Selbstgenutztes Eigentum

Selbstgenutztes Eigentum - Als selbstgenutztes Eigentum bezeichnet man eine Immobilie, die vom Eigentümer selbst zu eigenen Wohnzwecken bewohnt wird. Im deutschen Steuer- und Erbrecht genießt diese Form des Wohneigentums eine Reihe von Sonderregelungen, die sie von vermieteten Immobilien grundlegend unterscheiden.

Steuerliche Besonderheiten bei Selbstnutzung

Wer seine Immobilie selbst bewohnt, kann die übliche Abschreibung für Abnutzung (AfA) nach § 7 EStG nicht geltend machen - diese steht nur Eigentümern von vermieteten Objekten zu. Dafür eröffnet der Gesetzgeber andere Förderwege. Seit 2020 können selbstnutzende Eigentümer über § 35c EStG Aufwendungen für energetische Sanierungsmaßnahmen steuerlich absetzen. Förderfähig sind unter anderem die Wärmedämmung von Wänden und Dachflächen, der Austausch von Fenstern und Außentüren, die Erneuerung der Heizungsanlage sowie der Einbau digitaler Systeme zur Verbrauchsoptimierung. Insgesamt können bis zu 40.000 Euro Steuerermäßigung je Objekt über einen Zeitraum von drei Jahren in Anspruch genommen werden - verteilt auf 7 Prozent der Kosten (maximal 14.000 Euro) im ersten und zweiten Jahr sowie 6 Prozent (maximal 12.000 Euro) im dritten Jahr.

Für denkmalgeschützte Gebäude gilt eine zusätzliche Sonderregelung: Nach § 10f EStG können selbstnutzende Eigentümer Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal erforderlich sind, zehn Jahre lang mit jeweils 9 Prozent als Sonderausgaben abziehen - insgesamt also 90 Prozent der begünstigten Kosten. Diese Denkmal-AfA für Selbstnutzer ist besonders attraktiv und wird häufig übersehen.

Ein weiterer wesentlicher Vorteil betrifft die Spekulationssteuer. Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung sind grundsätzlich steuerpflichtig. Selbstgenutztes Eigentum ist von dieser Regelung befreit, sofern die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Diese Befreiung kann bei steigenden Immobilienpreisen eine erhebliche Steuerersparnis bedeuten.

Erbschaft und Wohn-Riester

Im Erbschaftsteuerrecht genießt das selbstgenutzte Familienwohnheim ein bedeutendes Privileg: Erbt der Ehepartner oder ein Kind die selbstgenutzte Immobilie und bewohnt sie anschließend mindestens zehn Jahre lang selbst weiter, fällt keine Erbschaftsteuer auf den Immobilienwert an (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Bei Kindern ist diese Befreiung auf eine Wohnfläche von 200 Quadratmetern begrenzt - der darüber hinausgehende Anteil wird regulär besteuert. Wird die Selbstnutzung vor Ablauf der zehn Jahre aufgegeben, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend, es sei denn, zwingende Gründe wie Pflegebedürftigkeit liegen vor.

Auch beim Wohn-Riester spielt selbstgenutztes Eigentum die zentrale Rolle. Die staatliche Riester-Förderung - Zulagen und Steuervorteile - kann zur Tilgung eines Immobilienkredits oder zum Erwerb einer selbstgenutzten Immobilie eingesetzt werden. Das angesparte oder entnommene Kapital wird auf einem fiktiven Wohnförderkonto verbucht und im Rentenalter nachgelagert besteuert.

Praxis-Tipp für Nürnberg und Franken

In der Metropolregion Nürnberg sind die Kaufpreise in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen, was die Befreiung von der Spekulationssteuer bei selbstgenutztem Eigentum besonders wertvoll macht. Wer in Nürnberg, Fürth oder Erlangen eine Bestandsimmobilie erwirbt und selbst einzieht, sollte die Möglichkeiten der energetischen Sanierungsförderung nach § 35c EStG prüfen - die fränkischen Altbaubestände aus der Gründerzeit und den Nachkriegsjahrzehnten bieten häufig großes Sanierungspotenzial. Für denkmalgeschützte Häuser, wie sie etwa in der Nürnberger Altstadt, in Erlangens Innenstadt oder in den historischen Ortskernen des Nürnberger Lands zahlreich zu finden sind, lohnt sich ein genauer Blick auf die Denkmal-AfA nach § 10f EStG. Wir empfehlen, vor dem Kauf einen Steuerberater mit Immobilienerfahrung hinzuzuziehen, um die individuellen Vorteile der Selbstnutzung optimal auszuschöpfen.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich bei selbstgenutztem Eigentum überhaupt Steuern sparen?

Ja, auch wenn die klassische AfA entfällt. Die Steuerermäßigung für energetische Sanierungen (§ 35c EStG) ermöglicht bis zu 40.000 Euro Steuerersparnis pro Objekt. Bei Baudenkmälern kommt die Sonderausgabenregelung nach § 10f EStG hinzu. Zudem spart die Befreiung von der Spekulationssteuer bei einem Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist unter Umständen fünfstellige Beträge.

Was passiert mit dem Familienwohnheim-Privileg bei Scheidung?

Das Familienwohnheim-Privileg im Erbschaftsteuerrecht betrifft nur den Erbfall, nicht die Scheidung. Bei einer Scheidung wird die Immobilie im Rahmen des Zugewinnausgleichs berücksichtigt. Wird das Haus an den Ex-Partner übertragen, fällt in der Regel keine Grunderwerbsteuer an, sofern die Übertragung im unmittelbaren Zusammenhang mit der Scheidung steht. Wir empfehlen, die Aufteilung des Immobilienvermögens frühzeitig mit einem Fachanwalt zu klären.

Muss ich in der Immobilie gemeldet sein, damit sie als selbstgenutzt gilt?

Eine Meldung allein reicht nicht aus - entscheidend ist die tatsächliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Das Finanzamt prüft im Streitfall, ob die Immobilie den Lebensmittelpunkt des Eigentümers darstellt. Eine Zweitwohnung kann unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls als selbstgenutzt gelten, wenn sie regelmäßig vom Eigentümer bewohnt wird. Bei Ferienwohnungen, die teilweise vermietet werden, entfällt der Status der Selbstnutzung für die Vermietungszeiträume.

Lohnt sich der Kauf selbstgenutzten Eigentums im aktuellen Nürnberger Markt?

Trotz der Zinserhöhungen ab 2022 und leichter Kaufpreiskorrekturen bleibt selbstgenutztes Eigentum in der Metropolregion Nürnberg eine langfristig solide Entscheidung. Die monatliche Belastung aus Zins und Tilgung liegt in vielen Fällen nahe an einer vergleichbaren Kaltmiete - bei einem 30-jährigen Einfamilienhaus in Fürth oder Schwabach etwa zwischen 1.800 und 2.500 Euro. Gleichzeitig baut man mit jeder Tilgungsrate Eigenkapital auf, das über Jahrzehnte zu erheblichem Vermögen anwächst. Für Familien, die langfristig in der Region verwurzelt sind, überwiegen die Vorteile der Planungssicherheit, Gestaltungsfreiheit und Vermögensbildung in der Regel die höhere Anfangsbelastung. Wir begleiten Eigentümer und Kaufinteressenten von der ersten Einschätzung bis zum Notartermin - kostenlos und ohne Druck.

Förderung von selbstgenutztem Wohneigentum

Neben den steuerlichen Vorteilen gibt es staatliche Förderprogramme, die gezielt auf Selbstnutzer ausgerichtet sind. Die KfW bietet zinsgünstige Darlehen für energieeffizientes Bauen und Sanieren (Programme 261, 297/298) sowie das Wohneigentumsprogramm (Programm 124) für den Erwerb selbstgenutzter Immobilien. Für Familien mit Kindern gibt es seit 2023 das KfW-Wohneigentumsprogramm Klimafreundlicher Neubau mit vergünstigten Konditionen. In Bayern unterstützt das BayernLabo (Bayerische Landesbodenkreditanstalt) zusätzlich durch das Baukindergeld Bayern und eigenständige Wohnraumförderprogramme. Wir empfehlen, die Förderoptionen vor der endgültigen Finanzierungsentscheidung mit einem unabhängigen Finanzierungsberater zu prüfen, da die Programme sich in Konditionen und Kombinierbarkeitregeln häufig ändern.

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