom Schuldbeitritt (kumulative Schuldübernahme) zu unterscheiden. Beim Schuldbeitritt tritt der Käufer neben den Verkäufer in das Schuldverhältnis ein, sodass beide gesamtschuldnerisch haften. Der bisherige Schuldner wird also nicht entlassen. Diese Konstruktion kommt bei Immobilientransaktionen selten vor, kann aber in bestimmten Konstellationen zwischen Familienangehörigen oder bei Gesellschafterwechseln eine Rolle spielen.

Im Zusammenhang mit der Schuldübernahme steht häufig die Grundschuldabtretung. Statt die bestehende Grundschuld zu löschen und eine neue zugunsten der finanzierenden Bank des Käufers einzutragen, kann die Grundschuld an die neue Bank abgetreten werden. Das spart Grundbuchkosten und Notargebühren, da nur eine Abtretungserklärung statt einer Löschung und Neueintragung erforderlich ist. Wird das Darlehen im Rahmen einer Schuldübernahme bei derselben Bank fortgeführt, bleibt die Grundschuld ohnehin unverändert bestehen.

Wirtschaftliche Bedeutung in einem Hochzinsumfeld

In Phasen erhöhter Zinsen - wie seit 2022 - gewinnt die Schuldübernahme erheblich an Bedeutung. Ein Altdarlehen aus den Jahren 2015-2021 mit einem Zinssatz von 1,0-1,5 % p. a. ist im Vergleich zu aktuellen Neukreditkonditionen von 3,5-4,5 % p. a. äußerst attraktiv. Bei einem Darlehen von 300.000 € und einer Restlaufzeit von 8 Jahren bedeutet die Übernahme des Altdarlehens eine Zinsersparnis von bis zu 60.000-70.000 € gegenüber einer Neufinanzierung.

Diese Ersparnis muss jedoch gegen die Nachteile abgewogen werden: Die Tilgungsstruktur steht fest, Sondertilgungsrechte sind begrenzt, und die Restlaufzeit der Zinsbindung kann kürzer sein als gewünscht. Zudem zahlt der Käufer für die Zinsersparnis oft einen höheren Kaufpreis - Verkäufer schlagen die Zinsersparnis kalkulatorisch auf den Kaufpreis auf. Ob sich die Schuldübernahme unterm Strich rechnet, sollte daher sorgfältig durchgerechnet werden.

Steuerliche Behandlung der Schuldübernahme

Für Kapitalanleger ist die steuerliche Wirkung der Schuldübernahme relevant: Die übernommenen Zinsaufwendungen sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig - genau wie bei einem neu aufgenommenen Darlehen. Tilgungsanteile hingegen sind nicht abzugsfähig. Da bei Altdarlehen mit niedrigem Zinssatz der Tilgungsanteil im Laufe der Zeit gestiegen ist, ist der steuerlich wirksame Zinsanteil bei übernommenen Altdarlehen typischerweise niedriger als bei einem neuen Darlehen mit gleicher Restschuld. Das sollte bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigt werden.

Praxis-Tipp für Nürnberg und die Metropolregion

Angesichts des aktuellen Zinsniveaus kann sich eine Schuldübernahme in der Metropolregion Nürnberg besonders lohnen, wenn der Verkäufer ein Darlehen mit einem Zinssatz aus den Jahren 2015 bis 2022 bedient. Wir empfehlen Käufern, bereits vor der Kaufentscheidung prüfen zu lassen, ob eine Übernahme des bestehenden Darlehens wirtschaftlich vorteilhaft ist. Dabei sind nicht nur der Zinssatz, sondern auch die Restlaufzeit, die Tilgungsstruktur und mögliche Sondertilgungsrechte zu berücksichtigen. Verkäufer profitieren ihrerseits davon, dass sie keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen, was den Verkaufserlös effektiv erhöht.

Wir begleiten Käufer und Verkäufer in der Region bei der Prüfung von Schuldübernahme-Konstellationen und koordinieren die Kommunikation mit den beteiligten Banken. Sprechen Sie uns frühzeitig an - idealerweise bereits bei der Besichtigung, damit die Darlehensdaten beim Verkäufer erfragt werden können.

Häufige Fragen zur Schuldübernahme

Muss die Bank einer Schuldübernahme zustimmen?

Ja, die Genehmigung der Bank ist zwingend erforderlich. Ohne Zustimmung des Gläubigers ist die Schuldübernahme unwirksam. Die Bank prüft die Kreditwürdigkeit des Käufers und kann die Genehmigung ohne Angabe von Gründen verweigern. In der Praxis stimmen Banken einer Übernahme zu, wenn die Bonität des Käufers mindestens der des bisherigen Schuldners entspricht.

Welche Vorteile hat eine Schuldübernahme gegenüber einer Neufinanzierung?

Der größte Vorteil liegt in der möglichen Zinsersparnis, wenn das bestehende Darlehen zu günstigeren Konditionen läuft als aktuell am Markt erhältlich. Zudem entfallen für den Verkäufer die Vorfälligkeitsentschädigung und für den Käufer teilweise die Kosten für eine neue Grundschuldbestellung. Die Gesamtersparnis kann bei größeren Darlehen mehrere tausend Euro betragen.

Welche Risiken bestehen bei einer Schuldübernahme?

Der Käufer übernimmt das Darlehen mit allen bestehenden Bedingungen, einschließlich eventueller Einschränkungen bei Sondertilgungen oder Tilgungssatzwechseln. Zudem ist die Restlaufzeit der Zinsbindung möglicherweise kürzer als bei einem neuen Darlehen, sodass früher ein Prolongationsrisiko entsteht. Wir raten, die Darlehenskonditionen vorab genau zu prüfen und mit aktuellen Angeboten zu vergleichen, bevor eine Entscheidung getroffen wird.

Was passiert, wenn die Bank die Schuldübernahme verweigert?

In diesem Fall bleibt der Verkäufer der Schuldner des Darlehens. Der Käufer muss eine eigene Finanzierung arrangieren. Das bestehende Darlehen des Verkäufers wird dann bei Kaufpreiszahlung aus dem Erlös abgelöst - ggf. unter Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Kosten sollten bei Immobilien mit laufenden Altdarlehen bereits vor Vertragsabschluss kalkuliert werden. Ein erfahrener Finanzierungsvermittler kann die Ablösesumme bei der Bank vorab anfragen, um die tatsächlichen Kosten zu kennen.

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