Realsteuern

Realsteuern sind Steuern, die an einen bestimmten Gegenstand oder ein Wirtschaftsgut anknüpfen und deren Höhe unabhängig von den persönlichen Verhältnissen des Steuerpflichtigen (wie Einkommen oder Familienstand) berechnet wird. Im Immobilienbereich sind die beiden wichtigsten Realsteuern die Grundsteuer (auf den Grundbesitz) und die Gewerbesteuer (auf den Gewerbebetrieb). Für Immobilieneigentümer und Investoren ist das Verständnis der Realsteuern essenziell, da sie die laufenden Bewirtschaftungskosten einer Immobilie erheblich beeinflussen.

Grundsteuer als zentrale Realsteuer für Immobilieneigentümer

Die Grundsteuer ist die wichtigste Realsteuer im Immobilienbereich. Sie wird von den Gemeinden erhoben und berechnet sich aus dem Grundsteuerwert (neu: nach der Grundsteuerreform 2022, gültig ab 2025), dem bundesgesetzlichen Steuermessbetrag und dem gemeindlichen Hebesatz. In Bayern wurde mit der Grundsteuerreform ein eigenes Landesmodell (Flächenmodell) eingeführt, das Grundstücksfläche und Gebäudefläche berücksichtigt, ohne auf Mieten oder Bodenrichtwerte abzustellen. Vermieter können die Grundsteuer als Betriebskosten auf Mieter umlegen (§ 2 BetrKV); für Eigennutzer ist sie eine nicht abzugsfähige private Ausgabe. Die Höhe variiert je nach Hebesatz der Gemeinde erheblich - in Nürnberg liegt der Grundsteuer-B-Hebesatz bei 555 Prozent (Stand 2025).

Das bayerische Flächenmodell unterscheidet sich grundlegend vom Bundesmodell, das für die meisten anderen Bundesländer gilt. Während das Bundesmodell Bodenrichtwerte und Mietstufen einbezieht und damit höhere Innenstadtlagen stärker belastet, folgt das bayerische Flächenmodell dem Äquivalenzprinzip: Jeder Quadratmeter Fläche wird gleichmäßig bewertet, unabhängig vom Standort. Für Eigentümer in zentralen Nürnberger Lagen bedeutet das in vielen Fällen eine Entlastung gegenüber dem Bundesmodell; Eigentümer in Randlagen können dagegen in bestimmten Konstellationen stärker belastet werden. Diese Verschiebung der Steuerlasten sorgte nach Inkrafttreten der neuen Bescheide für erhebliche Diskussionen und zahlreiche Widersprüche.

Gewerbesteuer und ihre Bedeutung für immobilienwirtschaftliche Unternehmen

Die Gewerbesteuer trifft Immobilienunternehmen, die gewerblich tätig sind - also Bauträger, Projektentwickler, gewerbliche Immobilienhändler und unter bestimmten Umständen Grundstückshändler, die die Drei-Objekt-Grenze überschreiten. Für private Vermieter, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen, fällt keine Gewerbesteuer an, da reine Vermögensverwaltung nicht als Gewerbebetrieb gilt. Immobilienfonds und REITs hingegen können in besonderer Weise der Gewerbesteuer unterliegen. Der Gewerbesteuer-Hebesatz in Nürnberg beträgt 427 Prozent (Stand 2025), was im bundesweiten Vergleich für eine Großstadt einen mittleren Wert darstellt.

Die Drei-Objekt-Grenze ist besonders für private Investoren relevant: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, kann von der Finanzverwaltung als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden und unterliegt damit der Gewerbesteuer auf die Veräußerungsgewinne. Auch private Mietobjekte können in gewerbliches Betriebsvermögen rutschen, wenn die gesamte wirtschaftliche Tätigkeit des Eigentümers als Gewerbebetrieb eingestuft wird. Die Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel ist eine der komplexesten Fragen im Steuerrecht - eine steuerliche Beratung ist hier unbedingt empfehlenswert.

Abgrenzung zu anderen Steuern im Immobilienbereich

Realsteuern sind von Substanzsteuern (wie früher die Vermögensteuer) und Verkehrsteuern (wie der Grunderwerbsteuer) zu unterscheiden. Die Grunderwerbsteuer - in Bayern derzeit 3,5 % des Kaufpreises - ist keine Realsteuer, sondern eine Verkehrssteuer, die einmalig beim Eigentumsübergang anfällt. Einkommensteuer und Körperschaftsteuer sind Personal- oder Subjektsteuern, die die persönliche Leistungsfähigkeit berücksichtigen. Realsteuern hingegen treffen den Gegenstand selbst - das Grundstück oder den Gewerbebetrieb - unabhängig davon, ob der Eigentümer gut oder schlecht verdient.

Im Kontext der Immobilienrendite ist die Unterscheidung zwischen Realsteuern und anderen Steuerarten wichtig: Die Grundsteuer als laufende Realsteuer mindert die Nettomietrendite direkt, ist aber bei Vermietung umlagefähig. Die Grunderwerbsteuer erhöht die Anschaffungskosten und damit die Abschreibungsbasis. Einkommensteuer auf Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne treffen dagegen die persönliche Steuerlast und können durch Abschreibungen, Werbungskosten und Haltefristen gesteuert werden.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Mit der Grundsteuerreform, die in Bayern ab 2025 gilt, sind die Grundsteuerbescheide für viele Eigentümer in der Metropolregion Nürnberg neu berechnet worden. Wir empfehlen Eigentümern, die neuen Bescheide mit den alten zu vergleichen und bei erheblichen Abweichungen die Berechnung durch das Finanzamt zu überprüfen. In Bayern gilt das Äquivalenzprinzip (Flächenmodell), was bedeutet, dass teure Innenstadtlagen nicht mehr höher besteuert werden als Randlagen gleicher Fläche - ein deutlicher Unterschied zum Bundesmodell.

Vermieter sollten prüfen, ob und wie sie die veränderte Grundsteuer korrekt auf ihre Mieter umlegen. Die Betriebskostenabrechnung muss die neue Grundsteuer korrekt ausweisen, und bestehende Mietverträge sollten hinsichtlich der Umlageklausel überprüft werden. In vielen Fällen ist die neue Grundsteuer niedriger als die alte - eine Tatsache, die bei der Umlage beachtet werden muss, um keine überhöhten Beträge zu erheben. Wir beraten Sie gerne und helfen bei der Einschätzung der steuerlichen Auswirkungen auf Ihre Immobilienrendite.

Häufig gestellte Fragen

Können Eigentümer die Grundsteuer in Bayern anfechten?

Ja. Gegen den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts und gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde kann innerhalb eines Monats Einspruch eingelegt werden. In Bayern gab es nach Einführung des neuen Flächenmodells zahlreiche Einsprüche, insbesondere von Eigentümern, die eine Benachteiligung durch die pauschalierte Berechnung rügten. Steuerliche Beratung ist in diesem Bereich empfehlenswert.

Fällt für Ferienwohnungen in Franken Gewerbesteuer an?

Die Vermietung von Ferienwohnungen ist grundsätzlich gewerbesteuerpflichtig, wenn hoteltypische Zusatzleistungen (Frühstück, Wäscheservice, Reinigung) erbracht werden. Reine Wohnraumüberlassung ohne Zusatzleistungen gilt als private Vermögensverwaltung und ist gewerbesteuerbefreit. Wer jedoch viele Ferienwohnungen professionell betreibt, kann in die gewerbliche Tätigkeit rutschen - hier ist steuerlicher Beratungsbedarf gegeben.

Wie hoch ist die Grundsteuer für eine typische Eigentumswohnung in Nürnberg?

Nach dem bayerischen Flächenmodell berechnet sich die Grundsteuer aus der Äquivalenzfläche (Grundstücks- und Gebäudefläche x Äquivalenzzahl) multipliziert mit dem gesetzlichen Messbetrag und dem Hebesatz der Gemeinde. Für eine 80 m² große Wohnung in einem Nürnberger Mehrfamilienhaus auf einem 600 m² Grundstück ergibt sich nach dem neuen Modell bei einem Hebesatz von 555 % eine Jahresgrundsteuer von ca. 200-350 € - die genaue Höhe hängt von der Wohnfläche, dem Grundstücksanteil und der Gebäudeart ab.

Welche Bedeutung haben Realsteuern bei der Immobilienbewertung?

Realsteuern fließen direkt in die Ertragswertberechnung ein: Im Ertragswertverfahren werden nicht umlagefähige Teile der Grundsteuer als Bewirtschaftungskosten vom Rohertrag abgezogen, was den Reinertrag und damit den Ertragswert mindert. Für Investoren ist die Höhe der Grundsteuer daher ein wertrelevanter Faktor, der beim Vergleich verschiedener Standorte beachtet werden sollte. Gemeinden mit niedrigem Hebesatz können bei sonst gleichen Bedingungen höhere Immobilienwerte aufweisen.

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